購房平均年齡逐年遞增，對於一線城市而言，已經進入了存量房市場，剛需羣體買賣交易以二手交易爲主，而新房多爲置換人羣。一線城市新房的平均年齡比二手房較高。購房平均年齡逐年遞增。
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此前有機構發佈了一線和新一線城市平均購房年齡，在這些購房壓力最大、房價最高的城市中，購房者平均年齡最大的是天津，達到了35.4歲。而收入房價比在全球都名列前茅的深圳，平均購房年齡爲33.8歲。縱觀今年全球主要城市的房價收入比（多少年的收入可以買一套平均水平的住房），可以發現香港、深圳和北京位居全球前三，上海、臺北、天津、廣州也都殺入了前十。在中國供樓，真正辛苦按揭的只有前十年，之後隨着房價和收入的上漲，壓力將會減少不少。但在日本，經濟一直處於準通縮狀態，供樓壓力可能保持30、40年不變。
中國人是愛買房的，而且買房的年紀還都不大，例如前兩年的時候就有數據顯示，中國首次購房者的平均年齡只有27歲，是全球首次購房者年齡最小的國家。在樓市調控的背景下，中國樓市裏的購房者卻變得越來越年輕。中國的經濟發展速度雖然比起之前幾年有所下降，但總體依舊保持高速發展，在這種發展趨勢下面，年輕人的收入也在不斷增加。這種收入不是隨着工作時間的增加而增加，而是市場經濟發展的自然結果。
雖然各個城市出臺的人才新政都有一定的門檻，例如對學歷有要求，但大部分年輕人都能符合條件，所以在買房有優惠的情況下，年輕人當然更願意買房。房子的首要意義就是居住，其歸屬感都是人們心中賦予它的，若能以客觀眼光看待買房還是租房這件事，或許除卻歸屬感，買房所能帶來的，租房也可以帶來。客觀上這造成了這部分二線城市外來人口增長，租房人口變多的情況。2018年，一線城市租房成交總量出現收縮，而絕大多數“新一線”城市租房成交量大幅提升。
中國個人貸款餘額之所以會超過30萬億，最大的原因就是因爲房價高和需求大，如果不貸款根本就買不起房。而且很多時候購房者的首付都是靠着家裏“六個錢包”的支持才湊齊的，而這都是在高房價下購房者不得已的選擇。因爲根據數據顯示，在住房貸款餘額超過30萬億的同時，中國住戶部門的槓桿率也超過了55%。這代表什麼呢？代表着居民每個月如果有有1萬元的收入，那麼就要拿出5500元還債，剩下只有4500元能用來維持日常開支。
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近年來我國人口結構、空間分佈、家庭結構發生了深刻變化，這也在很大程度上影響了住房市場。
12月28日，基於對我國人口特徵新變化的研究，貝殼研究院推出《2021居住客羣消費趨勢年報》。報告顯示，一方面，銀髮消費市場潛力巨大，不少開發商已經搶先佈局養老地產，包括長者公寓、養老社區等；另一方面，“85後”及“90後”爲主體的新生代人羣正迅速取代“70後”及“80後”成爲住房消費市場的主力人羣。
通過對不同城市能級置業年齡進行對比發現，一線城市置業人羣年齡普遍偏高，與其他能級城市差異性比較顯著。2021年1至10月，一線城市購房平均年齡約爲36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。
根據第一財經記者瞭解，這裏的平均年齡範圍包括了所有購房者，而非首次置業年齡。
報告指出，受限於較高的“上車”門檻，一線城市客羣購房壓力較大。因此，反映在置業年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高。
根據貝殼研究院最新測算的居住負擔指數顯示，114個樣本城市中，一線城市居住負擔指數算數平均數約爲89.1，新一線城市約爲65.2，二線城市約爲63.5，三線城市約爲59.3，四線城市約爲55.1。一線城市居住負擔明顯較高，並且隨着城市能級下降，居住負擔指數也依次下降。
分城市來看，以北京、上海及深圳爲代表的城市，在調控政策影響下，重點城市貸款門檻提升，導致置業年齡普遍偏高；以珠海、廈門爲代表的城市，過半數是屬於異地置業，且以改善投資爲主，導致客羣平均年齡較高；以天津爲代表的城市本地人羣相對保守，不願意揹負過高房貸壓力，因此選擇全款比例較高，導致購房年齡後移。在19個一線及新一線樣本城市中，天津在2021年度選擇全款購房的百分佔比達到38.02%，居於首位。
在套均總價方面，分城市級別看，2021年1-9月份，一線城市成交套均總價達到368萬元，新一線城市達到143萬元每套，頭部二線城市也達到了121萬元每套。高能級城市依靠優勢的產業支撐，吸引大量人才流入，最終體現到房價上，城市能級越高，購買力相應越高。
廣州廣鋼新城 林小昭/攝
“七普”數據顯示，我國家庭小型化趨勢明顯。這也在很大程度上影響了購房戶型。如果分區域看，以哈爾濱、長春及瀋陽爲代表的東北地區，兩居室交易佔比明顯較高，從供給側角度分析，兩居室成爲該地區主要的供給戶型。另外，以北京、上海爲代表的一線城市，兩居室成交佔比也比較高，主要原因是受限於購房壓力，需求端更“願意”選擇“高單價-低總價”的小戶型房源。
除了兩居室，三居室成交戶型百分佔比緊隨其後，35個樣本城市中，佛山、南昌及長沙等城市的三居室戶型佔比較高，除了受供給側影響外，這幾個城市的購房壓力相對較低。以長沙爲例，最新的居住負擔指數約爲54.44，是個典型的房價友好型城市，置業人羣就有選擇餘地，畢竟三居纔是理想戶型。
另一方面，老齡化帶來的'樓市變化廣受關注。根據第七次全國人口普查數據，我國65歲及以上人口爲190635280人，佔總人口比重爲13.5%，即將步入深度老齡化社會。第一財經記者對近六十年出生人口統計梳理髮現，1962年後我國進入了一個長達十多年的出生人口高峯期，因此明年我國即迎來退休高峯期。
貝殼研究院今年10月發佈《2021社區居家養老現狀與未來趨勢報告》顯示，獨立居住是老年人的主流居住形態。隨着家庭結構趨於小型化和核心化，老年人與子女同住的比例逐漸下降，調研數據顯示，65.5%的老年人選擇獨立居住（一人獨居或與老伴同住），僅26.8%的老年人當前居住狀態是與子女同住。
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“新中產、三胎時代、銀髮社會、她經濟……”回顧2021年，這些關鍵詞和我們的生活息息相關。隨着我國人口年齡層次的新變動，不同的消費趨勢隨之誕生。反映在居住方面，例如，隨着流動人口進一步向大城市聚集使得租賃需求持續增加、三胎時代的到來催生多元化的購房需求、“她經濟”下女性購房需求增長等等，這些新的趨勢也反映了我國住房消費在新時代下的新特徵。
12月28日，基於對我國人口特徵新變化的研究，貝殼研究院推出《2021居住客羣消費趨勢年報》，力圖從消費趨勢特徵、住房消費服務需求發展圖景、居住消費畫像及行爲分析、2022年居住消費趨勢展望這四大方面來詮釋我國住房消費趨勢的新變化。
新青年成爲購房主力軍：一線城市平均36.9歲買房
2020年第七次全國人口普查數據顯示，中國人口增長率下滑但質量提升、性別結構改善但戶均規模減小、少兒化和老齡化並存、人口進一步向經濟發達區域和大都市圈城市羣集聚等。
從人口結構的角度看，在“老齡少子”的背景下，一方面，銀髮消費市場潛力巨大，不少開發商已經搶先佈局養老地產，包括長者公寓、養老社區等等；另一方面，85及 90後爲主體的新生代人羣正迅速取代70及80 後成爲住房消費市場的主力人羣。
據《2021居住客羣消費趨勢年報》研究顯示，由於新青年（31-36歲）正處於“成家立業”的年齡段，這一人羣的置業佔比呈現持續走高的態勢。以貝殼爲例，2020年，新青年置業佔比已經高達60%。
圖：“新青年”購房業主佔比走勢
數據來源：貝殼研究院整理
雖然新青年成爲消費的主力軍，但是，不同能級城市的平均置業能力也有明顯的差異。由於更多的流動人口向一、二線城市聚集，一、二線城市的購房成本持續走高，平均置業年齡高於其它能級城市。據《2021居住客羣消費趨勢年報》研究顯示，2021年1至10月，一線城市購房平均年齡約爲36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。
同時，對於一線城市而言，已經進入了存量房市場，剛需羣體買賣交易以二手交易爲主，而新房多爲置換人羣。因此，體現在年齡上，一線城市新房的平均年齡比二手房較高。從城市分佈看，在35個樣本城市中，置業平均年齡偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津，以深圳、珠海及東莞爲代表的大灣區城市置業年齡普遍偏高。
貝殼研究院分析認爲，受限於較高的“上車”門檻，一線城市客羣購房壓力較大，往往需要掏空“6個錢包”才能實現“上車”夢想，因此，反映在置業年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高。
圖：2021年35城置業平均年齡分佈情況（歲）
數據來源：貝殼研究院
“七普”數據顯示，我國男性人口爲72334萬人，佔51.24%；女性人口爲68844萬人，佔48.76%，中國男性比女性多3490萬人。而“六普”男性比女性多3398萬人。在高學歷女性佔比提升，獨生子女政策影響及傳統婚姻觀念改變等多重因素影響下，女性在家庭生活及社會工作中的話語權逐步提升，“她經濟”已經到來。
在居住領域，女性置業的百分佔比也在逐年提升，貝殼研究院統計了35個樣本城市，一線城市的女性置業人羣百分佔比增速相對明顯，2021年度，該佔比達到48.79%。新一線及二線城市，相較於2019年，同樣出現不同程度的增幅。
數據來源：貝殼研究院
整體看，2021年“她需求”在城市間存在年齡差，一線城市的“她需求”主要由30-39歲的青年女性支撐，女性客羣中30歲以下佔比均不足三成；新一線城市的“她需求”雖然仍以80後女性爲主力,但30歲以下女性購房需求明顯更強。
同樣，根據貝殼研究院發佈的《女性居住現狀調查報告（2021）》顯示，全國30個重點城市整體女性購房佔比從2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。當代女性想婚前擁有一套自己的房子動機來自哪兒呢？女性受訪者中，認爲“房子比婚姻更讓人有安全感”“在家庭和婚姻裏更加有底氣”“有一個爲自己遮風擋雨的地方”的佔比分別爲36.07%、29.59%和24.32%。更多女性從情感上考慮，想通過婚前置業，爲自己未來的家庭生活提供安全網。
“居者有其屋”升級爲“居者優其屋”
房地產行業經過20多年高速發展，居民住房水平明顯提高，住房整體短缺的局面結束，消費者開始從“居者有其屋”向“居者優其屋”升級，人們對於房屋居住屬性的需求矛盾得到緩解，開始對房子賦予更多精神層面的東西，房子的功能定位得到不斷提升和變化。
據《2021居住客羣消費趨勢年報》研究顯示，目前，兩居室仍然是主流交易戶型，但從趨勢看，三居室及以上戶型交易佔比呈顯著增長趨勢。2021年,全國35個樣本城市購買三居及以上產品的客羣佔比36.66%，同比增加了0.5個百分點，相較於2017年增加了3.67個百分點。其中，2021年新一線城市購買三居及以上產品客羣佔比40.52，比一線城市高出15.12個百分點，這也意味着改善型住房需求持續釋放，消費者在空間上住得更加寬敞。
另外，消費升級品質居住成爲新剛需，人們已經不僅僅滿足於房屋的居住屬性，對居住環境、房屋品質、小區配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡爲例，2020年重點城市購買樓齡在10年以內的購房客羣佔比46.5%，較2017年提高15.7個百分點。此外，小區配套、物業服務方面也均有不同程度提升。
圖：城鎮人均居住建築面積變化情況（平方米）
數據來源:貝殼研究院
疫情雖然帶來了空前的不確定性，但是，在“房住不炒”的政策基調下，購房客戶也逐漸向理性迴歸，對樓市看穩成爲主流消費預期。在貝殼研究院2021年10月份的購房者消費調查中，超八成受訪者認爲自己所在城市未來1年房價預期持平或微漲。
貝殼研究院預測稱，隨着人口紅利的消失，來自人口增長和人口遷移的首次置業需求減弱，住房消費的主要矛盾已經從過去的住房短缺進入到品質需求層面，未來，居住品質升級、改善需求必然會帶動房地產價值鏈和產業鏈的升級和發展。
