房住不炒再重申，連續三年被寫入政府工作報告，今年全國政府工作報告關於房地產調控的具體提法是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，房住不炒再重申，連續三年被寫入政府工作報告。
房住不炒再重申，連續三年被寫入政府工作報告1
在堅持“房住不炒”的定位下，房地產業的良性循環和健康發展日益受到重視。
3月5日，十三屆全國人大五次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李克強在政府工作報告中表示，繼續保障好羣衆住房需求。
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
從2020年至2022年，“房住不炒”已連續三年被寫入政府工作報告。
住建部部長王蒙徽近日在國新辦發佈會上談及2022年工作部署時也提到，繼續穩妥實施房地產長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產業良性循環和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱，今年政府工作報告中提到“合理住房需求”，從需求羣體來看，新市民的居住需求將受到重點關注。
3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦發佈會上表示，所謂“新市民”，就是在城鎮已經居住的，但是還沒有戶口的；或者是剛剛拿到戶口不足兩年、三年的。這個人口數量大概有3億多，他們都面臨着安居樂業、就業創業、租房買房、孩子上學、老人養老這些需求，都是非常實實在在的。
“近日，中國銀保監會、中國人民銀行已發佈了《關於加強新市民金融服務工作的通知》，此次文件中提及了優化住房金融服務和滿足新市民安居需求的導向。這也說明，當前對於此類人羣合理住房需求會有全方位的保障，是今年房地產市場發展中的一個重要特點。”嚴躍進稱。
從供給側來看，租賃住房成爲政策着力點，這既包括“加快發展長租房市場”，也包括“推進保障性住房建設”。
根據“十四五”規劃綱要，五年內中國常住人口城鎮化率要提高到65%，其中，2021年年末，中國常住人口城鎮化率已達到64.72%。隨着流動人口規模的持續擴大和家庭戶規模的不斷縮小，中國住房租賃市場需求不斷增長。
嚴躍進認爲，隨着住房租賃相關政策的頂層設計相繼出爐，中央和地方對住房租賃市場支持力度持續加大，住房租賃市場正迎來蓬勃發展期，多元化租賃需求將得以滿足。
隨着中國城鎮化進入後半程，城市建設也更加註重精細化發展與質量提升。對此，今年政府工作報告指出，房地產領域要“探索新的發展模式”。
王蒙徽在上述國新辦會議上也指出，探索房地產業的新發展模式，將帶來巨大的內需潛力。“比如，我們早期建設的這些城市基礎設施已經開始老化，比如有些地下水已經不通，特別是老房子，包括一些化糞池現在也經常泛味兒，還有像燃氣管道，一方面是老化，另一方面安全隱患也逐漸顯現，都迫切需要更新改造。
同時，推進基於數字化、網絡化、智能化的新型基礎設施建設，也是新的經濟增長點。農房和鄉村建設與農民羣衆對現代化生活的需求還不適應，發展潛力巨大。”
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3月5日，十三屆全國人民代表大會五次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李克強作政府工作報告。
政府工作報告提出，繼續保障好羣衆住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
近年來，房住不炒、三穩（穩地價、穩房價、穩預期）等表述多次出現在監管部門的文件和有關講話中，體現出樓市調控的基本原則並未改變。
今年的政府工作報告還重申了樓市調控的目標，即“促進房地產業良性循環和健康發展”。
中原地產首席分析師張大偉認爲，促進良性循環指向政策端須着力防範銷售及信用端的惡性循環風險，保障市場預期的平穩有序。這也是監管層基於過去一年來的市場變化做出的`表態，體現出對樓市運行質量的更高要求。
因此，政策端對於樓市降槓桿、防風險的基本要求並不會改變。“三道紅線”、“五檔管理”等房地產金融審慎管理制度仍將持續執行。
對於合理住房需求的支持，也被認爲是政府工作報告中房地產工作有關表述的亮點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政府工作報告明確，繼續保障好羣衆住房需求，並提到，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。結合近期監管部門的表態，說明合理的住房需求得到肯定。
2021年的中央政治局會議和中央經濟工作會議，均提到了對合理住房需求進行支持。今年2月24日，住建部也在新聞發佈會上提出，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求。
從需求分層來看，剛需與改善性需求的滿足同樣重要。業內分析人士認爲，目前，政策端對前者的支持力度相對較大，後者則尚有加強的空間。
“改善性住房需求在市場中的佔比不斷提高，貝殼研究院估算，全國改善性換房需求能夠佔到50%-60%。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，促進改善性需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環，也能夠促進城市更新改造投資，對於發展租賃市場也有非常大的幫助。“
可以說，在當前形勢下，促進改善型需求能夠有效緩解部分房地產企業的資金困局。”
嚴躍進認爲，對合理住房需求的支持，將是今年的重要政策着力點。這其中包含兩個方面：
一是通過信貸支持、購房補貼、公積金政策寬鬆等手段，進一步降低購房門檻；二是通過加強租賃住房、保障房等的建設，在供給端進行改善。
他表示，在今年，這些方面的政策將得到細化。尤其是對改善性需求的支持政策和對保障性租賃住房的支持措施，將是重要的看點。
嚴躍進表示，從政府工作報告的有關表述來看，房地產市場2022年平穩運行將是趨勢。一方面，調控政策更加完善，且更具精準性和協調性，尤其是房地產長效機制的運行，將對市場起到保駕護航的作用；另一方面，隨着調控政策深入人心，加之市場的洗禮，各類市場主體也趨於理性。
上述機構認爲，短期內，房地產市場將延續回溫的局面，市場基本面有望在今年二季度之後恢復正常，開發企業投資信心也有望在二季度逐步恢復。
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3月5日上午，十三屆全國人大五次會議開幕，國務院總理李克強代表國務院向大會作政府工作報告，其中涉及房地產的提法包括房住不炒、“三穩”目標、因城施策、良性循環、滿足合理住房需求、加快發展長租房市場、有序推進城市更新等，但是並未提及房地產稅。
在業內人士看來，此次兩會政策表述，總體上和去年四季度的各類政策表述一致，體現了政策的連續性。
那麼，今年政府工作報告涉房內容與以往提法有何異同？在因城施策和精準調控下，房地產政策鬆緊尺度如何把握？房地產如何更好地促進“良性循環”？如何更好地滿足購房者的合理住房需求？
重申“房住不炒”，強調“三穩”目標
今年全國政府工作報告關於房地產調控的具體提法是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式；支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
對於重申“房住不炒”和“三穩”目標，盤古智庫高級研究員江瀚表示：“房住不炒這個理念已經成爲這些年國家聚焦的一個核心原則，因此，房地產市場保持一個穩定發展已經是大勢所趨。我們判斷房地產市場的趨勢，穩健將會是最大的主旋律。
特別是‘三穩’策略，將會對房地產市場的發展起到更有效的引導作用，房地產市場未來調控的核心依然是求穩，既不會出現大規模的過度上漲，也很難出現大規模的過度下跌。”
中原地產首席分析師張大偉分析認爲，政府工作報告連續多年明確了“房住不炒”，代表了房地產市場不會再次全面刺激寬鬆，也代表了未來樓市政策將依然打擊投機性投資，對於真實居住予以保護，未來微調的政策也會有利於剛需。
“因城施策”下，政策支持力度或進一步加強
繼2020年後，“因城施策”再次出現在政府工作報告中。與此同時，“良性循環”首次出現在政府工作報告中，延續去年底的中央經濟工作會議精神。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，當前部分城市因城施策，通過人才住房補貼、提高公積金貸款額度、降低首付比例、定向取消“認房又認貸”等政策，從需求端切實降低了購房成本，有效地促進了市場的築底修復。預計後期房地產支持政策力度會進一步加強、城市範圍擴大，2022年全年房地產市場向好修復，實現良性循環和健康發展，爲穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。
如何更好地滿足購房者的合理住房需求呢？對此，許小樂表示，支持合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求，調控政策在保障剛需的同時滿足改善性住房需求。實際上，改善型住房需求在市場中的佔比不斷提高，貝殼研究院估算，全國改善型換房需求佔到50%-60%，包括品質的改善和區域的改善。
促進改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環，也能夠促進城市更新改造投資，對於發展租賃市場也有非常大的幫助。可以說，在當前形勢下，滿足改善型需求能夠有效緩解房地產企業資金困局。
穩健貨幣政策靈活適度, 預計房貸實際利率持續下降
今年的政府工作報告還指出，穩健的貨幣政策要靈活適度,保持流動性合理充裕。同時政府工作報告提到，推動金融機構降低實際貸款利率。
實際上，近期，包括購房貸款首付比例下調等房地產金融政策變化成爲市場熱點。諸如溫州市、南通市、佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等地區部分銀行下調首套房首付比例，福州市、晉中市、南寧市、北海市下調公積金購房首付比例。
與此同時，各大城市商業銀行房貸利率也有實質性的下降。貝殼研究院2月份監測的103個城市中，超八成城市的房貸利率下調。
而在前一日（3月4日），銀保監會、中國人民銀行發佈了《關於加強新市民金融服務工作的通知》，其中指出，滿足新市民合理購房信貸需求。
支持商業銀行認真貫徹國家有關政策，緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，因城施策執行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。
鼓勵商業銀行充分運用信息技術手段，多維度科學審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。
許小樂預計，2022年房地產金融信貸政策保持穩健偏支持，銀行房貸利率下降，貸款額度有保障、投放節奏平穩有序；針對房企較大的債務風險、“三線四檔”等金融調控政策進一步優化，實現房企金融降槓桿平穩有度。
加快發展長租房市場，或將出臺更多租賃住房支持政策
今年的政府工作報告中關於租賃住房的內容並沒有去年多，但是字字精煉，涵蓋“堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。
“保障性住房建設不僅是長期構建多層次住房供給體系、形成住房消費階梯的重要舉措，短期也是‘穩經濟’的有效抓手。2022年租賃市場和保障房市場依然會是大力推動發展。” 張大偉如是說。
許小樂表示，租賃領域將以需求爲導向，持續優化租賃房源供給側。繼2018年兩會後，今年兩會再次強調租購併舉的戰略，意味着今年租賃領域將在“保障+市場”兩條線並行發展，共同解決大城市不同類型人羣的租房問題，租賃房源供給側持續得到優化。
去年的政府工作報告提到“規範發展長租房市場”，今年的政府工作報告提出“加快發展長租房市場”，這種轉變值得思考，長租公寓經歷爆雷等一系列深度調整後，如何更好地快速發展？
“隨着去年中央、地方針對租賃領域監管政策的出臺，租賃市場規範化發展環境基本形成，今年將更多地出臺土地、金融等支持租賃市場發展的政策，通過發揮市場主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質化的租賃需求。”許小樂說。
推動縣城城鎮化，爲縣域房地產市場帶來住房需求
今年的工作報告提出，新型城鎮化紮實推進，推進以縣城爲重要載體的城鎮化建設。同時提出，加強縣域商業體系建設。這給房地產市場尤其是房地產企業帶來哪些機會？
中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家楊暢表示，“十四五”規劃就明確提出，要“推進以縣城爲重要載體的城鎮化建設”，是現階段新型城鎮化建設的一條主要線索。
許小樂表示，在推進以縣城爲載體的城鎮化建設的驅動下，縣城在公共服務設施、環境基礎設施、市政公用設施、產業配套設施、商業體系建設等方面將加強，有利於農民工返鄉在縣城安置、鄉村農業人口向縣城流入，爲縣域房地產市場帶來住房需求，有利於區域樓市發展，
特別是有利於庫存壓力較高的縣域城市去庫存，對於投資佈局縣域較多的房企而言是機遇。
“對房地產企業來說，要把握此類市場需求，積極做到業務和資源下沉。”研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示。
此外，對於如何更好地推動以縣城爲重要載體的城鎮化建設，楊暢表示：“現階段，國內縣城發展呈現出一定的分化跡象，尤其是東部沿海地區出現了部分規模、體量、人口數量較爲突出的縣城；另一方面，中西部低等級縣城出現人口流出的跡象。因此，未來如何對不同區域的縣城建設，提出針對性的政策措施，仍然值得觀察。”
