北京地鐵房平均溢價近27%

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北京地鐵房平均溢價近27%，作爲城市的動脈之一，地鐵除了通勤作用，也對沿線住宅產生溢價效應。北京地鐵房成交價格指數比非地鐵房高出26.7%。北京地鐵房平均溢價近27%。

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地鐵作爲城市交通的重要組成部分之一，也是重要的配套所需，人們在擇居時，往往會把是否靠近地鐵站點作爲重要的參考因素。日前，貝殼研究院“分鐘城”項目以北京爲研究樣本，不完全統計分析了22條線路，329個地鐵站點及2650個社區（距離地鐵直線距離1公里內的住宅，以下統稱“地鐵房”，其他爲“非地鐵房”），調研顯示，約79.7%的受調人羣認爲交通是其選擇小區時最關注的因素。

據悉，所謂“分鐘城”，即以家爲中心，在適合城市的步行時長範圍內，滿足人們日常生活一切之需，例如家庭、商店、娛樂、教育和醫療等。

全站點覆蓋時長多爲150分鐘

截至2021年8月，北京地鐵共有24條運營線路（包括19條地鐵線路、1條中低速磁浮交通線路、2條現代有軌電車線路和2條機場軌道），擁有428座運營車站，線路總長727公里。

貝殼研究院以熱門通勤站點西直門、西二旗，以及“地鐵最後一站”潞城、石廠及昌平西山口等爲出發點，其他地鐵站點爲終點，計算每隔15分鐘的站點覆蓋率（通勤時長內可達站點與總站點數量的百分比）發現，除了望京、昌平西山口外，其他站點的150分鐘站點覆蓋率已達到100%，也就是說，兩個半小時內可以達到北京所有站點（計算不包括換乘時長）。

以國貿站點爲例，貝殼研究院測算了每隔10分鐘的站點覆蓋情況，40分鐘內即可覆蓋過半的地鐵站點，120分鐘即可覆蓋全部站點。

地鐵房成交價較非地鐵房高出約26.7%

作爲城市的動脈之一，地鐵除了通勤作用，也對沿線住宅產生溢價效應。爲了驗證地鐵對房價的影響，貝殼研究院統計了北京、上海、深圳等21個擁有地鐵的城市，提取半年內的成交價格，將地鐵房和非地鐵房進行比對的結果顯示，一線城市地鐵房的價格明顯更高，差異顯著。

其中，就北京而言，根據貝殼研究院整理數據發現，北京地鐵房成交價格指數比非地鐵房高出26.7%。以五環爲分界線，價格區分明顯，中心城區憑藉着地理優勢和豐富的資源，價格明顯高於周邊。主城區中，北部站點價格指數普遍高於南部，西部普遍高於東部。

若是按地鐵線路來分，周邊房源成交均價最高的3條地鐵線路分別是北京2號線、4號線和西郊線。具體來看，2號線和4號線均價高的地方主要集中在覈心區，宣武門、前門、靈境衚衕及西四等站點均價高，主要是因爲地理位置優越、資源豐富，以及有四合院等多重因素影響所致。而西郊線主要是因爲地鐵沿線多山、環境好，吸引了很多高圈層文化的人置業，尤其是巴溝區域的萬柳商圈。

事實上，消費者除了關注地鐵通勤情況外，周邊配套、樓盤品質、環境宜居度等也是主要的考量因素。

貝殼研究院從社區服務完善性、居住舒適性及環境宜居性三點出發，對地鐵房進行了系統聚類分析，分成了三種：服務完善、居住舒適及環境宜居型。其中，北京中心城區的地鐵房配套豐富，吃喝玩樂一應俱全，偏向“服務完善”型；城區周邊社區多爲新型社區，樓齡新，戶型設計年輕化，居住舒適性較高，偏向“居住舒適”型。而其他地鐵房，原生態景觀居多，空氣也更優質，環境宜居指數較高。

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地鐵概念早就在規劃、建設過程中，被開發商炒過來炒過去，房價被透支了幾波。而且隨着地鐵網的密佈，邊際效應逐漸顯現，越往後，收益越低。

在二手房方面，你想趁地鐵開通之前買個房子升值賺錢。房東也不傻，他比你瞭解房子周邊的'環境，也想等着升值再賣。即便在地鐵開通之前賣，房東也會透支溢價，要是你是房東，你也會這樣，這是人性。

理論上說，地鐵在規劃時透支一波溢價，實際開建的時候再透支一波溢價，而當他真正開通的時候，尤其是現在信息爆炸的時代，很難再漲。

而且，那些初期透支的溢價，隨着更多條地鐵線路的開通，前期的溢價也會逐漸被稀釋掉，迴歸正常市場價值，最典型的就是南龍湖。