多地爛尾樓業主掀起“強制停貸”風，打響第一槍的是景德鎮市恆大瓏庭，隨後全國各地多個樓盤業主跟進，包括武漢恆大時代新城、武漢綠地光谷星河繪、長沙新力鉑園、南昌新力城、鄭州名門翠園等多個項目。多地爛尾樓業主掀起“強制停貸”風。
多地爛尾樓業主掀起“強制停貸”風1
日前，一則“武漢恆大時代新城全體業主強制停貸告知書”在坊間引發熱議。但這並非個例。金融投資報記者粗略統計發現，最近幾個月以來，已有多個停工樓盤的業主發佈了聯名強制停貸告知書，涉及鄭州、長沙、景德鎮、武漢等多個城市。
接受金融投資報記者採訪的上海市光大律師事務所高級合夥人徐軍律師表示，即使開發商違反購房合同約定，業主也只能向開發商主張權利，貿然停貸將構成違反貸款合同並將承擔違約責任。
多地業主“強制停貸”
辛辛苦苦購買的房子停工了怎麼辦？恆大時代新城項目的業主選擇停止還房貸。
據瞭解，位於武漢市漢南的恆大時代新城的全體業主發佈了“強制停貸告知書”，表示項目逾期交房數月，業主多次現場維權仍無實質進展，數千戶業主決定，若該項目在限定時間(2022年8月1日)內仍未全面復工，業主將強制停還銀行月供。
公開資料顯示，武漢市漢南恆大時代新城2019年10月15日開盤以來，累計簽約銷售協議近5000份，實現預售資金40多億元，但仍逾期交房數月，目前仍持續全面停工。
天眼查顯示，樓盤開發商“武漢楚水雲山農業開發有限公司”在今年6月22日已被武漢市漢南區人民法院認爲“有履行能力而拒不履行”的因素，標爲“失信執行人”及“限高消費企業”。今年以來，該開發商涉及多起法律訴訟，多爲票據糾紛。
有媒體報道，不少業主每個月揹負着房貸，還在外租房，面臨巨大的生活壓力，故希望要政府協調貸款銀行暫緩還房貸，等交房了再繼續還房貸。
金融投資報記者也注意到，業主提的是“停貸”，而不是“斷供”。爲進一步瞭解相關情況，記者申請加入時代新城業主羣，但截止發稿，申請仍未通過。
值得關注的是，時代新城項目並非個例。
今年6月，江西省景德鎮市恆大瓏庭項目的業主多次維權無果後，發起了聯名強制停貸告知書。隨後，長沙新力鉑園，武漢綠地光谷星河薈，鄭州名門翠園、奧園悅城，南昌新力城等多地爛尾樓盤的業主也開啓了聯名停貸宣言。
粗略統計發現，近期有多達14家樓盤業主給官方及銀行發佈了全體業主強制停貸告知書，涉及4.6萬業主，總房款347億元。
金融投資報記者注意到，恆大時代新城、景德鎮恆大瓏庭、綠地光谷星河繪等3個樓盤的業主皆表示：多家銀行在樓盤預售過程中違規放貸。
如恆大瓏庭業主就指責發放房貸的銀行在這處樓盤還沒有獲得網籤和備案情況下向自己發放了貸款，“屬於典型的違規發放貸款”。
購房者應謹慎停貸
樓盤業主“抱團停貸”在市場上引起軒然大波。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴金融投資報記者：“業主的訴求是清晰的，即要求限期復工，否則在辦理不動產權證前將拒絕還貸，相關損失由相關部門和機構自行承擔。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然也復工了，但屬於表演式復工，並沒有真正進入到完全施工的階段。”
嚴躍進認爲，此類項目的預售資金流向不清晰，且資金監管不到位，導致購房款不能進入到施工和工程階段。“從這點看，相關銀行或負有直接責任。”
在律師看來，房貸是業主個人與銀行之間的借貸關係，也是民事關係，開發商是擔保人，抵押資產是購房者購買的房屋，雖然開發項目可能因爲各種原因導致停工，但業主與銀行之間的借貸關係依然存在。
“儘管我們對業主充滿了同情，但從法律關係和合同規定看，不建議業主貿然停貸。”成都一位不願具名的律師表示：“貿然停貸很可能就違約了，屆時不僅徵信會受影響，還可能被訴到法院，得不償失。”
徐軍則進一步對記者分析：“儘管有些銀行將開發商作爲業主還款的擔保人，但從法律關係看，業主和開發商之間的購房合同關係與業主和銀行之間的按揭貸款合同關係是兩個獨立的合同關係。因此，即便開發商違反購房合同約定，如逾期交付房屋等，業主也只能依據購房合同向開發商主張權利。”
徐軍表示，在業主與銀行之間的貸款合同關係項下，除非銀行發生了違反貸款合同約定的行爲，致使業主有權停止向銀行還貸的，否則業主做出的停止還貸行爲，將構成對貸款合同的違反並將向銀行承擔違約責任。
對於恆大時代新城等業主提及的違規房貸問題，徐軍表示：“如果是指按揭貸款，則涉及到銀行向開發商發放按揭貸款的條件及期限，但這些內容通常不會在按揭貸款合同中加以約定，而是由業主在購房合同中與開發商進行約定，即體現爲業主向開發商支付房款的條件和期限，只不過是由銀行來代替業主完成。”
徐軍透露，銀行和開發商之間還會簽署“銀企合作協議”、“預售款監管協議”等協議，約定了銀行和開發商在商品房項目開發融資、貸款、預售款監管中的權利義務。“如果銀行有違反該等協議約定內容的行爲，違規向開發商放貸、預售款監管不當等，銀行應承擔相應的法律責任。”
停貸倒逼開發商復工？
那麼，多地業主“抱團停貸”能否倒逼開發商、銀行及相關監管機構儘快解決逾期交房的問題？
金融投資報記者注意到，今年以來“保復工”、“保交樓”已成爲房企的一項重要任務。在今年春節後的國新辦新聞發佈會上，時任住建部部長王蒙徽表示，堅決有力處置個別房地產企業項目逾期交付風險，要以“保交樓、保民生、保穩定”爲首要目標。
今年初，克而瑞統計了24個重點城市2021年年末停工、延期交付等問題樓盤數量與面積。從套數來看，長沙、鄭州、武漢、重慶都有2萬套以上問題住房。從面積來看，長沙446萬平米，重慶331萬平米，武漢274萬平米，鄭州271萬平米，昆明、廣州也在140萬平米以上。
在業內人士看來，爛尾房及業主停貸的原因與房地產實行預售制度有關。房企憑藉高槓杆和高週轉，遊走在拿地、蓋房、回款、還債的循環中，導致業主的預售資金總是被騰挪。然而，在“三道紅線”及預售資金監管等多重調控下，房企資金鍊斷裂，導致爛尾樓出現，業主則成爲了最大的受害者。
徐軍告訴金融投資報記者：“我個人認爲，長期以來在商品房預售領域形成的市場架構或模式，對購房人權益保護欠妥，尤其是在房企前期開發風險防範方面，如出現停工、爛尾了怎麼辦？”
嚴躍進認爲，此類事件發出了警示，各地相關部門應積極關注此類問題，並加快出臺應對措施。
他建議，各級政府對於爛尾和表演式復工情況要嚴查，以盤摸相關項目牽涉的購房者房貸情況；積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關係，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方法；關注房企不能開工的原因，爲其提供幫助，尤其是要管好預售資金監管口子，確保資金用於工程建設。
多地爛尾樓業主掀起“強制停貸”風2
近日，一股“強制停貸”風在地產行業颳了起來。
全國各地多個樓盤業主發表聲明稱，因樓盤停工，銀行違規發放貸款，資金被開發商挪用，造成無法按期收房，準備集體強制停止歸還銀行月供。
打響第一槍的是景德鎮市恆大瓏庭，隨後全國各地多個樓盤業主跟進，包括武漢恆大時代新城、武漢綠地光谷星河繪、長沙新力鉑園、南昌新力城、鄭州名門翠園等多個項目。
被逼無奈，斷供自救
以7月12日，長沙新力鉑園業主們的一份《強制停貸告知書》爲例。
告知書中提到，新力鉑園項目原計劃要在去年12月、今年6月交房，但由於開發商資金缺口7個億左右，已於2021年7月停工至今。
告知書中表示，在過去的一年時間裏，業主們已經進行了十多次現場維權，但政府態度消極，貸款銀行也處處阻礙復工，維權近一年仍只有幾個人處理第一批交付樓工作，其他全未動工。
面對上述情況，全體逾期未交房業主一致決定，效仿其他城市的業主們，搞“強制停貸”。
業主們無奈表示，“新力鉑園遲遲未交房，我們要租房、還房貸，養娃、贍養父母，加上長沙疫情反覆，大批業主失業在家，生活無比艱難，已無法承受每個月的按揭月供，如果都活不下去，我們只能鋌而走險走向斷供道路，飯都吃不上還在乎徵信?”
從業主們的話中可以看出，若非被逼無奈，他們不會想到這招。
多個樓盤接連聲明
據不完全統計，截至目前，已有景德鎮恆大瓏庭、鄭州名門翠園、長沙新力鉑園、武漢時代新城等14個樓盤發佈公告，要求嚴查違規放貸的銀行，並表示一天不復工一天不還貸。
這個名單可不短，涉及約4.6萬業主，總房款約347億，而且名單還在快速增長中......
小編大概看了一下這些爛尾樓業主的告知書，發現還是有很多共通點的。
1、爛尾時間大多都是從去年年中開始。
2、爛尾的開發商主要也是以暴雷過的民企爲主，恆大、名門、新力。
3、業主申訴的重點是銀行的問題。
業主普遍認爲：
銀行作爲貸款方，爲何在房子主體結構末封頂前發放按揭貸款？
爲什麼將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶？
銀行也是監管方之一，爲什麼沒有履行資金監管義務？
按照規定，首付款和定金是要進銀行的監管賬戶的。
按照規定，建築不封頂，銀行是不允許發放貸款的。
按照規定，開發商把監管賬戶的資金挪用，銀行應該追回。
結果，銀行沒有監管到位，最後全國出現一大片爛尾樓。
現在，樓盤都停工了，交樓也成一場空，而這個時候，銀行還跑出來要業主還錢，否則就是違約。
這下業主肯定不樂意啊，樓盤都停工了，憑什麼還給你銀行還貸，一日不復工，一日不還貸！
購房者少有勝訴
集體停貸的.事情發生後，爛尾樓業主幾乎攻佔各大網絡平臺，輿論立馬引爆，各種罵聲不斷。
那麼，作爲業主們來說，“集體停貸”真的能得到法院的支持和認可嗎？
有業內人士指出，按照以往的案例來判罰，法院都是判決銀行勝訴，購房者必須無條件償還貸款。
但在此前的案例中，也有過購房者勝訴的情況。
易簡財經此前撰文《樓房爛尾了，開發商跑了，失業的我還要給銀行還貸...》中提到，一位許先生因樓盤爛尾，拒還銀行貸款，被銀行起訴。
當時銀行的訴求是，要求許先生繼續支付貸款，否則就要凍結和扣押許先生的其他合法財產。法院一審判決銀行勝訴。
許先生再次上訴後，2022年2月，嘉興中院作出二審判決：銀行敗訴，許先生無需歸還剩餘貸款本息，所剩餘欠款應由開發商歸還給銀行。
二審法院認爲，開發商因進入破產清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持，故開發商應承擔剩餘貸款的還款責任。
也就是說：銀行要欠款，應該找開發商去要，把自己當初給開發商的貸款要回來。
這個案例也代表着，法院並非總是偏向銀行，業主們也可以嘗試用法律的途徑合理爭取自己的訴求。
不平等的開發商、銀行與購房者
一直以來，爛尾樓導致的悲劇已經太多了。
在房屋買賣這件事上，表面上看購房者、開發商、銀行是地位平等的交易主體，大家風險自負。但事實上，購房者和開發商，以及銀行之間其實並不平等。
一方面，在現行的期房預售制度下，風險幾乎都由鑑定能力最弱、承受風險能力最弱的普通購房者承擔。購房者沒有商談合同的能力，更沒有鑑定開發商資金情況的能力。不巧碰上自己所購樓盤背後的開發商資金斷裂，項目爛尾，購房者也只能認栽。
另一方面，哪家開發商資質強？資金鍊健康？銀行的鑑定能力毋庸置疑比普通購房者強。如果在嚴格審查下，銀行拒絕給某樓盤放貸款，購房者自然也會提高警覺。但很多時候，銀行並沒有做到強監管。
當合同已簽訂，銀行貸款已下放，意味着購房合約是購房者和開發商簽署的，貸款協議是購房者和銀行簽署的。
如果開發商爛尾了，購房者可以選擇起訴開發商，可以找開發商索賠，但這和銀行沒有關係，銀行貸款給的是你，無論如何，購房者都要還房貸。
當下，在預售制購房中，對於普通人來說，個人所承擔的風險和其得到的收益並不對等。樓盤爛尾，購房者卻仍需還貸，這並不公平。
去年，僅僅是鄭州就有25249套爛尾樓，是去年鄭州成交量面積的29%。也就是說去年每賣出去三套房，就有一套就是爛尾樓。而這僅僅只是一個城市的情況，目前全國爛尾的樓盤非常多，如果處理不好，勢必會引發更嚴重的後果。
多地爛尾樓業主掀起“強制停貸”風3
買的期房爛尾了，眼看着交樓遙遙無期，還需要每個月還月供，於是有的業主集體提出“停貸”。
據媒體報道，一份近日在網絡熱傳的“武漢時代新城全體業主強制停貸告知書”顯示：“武漢市漢南時代新城項目逾期交房數月，業主多次現場維權仍無實質進展，數千戶業主（已售房源且未結清貸款）決定，若該項目在限定時間（2022年8月1日）內仍未全面復工，業主將強制停還銀行月供。”
↑武漢時代新城項目現場。圖據每日經濟新聞
在房地產的冰期裏出現業主“停貸”現象，似乎並不意外，特別是目前不少爛尾樓盤，出現預售監管資金被騰挪，說好的期房成了“無底洞”。在這種情況下，買房人再還貸款，既不會拿到房子，也是在繼續擴大自己的損失，正所謂黃連水洗澡——從頭苦到腳。
值得強調的是，最高人民法院最新修訂的有關商品房貸款合同的規定：擔保貸款合同作爲附屬合同，可以因爲買房合同的解除而解除，似乎讓很多買房人看到了希望。
最高法新修訂的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”
通俗地說，今後不再把買房合同和貸款合同看成兩個獨立的合同，而是把貸款合同看成買房合同的附屬合同，因爲爛尾，致使買房的“合同目的”沒有辦法實現，那就可以申請解除買房的主合同，“皮之不存，毛將焉附”，作爲附屬貸款合同當然也要解除。
而且這一新司法解釋已經被運用於判決中。據媒體報道，上海的許先生在嘉興某樓盤買樓時向銀行按揭貸款392萬元，但是樓盤爛尾了，而且開發商也宣告破產了。許先生停止還貸，要求解除貸款合同。二審法院認爲，開發商無法交付房屋致使商品房買賣合同解除，應該由開發商承擔剩餘貸款還款責任。
這個判決讓很多既拿不到房子，又要還月供的受害者看到了希望。最高人民法院做出新的司法解釋，也是理順了基本的權責利關係。
要說明白的是，無論是最高法的司法解釋，還是嘉興的最近案例，解除貸款合同的前提是先解除買房合同，即買房人不再要房子——當然還可以進一步要求開發商退回房款（但這事實上很難了），所以解除合同方案對於買房人來說，只是“及時止損”，不是全身而退。
目前，武漢等地業主的訴求，希望以停止還貸倒逼爛尾樓重啓，等於是以停貸向銀行施壓，而並沒有要求解除買房合同。那麼，這樣的訴求在司法層面上恐怕難以得到法院的支持，也不屬於最高法關於買房-貸款合同“二分法”的規定。
即便如此，買房人的集體“停貸”訴求，也是一個鮮明的信號：過去那種房產開發和銀行高度綁定，把風險全留給期房業主的積弊，必須改改了。這也是把壓力從銀行傳導向開發商，倒逼着房子重新開工。
