2021年中小房企該如何生存，到了2021年，中國的房地產市場規模再創巔峯，“活下去”卻突然不再是一句口號，而是衆多房企的真實寫照。 相比具備融資渠道和拿地優勢的頭部房企，中小房企的生存能力在當前形勢下更加脆弱。
2021年中小房企該如何生存1
今年上半年，全國商品房銷售額再創9.29萬億元的新高，同比漲幅達到了40%。然而繁榮的表象背後是冷暖自知的現實，2021年對很多中小型房企來說日子很不好過。
根據人民法院公告網，今年以來，遞交破產文書的房地產企業累計已達203家，絕大多數爲地方性小房企。A股近50家已披露半年業績預告的上市房企中，近半中小型房企預告虧損。
億翰智庫認爲，今年銷售放緩、收入放慢、利潤降低在中小房企中間成爲普遍現象，甚至部分房企生存堪憂。“房地產行業洗牌就是大房企越來越好、中小房企越來越差的過程，後者今年受到的衝擊正在加大。”盤古智庫高級研究員江瀚對第一財經表示。
“活下去”從口號變成現實
2018年，全國新房銷售額接近15萬億元，再破歷史紀錄，但作爲龍頭房企的萬科卻在當年的秋季例會上喊出了“活下去”的口號，鬱亮對此的解釋是，萬科是一家有危機感的公司，這是一句對內的口號。
到了2021年，中國的房地產市場規模再創巔峯，“活下去”卻突然不再是一句口號，而是衆多房企的真實寫照。就連常與萬科同列“三巨頭”的恆大，近期亦深陷資金鍊承壓傳聞。
相比具備融資渠道和拿地優勢的頭部房企，中小房企的生存能力在當前形勢下更加脆弱。
第一財經統計，根據全國各地、各級人民法院公告，截至7月20日，今年遞交破產文書的房地產企業累計已達203家，其中絕大多數主業爲房地產開發，僅個別破產公司主業爲房地產經紀、房地產信息諮詢等。
目前有可能進行破產重整的知名房企是昔日“渝派三強”協信集團旗下的協信遠創。
協信曾把業務分爲產業地產和住宅地產，協信遠創是旗下聚焦做住宅開發的公司。該公司7月初被債權人向法院申請進行破產重整，受理結果尚待法院公佈。
去年4月，由於協信遠創出現流動性困難，新加坡城市發展計劃（CDL）以43.9億元入股，成爲該公司最大的單一股東。但從今年開始，面對協信遠創的債務危機，CDL不再出手相助。在知悉協信遠創被債權人申請破產重整後，CDL稱向協信遠創投資的財務敞口作出了限制性措施。大股東的及時止損使得協信遠創的紓困情況不容樂觀。截至今年6月底，協信遠創及其子公司逾期債務本息達到109億元。
部分本身已經出現債務危機的房企，經營情況也不順到利，上半年業績預告虧損，更加雪上加霜。
截至目前，A股約120家上市房企中，有接近50家已披露今年半年報業績預告，其中約有45%的公司預告虧損，這一比例創下新高。今年有8家企業首次出現半年度預虧，還有5家上市房企業績預減。目前已披露業績預虧的21家上市公司，普遍爲中小型房企。
去年發生債務違約的泰禾，是目前預告虧損額最高的房企。泰禾稱，經財務部門初步測算，上半年歸屬上市公司股東的淨利潤在-11.5億~-8.5億元。
泰禾曾在2017年銷售額破千億元，在去年出現流動性危機後，業績由盈轉虧，去年全年淨利潤虧損約50億元，而營收僅爲36億元。截至目前逾期未還借款高達445億元。
同樣債臺高築、債券違約的新華聯，預計今年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-7.5億至-7億元，同比虧損進一步擴大。南國置業則稱，上半年淨利潤預計達到-4.3億至-3.5億元，同比虧損繼續擴大。
已經披星戴帽的*ST中迪和*ST銀億看起來似乎離“摘星”又遠了一步——兩家均預告上半年業績淨虧損。其中*ST銀億預計2021年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-3.7億~-3億元。曾經的“寧波首富”熊續強從事房地產開發20多年，他執掌的銀億一度是浙江知名中型房企，現在已經進入破產重整程序中。近日，由於重整債權人多次嚴重違約，加上半年度業績鉅虧，業界認爲銀億有破產清算及退市的風險。
行業大洗牌下出路何在
“中小房企現在壓力確實比較大，這種壓力和大房企並不同，大房企涉及的攤子大，比較怕出現金融風險和社會問題。而中小房企目前主要面臨拿地、經營、融資方面的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
集中供地後，資金雄厚的國企、央企和大型房企與資金實力較弱的中小房企拿地情況形成鮮明對比。億翰智庫認爲，目前中小房企面臨“不拿地難以生存、拿高價地又怕影響去化”的兩難局面。浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就將兩個月前在杭州首輪集中供地中以17.83億元競得的地塊退回給了政府，並損失了5000萬元保證金，主要原因正是出於對後續開發出現虧損的`擔憂。
土儲被視爲房企擴張發展的生命線，“加槓桿拿地、衝千億、謀上市”，曾是很多小房企擴張的標準模式。2017年至今，至少有超過20家房企從全國各地奔赴上海建立新總部，全國化拿地。其中不乏成功者，有房企僅用3年時間把銷售額從100多億元做到了1000多億元。但這一發展模式已然過時。
億翰智庫認爲，在“房住不炒”的基調下，調控政策持續收緊，各城市不斷涌現補丁類政策封堵投資性需求，來保持市場平穩運行。與此同時，繼2020年的三道紅線和房地產貸款集中度監管營地之後，2021年行業融資整體保持低位運行，房企普遍面臨融資壓力。在這樣的背景下，大中房企憑藉資源優勢、資金優勢、運營實力等綜合能力，市佔率不斷上升，而中小房企在資金有限的情況下，市佔率不斷被擠壓，項目去化也出現疲弱態勢。
面對不可逆轉的大勢，中小型房企出路何在？嚴躍進認爲，研究後疫情時代下的市場新機會，是中小房企謀求生存的重要邏輯。億翰智庫則認爲，中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據各自優勢進行資源整合；另一方面要注重運營效率，堅定戰略，避免盲目跟風多元化業務。
2021年中小房企該如何生存2
近期，各大房企半年度業績預報逐漸披露。Choice數據顯示，已披露的41家房企業績預告中，18家房企業績預虧，部分企業虧損甚至達數億元。
自年初以來，A股地產板塊走勢低迷，年內房地產指數累計跌幅達16.51%。港股地產企業同樣整體表現不佳，融創中國、碧桂園等龍頭企業年內跌幅超20%。
近半數預虧 增速放緩
受政府調控政策影響，上半年房企銷售情況不佳，下行壓力加大，地產行業增速大幅放緩，部分房企業績下滑。泰禾集團、新華聯、南國置業、嘉凱城、美好置業、*ST銀億等公司淨利潤預虧金額均在3億元以上。
預計虧損額度最高的是陷入債務重組危機中的泰禾集團。業績預報顯示，上半年，泰禾集團預計虧損8.5億-11.5億元。值得一提的是，本次報告期內虧損金額較去年同期有所下降。
近年來，泰禾集團的債務壓力不容忽視。據悉，爲積極穩妥化解公司債務風險，泰禾集團已成立專項工作小組開展債務重組工作。不過，7月30日，泰禾集團再現債券違約，主要原因是受到地產整體環境下行影響，現有項目的去化率有所下降，銷售預期存在波動。
作爲老牌房企的新華聯業績同樣表現不佳，虧損幅度持續擴大。上半年，新華聯淨利潤虧損7億-7.5億元。新華聯迴應稱，部分房地產項目因疫情反覆、市場環境等原因銷售未達預期；部分已售項目未能按計劃實現交付，無法結轉收入和利潤等。
不過，也有房企業績實現正增長。綠地控股營業總收入同比增長34.74%；奧園美谷實現扭虧爲盈，淨利潤預計盈利4800萬-5800萬元。
從目前披露業績預告的上市房企來看，出現業績預虧、預減的房企中，主要是中小房企。隨着行業集中度逐漸提升，房企競爭愈演愈烈。今年上半年，全國房地產調控次數頻繁，房企融資環境趨緊，中小房企資金端面臨挑戰，生存壓力加劇。
信貸收緊 現金流壓力加大
爲穩定房地產市場，自今年年初開始，中央調控政策不斷升級。“三道紅線”從房企融資端抑制房企投資擴張，房貸集中管理政策從銀行端控制資金流入房地產，集中供地則從供給端改變房企拿地節奏，房企端、銀行端、土地端三大主體聯合發力，多措並舉，進一步落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。
上半年來，房地產融資監管方面的審覈持續加強，上海、北京等城市相繼出臺政策嚴查經營貸、消費貸等違規入市。業內人士認爲，房地產行業的金融監管持續強化，銀行信貸環境收緊成了2021年的一個主要特徵。預計在房貸新規“三道紅線”壓頂下，購房貸款額度嚴控，信貸環境或將繼續趨緊。
在信貸環境收緊情況下，房貸利率開始企穩回升。自2021年2月開始，全國首套及二套房貸款平均利率呈現顯著的止跌回衝態勢。2021年5月全國首套房利率爲5.33%，環比上升0.02個百分點，較去年同期上升0.01個百分點。
隨着房貸利率回升，消費者購房壓力加大，房地產銷售出現回落，進而帶動房地產行業資金增速放緩。國家統計局數據顯示，1-6月份，房地產開發企業到位資金102898億元，同比增長23.5%，增速收窄6.4個百分點，這是國內貸款增速年內首次轉負。
諸葛找房研究中心相關專家表示，隨着國內房企融資監管力度的加強，國內貸款增速年內首次轉負。雖然7月全面降準，但由於“三道紅線”疊加房貸集中度高壓，對行業資金端助力受限，部分房企面臨回款壓力，後續房企仍需追求銷售回款來加強現金流。
“不僅是一般融資渠道被嚴格監管，從表內到表外，地產所有的非正式資金入口都在被堵上，整個行業步入深水區。”業內人士分析稱。
以穩爲主房企或將主動降負
今年上半年，房地產市場延續去年底熱度，部分城市甚至出現了升溫過快現象，對此，自年初以來，從中央到地方調控不斷升級。但在接下來較長一段時間內，“房住不炒”仍是主旋律。
諸葛找房表示，從地方層面來看，調控加碼的城市逐漸拓展到熱點三、四線城市及都市圈城市，同時熱度居高的城市不排除多次加碼的可能。同時，針對二手房調控的舉措將會越來越多，出臺二手房成交參考價機制的城市或將繼續擴圍。另外，熱點城市二輪集中供地規則或將優化調整，強化房地聯動機制，持續發揮穩地價、穩房價作用。
此外，房地產金融監管仍是重點，“三道紅線”聯合“房地產貸款集中度管理”持續發力，房企整體融資環境繼續從緊，對於金融監管的重視擡升到空前高度，房地產去槓桿化刻不容緩，更多房企也將面臨主動“降負”，追求高質量發展。
