轉讓住房繳納個人所得稅，根據法律規定，轉讓住房需要按照一定的稅率繳納個人所得稅，但是具體應該繳納哪些稅費、應該繳納多少呢？下面小編帶大家簡單瞭解一下轉讓住房應該如何繳納個人所得稅。
轉讓住房繳納個人所得稅1
一 、賣方應繳納稅費
（一）增值稅
1、個人轉讓**住房
（1）將**不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；
（2）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的：
①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，免徵增值稅。
②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
注：以上依據財稅〔2016〕36號附件3，根據國稅發〔2005〕89號，個人購買住房時間以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作爲其購買房屋的時間；根據國稅發〔2006〕144號規定,個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關係、直系親屬以外其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行爲後新的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間確定。
2、個人銷售自建自用住房免徵增值稅。
3、涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免徵增值稅。
根據財稅〔2016〕36號附件3（過渡政策），涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免徵增值稅，包括：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
（二）附加稅費
以繳納的增值稅金額爲計稅依據，2019年1月1日起增值稅小規模納稅人減半徵收（包括自然人個人）。個人免徵增值稅的，同時免徵城市維護建設稅及附加。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免徵教育費附加和地方教育附加（包括個體戶含一般納稅人，但不包括按次納稅人的自然人個人）。
1、城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區的，稅率爲7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率爲5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率爲1%。
2、教育費附加 ＝增值稅×3%
3、地方教育附加 ＝增值稅×2%
依據：財稅〔2016〕12號、財稅〔2019〕13號、國家稅務總局公告2019年第4號
（三）個人所得稅
根據國稅發〔2006〕108號規定，個人轉讓二手房取得的所得按財產轉讓所得徵收個人所得稅，計算時可憑購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審覈後，允許從其轉讓收入中減除財產原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
1、支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審覈，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：
（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額爲房屋原值的15％；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額爲房屋原值的10％。
納稅人原購房爲裝修房，即合同註明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重複扣除裝修費用。
2、支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
3、納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
根據國稅發〔2006〕108號規定，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行覈定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例覈定應納個人所得稅額。具體比例由省級稅務局或者省級稅務局授權的地市級稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1％－3％的幅度內確定。
根據財稅字〔1994〕20號規定對個人轉讓自用五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅。
注意情形：
1、根據財政部 稅務總局公告2019年第74號文件規定，以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得稅：
（1）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（2）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
（3）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
2、根據國稅發〔2009〕121號規定，通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不徵收個人所得稅。
3、以其他無償受贈方式取得的住房對外轉讓時，根據財稅〔2009〕78號文件規定，受贈人轉讓受贈房屋時，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額，爲受贈人的應納稅所得額，繳納個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格覈定其轉讓收入。
（四）印花稅
按照所載金額的0、5‰計算，其中：個人銷售或購買住房，免徵印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。
(五）土地增值稅
1、適用稅率
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率爲30%；
超過扣除項目金額50%—100%的.部分，稅率爲40%；
超過扣除項目金額100%—200%的部分，稅率爲50%；
超過扣除項目金額200%的部分，稅率爲60%。
2、扣除項目包括：
（1）提供取得房產相關憑據（發票、契稅證明、合同協議及支付憑據、司法文書）的，按憑據記載金額並每年加計5%計入扣除項目。
營業稅發票及其他憑據，按照發票或憑據所載金額；增值稅普通發票，按照發票所載價稅合計金額；增值稅專用發票，按照發票所載不含增值稅金額。
合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
（2）提供評估機構出具以“重置成本法”評估建築物的重置成本價格的，按評估價格以及取得土地使用權憑據記載金額，計入扣除項目。
（3）其他扣除項目：轉讓房產時繳納的營業稅及其附加、印花稅；因計算納稅的需要支付的房產評估費；取得房產環節契稅（評估價格中已含契稅的除外）。
3、無法查實計算扣除項目金額的，按照定率徵收土地增值稅。
4、其中
（1）個人轉讓住房免土地增值稅；
（2）對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關覈實，可以免徵土地增值稅。
二、買方應繳納稅費
（一）契稅
按不含增值稅的交易價格×稅率徵收契稅，契稅稅率爲3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。其中：
1、對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積爲90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲90平方米以上的，減按1、5%的稅率徵收契稅。
2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積爲90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)
3、對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不徵契稅。（不包括遺囑繼承）
《中華人民共和國契稅法》第六條規定，婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬免徵契稅；法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬免徵契稅。
4、個人無償贈與不動產行爲，應對受贈人全額徵收契稅。其計稅依據的確定，《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，房屋贈與由徵收機關參照房屋買賣的市場價格覈定，並依法徵收。其稅率的執行，因受贈不是購買，應當按照房產所在地省政府確定的契稅稅率執行，不能享受個人購買住房的契稅優惠政策。
依據：《中華人民共和國契稅法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》及實施細則、《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）、《國家稅務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144號）
(二）印花稅
按照按所載金額的0、5‰計算。其中：個人銷售或購買住房，免徵印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。
（三）個人所得稅
個人受贈不動產個人所得稅時，不得覈定徵收，必須嚴格按照稅法規定據實徵收。受贈人無償受贈房屋應納稅所得額爲房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額。按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
三、案例解析
2019年2月，安徽某市居民張某出售一住房，面積 100 平方米，產權證日期 2017 年 12 月 25 日， 購買人李某，買方購買爲家庭首套住房，計稅價格 150 萬元，買賣雙方應繳納稅費多少元？
解析：
（一）出售方張某應繳稅費：
1、增值稅 = 150/1、05*5% = 7、14 萬元
城建稅 = 7、14*7% *50%= 0、25 萬元
教育費附加 = 7、14*3%*50% = 0、11 萬元
地方教育費附加 = 7、14*2%*50% = 0、7萬元
根據《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》（財稅〔2016〕36號印發）規定， 如果該住房持有滿兩年，免增值稅及附加；如果不滿兩年，增值稅 5%、城建稅 7%（市區）、教育費附加3%、地方教育費附加 2%。 根據《國家稅務總局關於增值稅小規模納稅人地方稅種和相關附加減徵政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第5號），小規模納稅人城建稅及附加享受減半優惠。
2、個人所得稅
（1）假設張某不能提供房屋原值發票
個人所得稅 =（150-7、14）*1% =1、43 萬元
根據財稅字〔1999〕278 號、國稅發〔2007〕33 號、國稅發〔2006〕108 號），張某所在地稅務機關規定，能夠提供房屋原值（原購房發票等）按差額的 20% ；不能夠提供房屋原值，按全額的 1%覈定徵收；如果持有滿 5 年且是家庭唯一生活用房，免徵個人所得稅。
（2）假設張某能夠提供有效憑證證明其購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費爲130萬元，根據《財政部、國家稅務總局關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條規定，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。
個稅所得稅=（150/1、05-130-0、25-0、11-0、7）*20%=2、36萬元
3、土地增值稅，暫免。
4、印花稅，暫免。
（二）購買方李某應繳稅費：
1、契稅 =（150 - 7、14）*1、5% = 2、14 萬元
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定，契稅稅率爲3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在法規的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案；又根據財稅〔2016〕23 號文規定，**家庭首套住房 90平米以下，契稅按 1%徵收、90 平米以上 1、5%；**家庭第二套住房 90 平米以下， 契稅按 1%徵收、90 平米以上 2%；**家庭第三套及以上住宅，或**商鋪/雜物間/車庫，根據安徽省的規定，2019 年 3 月 1 日以後按 3%徵收。
2、印花稅：暫免。
轉讓住房繳納個人所得稅2
個人轉讓住房如何繳納個人所得稅
（一）個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額爲應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目依20%的稅率繳納個人所得稅。
（二）個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房，取得的所得免徵個人所得稅。
（三）對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納稅保證金。
（四）納稅人未完整、準確提供房產原值或其他費用憑證，不能準確計算房產原值、費用和應納稅額的，實行覈定徵收。徵收率由各市地稅部門根據房產的區域位置、建造時間、結構類型、價格水平等因素，在轉讓收入的1%－3%的幅度內確定。
