北京頂級學區房降價400萬無人問津，學區房是公共教育資源分佈尚不均衡的外在表現。學區房的確定性失效，是北京學區房市場熱度回落的重要拐點。北京頂級學區房降價400萬無人問津。
北京頂級學區房降價400萬無人問津1
[ 數據顯示，7月份，西城區二手住宅房成交套數爲949套，較上月的1212套，下調約21%。 ]
“時隔半年，房源差價最高可達8萬元/平方米，基本跌回本輪漲價前水平。9月至今，成交不到5套。”
位於北京海淀萬柳的蜂鳥家園小區，因“百分百”對口“一流一類”的中關村三小，一直被視爲海淀二手房價的“天花板”，但在今夏這場力度空前的教改浪潮中，該區某房產經紀人告訴第一財經，其“頂級學區房”的光環正漸趨暗淡。
作爲北京“頂級學區房”之一，蜂鳥家園房價驟降的情況並非孤例。
7月初，伴隨北京幼升小入學政策調整，海淀、西城等多區積極落實多校劃片的入學政策，北京“雞娃”家長“憑房票上名校”的認知被打破。
第一財經走訪時發現，7月以來，西城德勝、月壇，海淀萬柳等熱門片區學區房的掛牌價、成交量出現迅速下降，據西城區鏈 家某房產經紀人稱，8月份，德勝片區二手房成交量減少近五成，房價下跌近10%。
學區房的確定性失效，是北京學區房市場熱度回落的重要拐點。而“雙減”之下，隨着北京學區內教育均衡化水平的加速推進，“名校”的概念也漸趨淡化。
8月25日，北京教委部署秋季新學期工作時指出，“將大面積、大比例推進幹部教師交流輪崗”，進一步落實學區化集團化辦學。隨後，第一財經從西城、海淀多家中介門店處瞭解到，部分原本有購房意願的家長陷入了觀望期。
“當前，北京學區房市場正在帶頭‘擠泡沫’。”安居客研究院北部分院首席分析師李震在接受第一財經採訪時稱，“新老劃斷”“多校劃片”“教師輪崗”等教改政策，有效抑制了去年下半年以來北京二手學區房市場需求、價格集中過熱的現象。
“但應注意的是，上述政策只是解決了優質資源的再分配問題，並未解決實質性的資源增量。由於優質教育資源有限，且集中於‘東西海’（東城、西城和海淀），房子與學區仍很難完全脫鉤。去除泡沫之後，北京優質學區的房價也會維持在一定高位。”李震稱。
“房價跌回一年前水平”
今年上半年，蜂鳥家園小區曾創下“半年套均漲幅約300萬元”，並一度“無房可售”，進入7月之後，小區掛售房源單價卻從高位回落，業主心態也出現鬆動：一套建築面積約62平方米的一居室，掛牌價820萬元，單價約13.5萬元/平方米，並最終以降價20萬元成交。
“這一輪跌幅大致與去年下半年以來的漲幅相當。從總體上來看，房價跌回一年前水平。”前述海淀萬柳片區房產經理人對第一財經稱，以相同戶型的房源爲例，去年下半年以來，其掛售房源單價升至14萬~15萬元/平方米，今年春節前後，該類房源單價跳漲至17萬元以上，並在3、4月份再度跳漲，達到19萬~20萬元/平方米的高點。與高點相比，該房源價值如今縮水約400萬元。
“9月份以來，掛售房源雖較上月有所增多，但業主心理價難以繼續下探，而購房者預期卻上不來。雙方博弈之下，疊加明年入學政策尚不明朗，截至本月第三週，片區成交量僅4套，較3月份同期成交36套，減少約超八成。”該名房產經理人稱。
蜂鳥家園小區一直以來被視爲海淀學區房的“晴雨表”，其房價由升轉降，反映了在學區房的確定性失效的背景下，北京家長追逐“頂級學區房”心態的轉變。
7月初，在海淀區幼升小嚴格執行“以多校劃片爲主，單校劃片和多校劃片相結合的入學方式”，並明確“2019年1月1日後在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，通過電腦派位的方式多校劃片入學”。隨後，海淀中關村學區、海淀學區等熱門學區紛紛出現部分指望憑藉就近入學、上“牛小”的家庭子女被調劑到片區內其他學校的現象。
以海淀學區爲例，一名於2019年1月1日後購買蜂鳥家園小區的家長告訴第一財經，其孩子今年入學，並未能通過就近入學，劃分至中關村三小，而是被調劑到周圍的萬泉河小學。“今年，我們學區有近50個意向是中關村三小的家庭，其子女被調劑到學區內的萬泉河小學和西頤小學，這是此前均未發生過的事情。中關村一小被調劑的學生數也類似。”
相較於學位相對充裕並留有“單校劃片”實施空間的海淀區，西城區今年落實“多校劃片”的力度更大，影響也更廣。
據瞭解，在今年西城區厲行“多校劃片”後，受學位供給不足影響，2020年7月31日後，在德勝、月壇這兩個熱門學區新購房羣體的子女只能選擇鄰近片區小學入學，金融街等學區也出現“7·31”之後新購房羣體的子女無法進入房本對應小學，被調劑至學區內其他學校的情況。
“多校劃片動搖了學區房的根本。在西城區，‘一房一學籍’已成爲過去式，對於新購房羣體而言，由於其子女入學排位更靠後，或將面臨跨區調劑的風險，這無疑會使得西城區最核心學區的‘頂級學區房’遭受重創。”合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經。
在西城區嚴格執行多校劃片後，德勝和月壇的二手房掛牌價、成交量迅速回落。數據顯示，7月份，西城區二手住宅房成交套數爲949套，較上月的1212套，下調約21%。
一名德勝片區的房產經理人對第一財經表示，上半年，西城區最優學區“金德月”（金融街、德勝、月壇）的月度成交量往往近百套，7月份以來，受多校劃片衝擊，德勝、月壇的二手房成交量幾近腰斬。8月份，德勝片區成交二手房套數僅40套左右。
在市場遇冷的同時，房地產市場秩序整頓仍在繼續。7月初，西城區房管局表示，爲確保西城區教改政策的平穩執行，區房管局約談轄區內鏈 家、我愛我家、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，並重申“嚴禁炒作學區房”。
教師輪崗後，買家觀望情緒更甚
多校劃片，打破了房子和學區的對應關係；教師輪崗，則通過淡化“名校”的概念，進一步動搖了“頂級學區房”的價值。
21世紀教育研究院院長熊丙奇認爲，義務教育學校不均衡，主要是師資不均衡，“如果（大面積、大比例推進校長教師交流輪崗）能切實落實，將實現義務教育資源的均等化配置，縮小學區內、區域內乃至全市範圍內的學校辦學質量差距，消除學區房、學位房熱，緩解家長的擇校焦慮，整體提高學校教育質量，減輕學生負擔”。
對於“教師輪崗消除學區房熱”的觀點，郭毅進一步指出，教師輪崗對教育格局的改變，在樓市方面，更多的是體現在改變市場預期上。
一名孩子2023年幼升小、打算在西城區置換一套小戶型學區房的家長告訴第一財經，考慮到當前學區政策下，單校沒有保障、學位緊張程度仍在不斷加劇，對於購買學區房的心態，已從“追求‘金德月’”最優學區轉爲“考慮入手廣外、陶白等相對中等，但學位充足”的學區。
根據北京教育科學研究院測算，到2023年，北京將迎來小學學位需求高峯——108.2萬個。若學位利用率爲95％，則2023年學位缺口爲4.8萬個，小學缺口爲50所。若學位利用率降低到90%，則2023年學位缺口爲11.1萬個，小學缺口爲115所。
“西城區的學位缺口比海淀要大，如果還緊盯‘金德月’沒有太大意義。尤其是在今年西城區加大力度推行教師輪崗後，關注廣外等片區的家長明顯增多。但教育政策調整下，房價是不是仍有下行空間、教師輪崗效果如何，都還不明朗，像我一樣仍在觀望階段的家長還有很多。”上述家長稱。
市場有觀點認爲，由於德勝、月壇學區的溢出效應，疊加教師“大面積、大比例”輪崗後，西城各學區間教學質量差距縮小，如廣外等曾經的西城房價窪地會被填平。
但第一財經走訪時發現，近兩個月以來，在房價方面，西城區除德勝、月壇片區出現房價大幅下降外，核心區如金融街，外圍區如廣外、陶白等，其房價水平保持穩中有降。
前述西城區鏈 家某房產經理人告訴第一財經，金融街“老破小”房源單價仍維持在15萬~23萬元/平方米，僅是部分房源擠出了上半年的水分。這一方面是因爲金融街覆蓋如北師大附中、北師大附屬實驗中學、八中、四中等重點初中，對口直升和派位的概率更高；另一方面，也是因爲該區去除學區屬性，其職住需求也較多。
同樣的市場觀望情緒出現在海淀的學區房市場。但據多名該區房產經理人士稱，持觀望態度的家庭主要出於明年或將會加大多校劃片推行力度的擔憂，而受教師輪崗政策影響較小。
“海淀六小強很多年前就開始幫扶弱校，而名校集團化辦學海淀也走在了前面。所以，教師輪崗對海淀家長的心理預期影響不大。”一名海淀某重點小學教師對第一財經表示。
中國教育科學研究院研究員儲朝暉對第一財經稱，教師輪崗可以視爲壓低學區房熱的一個措施，但無法從根本上淡化房子和學校間的對應關係。“教師輪崗是需要條件的，只有在學校之間的差距相對較小的背景下，教師輪崗的.效果纔會放大；同時，教師輪崗仍主要在學區內，難以填補學區間的教學質量差異。”
在儲朝暉看來，對於學區房熱的問題，短期看，通過一些行政措施來降溫更具時效性；長期看，擴大優質教育資源供給、促進學區間教育均衡纔是治本之道。
“學區房是義務教育階段，公共教育資源分佈尚不均衡的外在表現。若不能縮小學區間和學校間的教學質量差距，‘優質學區’的剛需會一直存在。家長爲子女追求更優質教育的心態，也終將會通過‘學區房熱’‘擇校熱’‘校外培訓熱’等形式呈現出來。”儲朝暉稱。
北京頂級學區房降價400萬無人問津2
7月初，伴隨北京海淀、西城等多區積極落實多校劃片的入學政策，學區房價格開始了一波大降。8月底，北京市教委公佈教師交流輪崗制度，學區房再走低一波。現如今9月底，學區房繼續走低，甚至出現了學區房降價400萬都沒人買。
成交量大跌，價格大跌似乎成了北京學區房的一個大趨勢。其實，不止是北京，在深圳等地也出現了類似的情況。爲什麼北京學區房的價格會出現這麼大幅度的變化？學區房的價格會繼續走低嗎？
一、學區房和教育資源的捆綁
學區房的產生本身就是和優質教育資源緊密相連。教育資源，尤其是優質的教育資源原本就具有一定的稀缺性。當房屋的價值不僅僅體現在居住上，更有稀缺的優質教育資源加成時，房屋的真正用途就發生了變化。
然而，成也蕭何敗也蕭何。當房屋所附帶的優質教育資源加成開始降低的時候，學區房的價值也會隨之降低。學區房產生的根源決定了其是和教育資源所緊緊捆綁在一起的。
二、多校劃片
學區房的最大價值在於所附加的優質教育資源，當一對一單校劃片轉化爲一對多的多校劃片時，學區房所對應的學校就存在了更多的不確定性，其附加價值也會隨之降低。
三、教師交流輪崗
這個制度進一步打破了優質教育資源的壟斷，從師資力量上打破了原有的資源分配，讓優質的教育資源得到更好的，相對更均衡的分配，進一步降低了學區房所固有的附加價值。
四、大勢所趨
今年國家特別提出要禁止炒“學區房”，同時還採取一系列的舉措和教育制度的改革，進一步落實房住不炒，學區房不炒。
五、學區房的價格依舊很高，還有下降的空間
看似學區房的價格在大降，實際上無非是回落到了上一輪大漲之前的價格，價格依舊很高。而且，雖然因爲教育制度的改革導致學區房價格大跌，但是優質教育資源的稀缺性依舊尚未解決，學區房的教育資源加成依舊會長期存在。所以，雖然學區房價格恐怕會繼續下降，但是依舊比非學區房還是要高不少。
