在當今社會生活中，人們運用到制度的場合不斷增多，制度對社會經濟、科學技術、文化教育事業的發展，對社會公共秩序的維護，有着十分重要的作用。那麼制度怎麼擬定才能發揮它最大的作用呢？下面是小編精心整理的物業管理規章制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
一、目的：
規範全體員工行爲，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質。
二、適用範圍：
山東萬衆物業有限公司所有工作人員。
三、職責：
山東萬衆物業有限公司的所有員工有義務嚴守規章制度、爲公司利益而做出貢獻。
各部門負責人要對員工進行規章制度教育，並全面貫徹下去。
四、關於服裝：
裝束進公司必須穿好工作服；工作服要乾淨；進公司須戴工作證；嚴禁工作證借給別人或借別人工作證入公司；凡遺失工作證、工作服應儘快申請補領；不得擅自塗改工作證，若要更改一定要經人事部辦理；公司發放的安全鞋僅限在廠內使用；公司發放的作業服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。
五、關於上班時間：
時間爲上午8：30----12：00
下午2：00----18：00不得無故遲到、早退、外出；僱員請假須提前一天通知部門主管批准後方可請假（特殊情況例外）；嚴禁無故曠工；上、下班必須簽到；不許代別人簽到；不得塗改簽到表。
六、關於小區設備和設施：
設備、設施要小心使用，應保持設備整潔美觀；注意整理整頓；道路要保持暢通，不許擺放東西；嚴禁對小區內的設備亂塗、張貼；節約用水，用電，不得浪費；凡故意破壞設備、設施，從嚴處理；凡盜竊本公司財物，從嚴處理；設備引起故障時必須要及時報告相關領導，不得擅動機器。
七、其它服從上司的命令：
發生事情必須立即上報、聯絡；嚴禁在花園內吐痰或丟垃圾；嚴禁在花園內吸菸；不準喧譁、賭博；不準盜竊他人或公司內的東西；
第一章總則
第一條爲加強物業管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》和相關法律、法規、政策，制定本規約。
第二條本規約對本物業管理區域內全體業主和物業使用人均有約束力，須共同遵守。
第三條業主員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同中涉及業主共同利益的約定，應與本規約一致。
第四條本物業管理項目的基本情況
物業名稱：南安市寶龍花園小區；
座落位置：南安市梅山鎮競豐村寶龍花園；
物業類型：高層住宅；
建築物總面積：60873.48平方米。
物業管理區域：東接梅九公路；西接配電廠；北接中年山寶龍花園北圍牆；南接中年山寶龍花園南路。
第二章業主的權利和義務
第五條房屋的所有權人爲業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主會議事規則的建議；
（四）參加業主會會議，行使投票權和表決權；
（五）業主員會成員，並享有被權；
（六）監督業主員會的工作；監督物業服務企業履行物業服務合同；
（七）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（八）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（九）法律、法規規定的其他權利。
第六條業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主會的決定和業主會授權業主員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用等；
（六）在小區進出和其它活動時，應文明禮貌，親善對待小區鄰里。
（七）法律、法規規定的其他義務。
第三章物業的使用
第七條根據有關法律法規和物業買賣合同，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權：
（一）由單幢住宅內業主或與之結構相連的非住宅業主共有的部位，包括住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面等基本結構部分，走廊通道、門廳、樓梯、堂等公共通行部分，防空避難層、設備層或其它配套設計等結構部分；
（二）由住宅業主或其與非住宅業主共有的附屬設施設備，包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建築智能化系統（含安防系統）、消防控制系統等設施和共用設施設備使用的房屋等；
（三）其他依據法律法規規定屬於全體業主共有的物業。
第八條業主對物業的專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第九條業主應按照有利於物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、採光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等妥善處理與相鄰業主的關係。
第十條業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需設計用途的，業主應在徵得相鄰業主書面同意後，報有關行政主管部門批准，並告知業會和物業服務企業。
第十一條業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，並與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。並按協議的約定從事裝飾裝修行爲，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行爲，儘量減少影響鄰里生活。
每日施工時間爲上午7:30-11:30，下午14:30-17:30，其他時間不得從事敲、鑿、鋸、鑽等產生嚴重噪聲的施工。業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾。
因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用或侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀並承擔相應的賠償責任。
第十二條業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業服務企業指定的位置安裝，並按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十三條業主及物業使用人使用電梯，應遵守該電梯使用管理規定。
第十四條在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守車輛行駛和停車規則，不得停放門口、佔停其它通道，也不得隨意佔用他人車位。
第十五條在日常生活中還禁止下列行爲：
（一）損壞或擅自佔用物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備；
（二）違法搭建建築物、構築物；
（三）亂拋垃圾，高空拋物；
（四）違有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（五）擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、塗改、刻畫；
（六）踐踏、佔用綠地，損毀樹木、園林；
（七）夜晚11:00後聲猜拳、酒後鬧事等不文明言行；
（八）聚賭、盜竊等法律、法規禁止的其它行爲。
第十六條業主和物業使用人在飼養動物不得違有關規定，並應遵守以下約定：
（一）禁止無證飼養寵物，飼養寵物的業主或使用人須到物業服務企業領取“飼養寵物許可證”，飼養寵物不得製造噪音或威脅他人安全；
（二）不得飼養家禽家畜，嚴禁制造尿便等臭味，杜絕禽流感根源。
第四章物業的維修養護
第十七條業主對物業專有部分的維修養護行爲不得妨礙其他業主的合法權益。
第十八條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應予配合
第十九條發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但未能提前通知相關業主的，物業服務企業應向相關業主說明情況，並在第三方（如、居會、派出所或業會員）的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事後相關責任人應及時做好善後工作。
第二十條因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主員會和物業服務企業的同意，並在約定期限內恢復原狀。
第二十一條物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時採取措施消除隱患。
第二十二條全體業主要按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金。建設單位應按國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。
第五章業主的共同利益
第二十三條爲維護業主的共同利益，經業主會同意，授予物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利：
（一）根據本規約配合業主員會制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（二）以批評、規勸、公示等必要措施制止業主、物業使用人違本規約和規章制度的行爲；
第二十四條業主要利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主會、物業服務企業的同意後，按規定辦理有關手續。業主所得收益在扣除相關費用後，按照業主會的決定使用。
第六章違約責任
第二十五條業主或物業使用人違本規約的，妨礙物業正常使用或造成物業損害及業主利益損失的，其他業主和物業服務企業和業會有權勸阻、制止；業主拒不改正的，服務企業可暫停爲該單元供電、供水，甚至依法向人民提起訴訟。
第二十六條業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。未按規定交付的`，業主員會督促其限期交付，業主逾期仍不交付的，業主員會或其託的物業服務企業可以在物業管理區域內公佈物業管理服務費收交繳情況，並註明欠交費用的業主房號進行催討；仍不交付的，業主會或其託的物業服務企業可以向物業所在地人民起訴。
第二十七條物業使用人違本規約的，相關業主承擔連帶責任。
第七章附則
第二十八條本規約所稱物業的專有部分，是指由單個業主立使用並具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備，是指物業管理區域內單個業主專有部分以外的，屬於多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十九條業主轉讓或出租物業時，應當將本管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人，並自物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起5日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主員會和物業服務企業。
第三十條本規約由業主員會根據業主會的決議修改。修改後的規約，經業主會會議通過之日起生效。本規約未盡事項由業主會補充。業主會通過的有關本規約的決定爲本規約的組成部分。
6、小區物業管理規章制度
爲建設和諧文明小區，規範小區物業管理活動，保持小區全體業主和物業使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生活環境，結合《市三塘園懷園小區管理規約(草案)》、《市三塘園懷園小區議事規約(草案)》制定本制度。
一、物業管理範圍：凡在小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理範圍。
二、物業管理機構：業主會是物業小區內全體業主組成機構。業主員會是業主會的執行機構。
本屆業主員會是會設主任、員共七名。業主員會主要任務是監督執行《市三塘園懷園小區管理規約》、《市三塘園懷園小區議事規約》、《市三塘園懷園小區管理制度》，維護小區全體業主的權益，完全自願原則，不享受小區任何福利待遇。
三、物業小區的使用與維修。
小區全體業主和物業使用人必須共同執行業主會授權業主員會作出的決議、決定。配合物業管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。
1.合理使用小區內共用部份共用設施設備，自覺維護物業小區的整潔、美觀，遵守政府對市容環境要求的相關規定。不擅自改變房屋的外貌和用途。
2.愛護小區的公共環境。小區所有公共設施屬小區全體業主所共有，包括小區道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3.自覺維護物業小區內的公共生活秩序。小區業主和物業使用人不準在小區公共部位或違規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他業主正常生活的噪音，不得利用物業從事危害公共利益的活動以及進行法律法規及政府規定禁止的其他行爲。
4.業主飼養寵物，應遵守政府有關規定，寵物外出必須由主人牽引並即時清理排在小區公共場所的寵物糞便。
5.機動車在小區內應控制時速低於5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業小區內禁止鳴笛。
機動車應該放在每個業主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。
本物業小區公共車位由物業管理人員施畫。僅用於業主和客車輛的臨時停放。
6.業主需要進行房屋維修時，應通知物業管理人員或業主員會並遵守有關規章制度：施工早上8：0012：00下午14：0017：00。維修完工後即時清理餘泥垃圾。
四、物業服務費用的交納。
本小區物業服務費包括：物業管理人員(保安)工資福利、公共場所電水費，維修費等等。
1.業主或物業使用人約定每月10號前向業主員會交納物業服務費。業主因故不能按期交納物業服務費的，應託他人按期代交或及時補交。
2.對欠繳物業服務費的業主，業主員會應進行催繳或託物業服務人員催繳，可採用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，並可採用相應催繳措施。
3.欠費六個月以上或拒繳物業服務費用的，業主員會在小區內顯著位置公佈欠繳情況。
4.欠費總金額過高時，業主員會授權物業服務人員依法通過訴訟途徑解決。
五、財務管理。
本小區設收款記賬員一名。本小區財會收支情況每季度向全體業主公佈一次，做到公正、公開、透明，接受小區全體業主監督。
本物業管理制度自20xx年一月一日起執行
本物業管理制度由業主員會負責解釋。
爲了保證小區住戶的安全，杜絕各種事故的發生，保證小區工作正常運轉。特制訂本制度。
一、忠於職守，堅守崗位，盡職盡責，對進出外來人員進行登記，嚴盤細問，可疑人員和車輛未經批准，禁止入區。
二、加強晝夜值班巡查制度，發現不安全因素要果斷處理，自己處理不了的要立即向110報警，並向上級報告，保護事發現場，出現重大問題要依法追究責任。
三、嚴禁曠工、遲到早退，嚴格請銷假制度，從即日起不休星期天，但在不影響正常工作的前提下可倒班休息。
四、負責區內的公共設施、設備、共用設施設備的看管工作，防止丟失現象發生，屬於責任問題依照內部管理辦法進行處理。
五、實行三人倒班制，做到晝夜24小時不斷人。
六、本小區住戶什麼時候叫門及時開門，禁止私自給住戶和其它人員配發鑰匙。
七、嚴格禁止與外來閒雜人員在門崗或門衛室聊天閒談，除領導臨時指定替換，不準門衛人員私自用任何人頂替值班。
八、嚴格交接班制度，交班前交班人員一定要把當天值班情況認真記錄清楚，雙方簽名，註明日期。
九、負責門崗大門口到公路衛生區的環境衛生，不得堆積雜物和垃圾。必須經常打掃，保持乾淨、整潔。門洞內禁止住戶停放車輛，外來車輛一律停在大門外，禁止小商販入內。
十、雨天掃淨門洞內積水，雪天全部上崗打掃轄區內積雪，如雪天無故不到，按處罰辦法處理。
十一、做好安全預防事故宣傳教育工作，與其他同志一道，相互團結，密切配合，服從領導，共同把小區的安全保衛工作做好。
十二、完成領導臨時安排的其它工作。
十三、實行獎懲制度，一年內不出現丟失現象和其它事故，每人獎200元。
一、重大事件報告制度
爲及時妥善處理重大或突發事件，避免和控制事件發生，特制定重大事件報告制度。
1.重大或突發事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發性停電、水浸、盜竊、械鬥等破壞行爲；刑事案件；業戶集體投訴（5家以上）；中央空調主機、發電機、高低壓電櫃、通訊設備等大廈主要設備設施故障；大廈主體結構遭受破壞等。
2.發生重大或突發事件，參與事件處理的組長或當值主管應立即到現場處理，同時儘快口頭向管理辦主管領導報告，並根據事發情節決定是否報告公安、消防等機構協助處理。
3.參與事件處理的組長在事件處理後立即填寫重大事件報告表，於12小時內以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過。
4.重大事件報告表由組長簽名後上報。如組長不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。
5.參與事件處理的部門應在事件處理完畢後24小時內填寫重大事件總結表上報管理辦主任，如實彙報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發生的主要原因，提出避免類似情況發生的預防措施。
二、緊急事件處理程序
1.突發事件的處理程序
（1）凡遇突發事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即採取措施，並報告當值組長。
（2）簡要說明事發的地點、性質、人數、特徵及損失價值。
（3）驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。
（4）查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。
（5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。
（6）對糾紛事件應及時瞭解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。
（7）對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理並通知殯儀館。
（8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關並由保安組組長協助調查處理。
（9）保安組組長在接報突發事件後應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，並拍照留證。
（10）保安組組長組織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所、有關部門及管理辦主任。
2.鬥毆等暴力事件的處理程序
（1）處理鬥毆等暴力事件應保持客觀、剋制的態度，除非正當防衛，一般情況下應儘量避免與人發生武力衝突或爭吵。
（2）巡查發現或接報有鬥毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現場的情況（地點、人數、鬥毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監視現場，等待保安中心的指令。
（3）保安中心接報後視情況派適當數量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場面無法控制，應儘快報派出所。
（4）鬥毆事件中如大廈的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，並留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。
（5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，並儘快送往醫院。
3.盜竊等破壞事件的處理程序
（1）巡查發現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其它方式儘快報告大廈保安中心，簡要說明現場情況，並監視現場等待保安中心的指令。
（2）保安中心接報後，應迅速派適當數量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。
（3）事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，並保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。
（4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
4.電梯困人的處理程序
（1）消防中心接到電梯應急電話或巡查發現困梯，立即報告當值領班和組長，組織保安員到現場協助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。
（2）監控中心通過電視監控屏觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯繫，做好解釋安慰工作。
（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。
（4）組長填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經過。
5.水浸處理程序
（1）當值各崗保安員如發現大廈範圍內水浸，應立即將出事地點和情況報告主管，同時儘快採用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。
（2）當值組長接報後應立即趕到現場查看情況，組織搶險。
（3）設法查明浸水原因，並採取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應當在各低於水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應當暫時將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，並用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。
（4）組織當值人員根據水浸情況，協同工程組採取有效措施，如將電梯開高離開受浸範圍、關閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啓排水泵、用吸水機吸水等，儘可能減少水浸所致的損失。
（5）水浸排除後，立即通知清潔員清除積水並清理現場環境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，儘快恢復大廈的正常運作。
6.停電事故的處理程序
（1）接到大廈將在短時間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業戶和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。
（2）未預知的情況下大廈突然發生停電，立即聯繫工程組，儘快採取措施恢復供電。
（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。
（4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。
（5）監控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問題。
一、員工工作紀律
1、物業工作人員必須按時上下班，不準遲到、早退、曠工。
2、必須按規定着裝、佩證上崗。
3、各級員工都必須切實服從上級領導的工作佈置，不得隨意改變、無故拖延、拒絕或終止工作。
4、各級員工都應遵循逐級請示報告的原則，非特殊情況不得越級請示報告工作。
5、不擅自離崗，上班不得睡覺。
6、員工調離或辭職、辭退、離開公司工作時，應將公司配備物品、鑰匙等交公司辦公室。
7、工作期間不準擅自離開自己的工作崗位，更不允許幹其它私活
二、保安員崗位職責
1、維護大門口的交通秩序，引導車輛行駛及行人過往，保障車輛和行人的安全、使門前暢通無阻；
2、着裝整齊、精神飽滿、儀態大方，熱情、禮貌、周到地回答來訪人的詢問，嚴禁用粗言惡語對待來訪者；
3、嚴格把好第一關，高度警戒，發現精神病患者、衣衫不整或行蹤可疑者，堅決攔阻其進入蔬菜大廈；
4、時刻保持高度警惕，切實做好門前的警戒工作。注意車輛和行人的安全，人多時要注意防止失竊，防止大門口周圍有鬧事、鬥毆事件發生，確保門前安全。
5、在值班過程中對發現的問題及時處理，緊急情況及時向公司領導彙報，必要時向公安部門報警。
6、及時做好當班值班巡視記錄，不得弄虛作假。
7、制止閒雜人員、小商販、推銷員私自進入。
8、對出入蔬菜大廈的人員做好檢查登記，嚴格按照集團管理規定執行，不得偷懶，耍滑。
9、建立健全的防火、防盜、應付突發事件的措施，發生應急事態，
第一章總則
物業管理部是公司開發項目設備保障、設備正常運行、公司後勤保障的職能部門。物業部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，是爲顧客及公司產品創造安全、文明、舒適、方便的經營及消費環境的基本保證和堅強後盾，是反映公司服務水準、良好形象和聲譽的重要標誌部門。
第二章部門職責主要崗位及標準
一、主要崗位職責
總經理職責
1、決定公司的發展規劃、年度經營計劃和投資方案；
2、決定公司的經營方針和管理機構設臵；
3、確認公司年度財務預、決算等方案；
4、主持公司的經營管理工作，分管人事部、安保部、工程部、保潔部、財務部；
5、擬訂公司年度經營計劃草案，並組織實施；
6、擬訂公司基本管理制度和內部管理機構設臵方案；
7、擬訂公司規章制度方案；
8、全面負責公司對外聯繫部門和行業管理部門的溝通及關係；
9、全面考覈物業員工的日常工作內容和狀態。
總經理助理職責
1、擬草物業管理月度和年度計劃，報總經理審批執行；
2、協助總經理處理公司日常工作，協調物業各部門工作；
3、協助總經理制定公司年度財務預、決算等方案；
4、負責公司質量管理工作，工程、保潔、保安各部門工作落實情況；
5、負責物業人事管理及工資覈算工作；
6、協助總經理制定基本管理制度和內部管理方案；
7、管理租戶合同到期的續租及善後事宜；
8、協助總經理與外聯管理部門、行業管理部門的有關工作；
9、執行總經理交辦的工作。
客服文員職責
1、各部門的周檢和月檢抽查工作，建立物業資料檔案；
2、負責覈收租戶的收費，及時發現收費中的問題並幫助解決；
3、負責處理租戶上報的重要投訴；
4、負責協調處理各部門上報的與人事、維修、安防、保潔等有關事務並作記錄；
5、負責制定質量管理計劃和創建計劃並指導實施；
6、文件收發，送閱、存檔。文件資料的打印、複印；
7、檔案管理，公司財產管理和辦公室的管理；
8、會議組織，整理會議紀要；
9、負責接待和有關內務工作；
10、處理業主的投訴，並做好跟蹤和回訪工作；
11、分管領導交辦的工作。
保安部崗位職責
1、按規定着裝，整齊乾淨，注意儀容儀表；
2、嚴格交接班手續，認真完成交接班記錄；
3、做好車輛停放及管理交接手續；
4、按時巡樓，填寫防火巡查表；
5、管理好大廈物品出入樓登記工作；
6、按時到正裝修租戶施工現場進行巡邏管理；
7、禮貌待人，文明執勤，不得與租戶發生爭吵；
8、工作時間不得玩手機、脫崗、睡覺，一經發現，一律懲處；
9、愛護工作設備，妥善保管使用，熟練操作消防設施設備；
10、認真完成上下班簽到制度，不得無故遲到早退；
11、完成上級交辦的其他臨時工作任務。
工程部崗位職責
1、嚴格遵守公司各項規章制度，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務；
2、努力學習技術，熟練掌握大廈強弱電設備，工作原理及實操作與維修保養；
3、執行所管轄設備檢修計劃，按時按量完成，並填好記錄表；
4、積極配合管理部門工作，出現上下水故障時能夠迅速排除故障；
5、嚴格執行設備管理制度，做好交接班工作；
6、交班時發生故障，上班必須協同下班工作，排除故障後才能離去；
7、維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯繫；
8、在巡查過程中，發現不正常現象，應及時進行處理，處理不了的應做好記錄，不得隱瞞故障現象；
9、做好辦公室清潔工作；
10、當天因爲配件不全的原因無法修復的作好記錄，隔天修復；
11、配電房是大廈供電系統的關鍵部位，未經主管人員以上許可，非工作人員不準入內；
12、值班是必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項；
13、值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行；
14、配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發生錯誤；
15、因故停電，應提前一天向使用用戶發生停電通知，對突發性停電事故，應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋；
16、保持配電房消防設備完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常啓用；
17、嚴禁在配電房內私拉亂接，隨意改變供電運行方式；
18、配電房內嚴禁堆放其它雜物；
19、完成領導交辦的其它工作。
保潔部崗位職責
1、在崗工作時工裝整潔，按規定上下班；
2、做好日常工作的同時，發現燈具、潔具有破損現象及時報告；
3、愛護工具，妥善保管；
4、消防物品、標示牌、滅火箱要經常清潔；
5、收集垃圾及時處理。避免過多外溢，產生異味，影響環境衛生；
6、衛生間每小時巡查一次，做到地面乾淨無異味；
7、電梯間隨時進行巡查，保持按鍵無污漬，地面無煙頭、紙屑、水漬等雜物，電梯門溝無異物；
8、服從公司領導統一安排的其他工作。
二、員工行爲規範及安全管理規範
員工行爲規範
爲了實現公司目標、維護公司利益、履行公司職責、嚴守職業道德，從思想認識到日常行爲應遵守的職業紀律。員工的一言一行，一舉一動，是公司形象的再現。不斷提高員工的自身素質，規範員工行爲是公司文化建設的切入點。
1、遵紀守法，遵守國家法律法規、遵守公司規章制度，做到令行禁止。
2、端正儀容儀表、講究個人衛生、禮貌待人、使用文明用語。
3、維護企業形象、確立大局意識、建立誠信觀念，嚴格要求自己。
4、樹立良好的服務意識、提高工作效率。
5、發揚團隊精神，密切配合，同事之間相互尊重，團結協作。
6、上班時間以工作爲中心，不做與工作無關的事情。
7、服從領導，聽從指揮，努力工作，講求效率，按時完成各項任務。
8、維護公司信譽，保守公司商業祕密。
安全管理規範
1、執行“誰主管誰負責，誰在崗誰負責，誰操作誰負責”的安全崗位責任制。
2、嚴禁在“禁止吸菸”的公司區域內吸菸。
3、嚴禁私自安裝各種電器設備，亂架電線。
4、不準擅自動用、拆卸消防設備和消防工具；定期學習和使用滅火器材和消防設備。
5、未得到工程部門認可，任何人不得在電纜井內施工。
6、發現火情，立即撥打公司和消防報警電話，報警時講清火災具體地點、燃燒物品、火勢大小、報警人姓名和崗位；關閉着火現場的所有門窗，切斷電源；如火勢較大，積極協助指揮人員疏導現場人員從安全通道撤離，嚴禁使用電梯，服從指揮。
第三章管理制度
第一節勞動人事管理制度
員工招聘制度
一、招聘條件：
1、年齡在18週歲以上，50週歲以下
2、管理崗位人員要求大專以上學歷（含大專）
3、其他崗位人員要求初中以上學歷，同時具備其崗位所需的技能；保安保潔等崗位根據情況年齡可放寬至55週歲。
二、員工聘用程序與審批
1、應聘人員應如實填寫登記表、並備有關證件複印件，經資格審查、公司領導審批後辦理錄用手續。
2、員工到職兩個月爲試用期，工作表現特別優秀者，可縮短試用期。保安保潔員工試用期爲一個月。試用期中的員工，如發現不符合崗位任職條件或違反公司管理規定者，公司有權隨時停止試用並辦理解聘手續。
3、員工服務工齡，自試用之日起計算。
4、員工試用期滿合格者辦理轉正手續，並簽訂勞動合同。
一、會計、出納在一區物業公司經理的領導下負責財務工作。
二、嚴格建立兩帳，即會計帳、現金帳制度，做到日清月結，按月公佈帳目。
三、認真執行會計法，每月末向經理報表。
四、嚴格控制資金流向，不經批准禁止動用各項資金。
五、建立實物領取登記制，凡領取實物、工具的責任人必須交舊領新（原先沒有的除外）登記後方可領取，並對照檢查所領實物對路、合格與否。如有丟失或故意損壞，直接責任人照價賠償。
六、嚴格財務公開、公正、準確、保密制度，未經批准禁止向外界提供一切數據，防止國外情報人員竊取經濟情報。
七、資金支出、收入必須以票據爲準，經經理簽字後方可入帳，否則無效。嚴格登記出入各種票據編號，用完後及時收回。
八、會計負責記帳，出納負責現金保管，實行帳目、現金兩分離制度。
九、嚴格遵守上下班制度，請銷假制度。
十、參與收取各種規費和領導指定的其它臨時性工作。
一． 維修回訪由經理、主管、維修負責人擔任。其中：經理回訪率不低於10%；主管回訪率不低於30%；維修負責人回訪率不低於60%。
二． 回訪時間安排在維修後一星期之內。其中：安全設施維修兩天內回訪；漏水項目維修三天內回訪。
三． 回訪內容：
1． 實地查看維修項目。
2． 向在維修現場的業主（住戶）或家人瞭解維修人員服務情況。
3． 徵詢改進意見。
4． 覈對收費情況。
5． 請被回訪人簽名。
四． 對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員進行整改。
爲提高物業管理人員時間觀念，加強組織紀律性，提高工作效率，樹立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。
一、上班時間夏季上午8點-11點半、下午3點-6點半，冬季上午8點半-12點、下午2點-5點半。
二、物業工作人員必須按時上下班，不準遲到、早退、曠工。
三、上班後利用10分鐘時間主動清理各自辦公室的衛生。
四、工作期間不準擅自離開自己的工作崗位，更不允許幹其它私活。
五、嚴格請銷假制度，在不影響正常工作的前提下，一個月可請四天假，以假條爲準，假滿後主動銷假，超出四天，請一天事假，扣一天工資。病假例外。
六、與其它同志一道相互團結，密切配合，共同遵守好上下班時間。
七、違犯本規定依照《物業管理人員處罰辦法》執行。
爲加強物業管理處與廣大住戶（業主）的聯繫，使管理處各項工作置身於住戶（業主）監督之中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質量，特制定對住戶回訪制度。
一． 回訪要求
1． 物業管理處正、副主任把對住戶（業主）的回訪列入職責範圍，並落實到每年的工作計劃和總結評比中。
2． 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，採納合理化建議，作好回訪記錄。
3． 回訪中，對住戶（業主）的詢問、意見，如不能當即答覆，應告知預約時間回覆。
4． 回訪後對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。對住戶（業主）反映的問題，做到件件有着落，事事有迴音。回訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。
二． 回訪時間及形式
1． 牧業管理處辦公室主任每年登門回訪1~2次。
2． 物管員按區域範圍分工，每月回訪1次。
3． 每季度召開一次樓長會，徵求意見。
4． 利用節日慶祝活動、社區文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。
5． 有針對性地對住戶（業主）作專題調查，聽取意見。
6． 物業管理處設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交辦公室主任及時處理。
7． 隨時熱情接待來訪，作好登記。
廈門市物業管理若干規定解讀如下20xx年3月24日，省十一屆人大會第二十一次會議表決通過《廈門市物業管理若干規定》，新規6月1日起施行，《廈門市住宅區物業管理條例》同時廢止。
一、業主大會召開問題
1、《規定》明確要求建設單位承擔起相應的責任。建設單位在物業管理區域符合召開首次業主大會的法定條件後30天內，應當向物業所在地街道辦或鎮政府提交成立業主大會的書面報告;建設單位未提供報告的，業主也可以向街道辦等自行書面提出成立申請。
2、《規定》明確由建設單位承擔首次業主大會成立所需的經費，並協助街道辦或鎮政府組織召開首次業主大會。
3、街道辦或者鎮政府應當在接到書面報告或者請求之後30天內成立籌備組。
二、對同一物業管理區內分期開發的物業，業主委員會成立規定
對同一物業管理區內分期開發的物業，《規定》要求按照建築面積比例預留未開發物業的委員名額，以保證後期業主的合法權益。
三、關於物業更換問題：舊物業被炒，2個月內須交接撤出
1、《規定》明確，對物業企業要進行資質管理，加強信用評價和監管，建立誠信檔案。對違法違規嚴重的物業企業要列入警示名單，2年內不得參加本市的物業服務競標。
2、對那些物業服務合同到期或者業主大會表決“炒掉”的舊物業，《規定》明確，舊物業應在合同終止或者決定之日起60天內撤出服務人員，退出物業管理區域，同時移交有關資產、物品和費用。
3、拒不撤出的，建設行政主管部門要責令其限期改正;逾期不改則列入警示名單，處以5萬元以上10萬元以下罰款，並可依法吊銷或提請吊銷其資質證書。
四、物業經營收入須在顯著位置公示
1、《規定》明確規定，前期物業服務企業應當將扣除經營管理費用後的經營收入，自收到之日起30日內存入專項維修資金專戶，經營管理費用支出不得超過經營收入的30%。成立業委會後，具體管理成本與經營收入比例由業委會與物業服務企業進行約定。
2、新規實施後，沒有業委會的小區公共收入將重點列入主管職能部門監管。新規明確，扣除物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用後的經營收入應存入市建設行政主管部門設立的專戶，經業主大會決定，可以用於抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項的支出。
3、《規定》還要求經營收入的收支應當在物業管理區域內顯著位置和市建設主管部門的網站進行公示，業主可以進行監督。
4、專項維修金屬業主所有。首期專項維修金由建設單位按照造價計算的投資總額的2%，在竣工驗收備案前一次性劃入專項維修金專戶，並按棟(戶)建賬。
五、物業違規管理規定
1、新規指出，物業服務企業不得爲業主指定搬運、裝修等特約服務，或者採取其他方式限制業主自由選擇搬運、裝修等服務。一旦違反規定，可由城市管理行政執法部門處以五千元以上二萬元以下的罰款，如果情節嚴重還將列入警示黑名單。
2、新規指出，物業服務企業一旦發現違章搭建、裝修、改造、一套改多套等影響相鄰權的問題等行爲，除立即制止外，應在24小時內報告城市管理行政執法部門。城市管理行政執法部門接到報告後，對正在實施違法行爲的，將書面通知供水、供電單位。供水、供電單位應當配合，暫時停止供水、供電直至業主或者使用人改正違法行爲。
一、擬建立的內部管理制度。
包括人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、財務管理制度、預算管理制度、獎懲管理制度、投訴管理制度、文件管理制度、員工基本規範、通訊設備管理制度、管理體系及重大事項決策管理制度、培訓管理制度。詳細內容此處略。
二、擬建立的質量手冊及程序文件。
包括質量手冊、文件控制程序文件、質量記錄程序文件、管理評審程序文件、人力資源程序文件、合同評審程序文件、物業接管程序文件、服務設計開發程序文件、採購程序文件、入住管理程序文件、內部審覈程序文件、不合格程序文件、數據分析程序文件、糾正防措施程序文件等。詳細內容此處略。
三、擬建立的項目綜合服務工作手冊。
包括各級崗位職責工作手冊、受理事務作業規程、接待服務作業規程、服務質量意見徵詢作業規程、交接班管理作業規程、跟班作業管理作業規程、監督投訴箱管理作業規程、受理服務設備使用管理作業規程、崗位工作質量標準與考覈獎罰辦法、病區保潔作業規程、消毒隔離管理作業規程、醫用垃圾處理作業規程、保潔設備用品及工具使用規範管理作業規程、病房清潔作業規程、治療室清潔作業規程、手術室ICU清潔作業規程、消殺管理作業規程、公共場所定期消毒作業規程、大堂走廊樓梯清潔作業規程、辦公室護士站會議室接待室值班室等清潔作業規程、洗手間清潔作業規程、配膳室清潔作業規程、處置室清潔室清潔作業規程、金融物資重地清潔作業規程、電器通訊設施清潔作業規程、室外清潔作業規程、化糞池排污水井清潔作業規程、垃圾站清潔作業規程、園藝綠化管理作業規程。詳細內容此處略。
四、擬建立的質量記錄文件。
因數量達幾百份，此處省略。
一、重事件報告制度
爲及時妥善處理重或突發事件，避免和控制事件發生，特制定重事件報告制度。
1.重或突發事件包括：火災、電梯困人、、突發性停電、水浸、盜竊、械鬥等破壞行爲；刑事案件；業戶集體投訴（5家以上）；空調主機、發電機、高低壓電櫃、通訊設備等廈主要設備設施故障；廈主體結構遭受破壞等。
2.發生重或突發事件，參與事件處理的組長或當值主管應立即到現場處理，同時儘快口頭向管理辦主管領導報告，並根據事發情節決定是否報告、消防等機構協助處理。
3.參與事件處理的組長在事件處理後立即填寫重事件報告表，於12小時內以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過。
4.重事件報告表由組長簽名後上報。如組長不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。
5.參與事件處理的部門應在事件處理完畢後24小時內填寫重事件總結表上報管理辦主任，如實彙報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發生的主要原因，提出避免類似情況發生的'預防措施。
二、緊急事件處理程序
1.突發事件的處理程序
（1）凡遇突發事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重糾紛等），必須保持冷靜，立即採取措施，並報告當值組長。
（2）簡要說明事發的地點、性質、人數、特徵及損失價值。
（3）驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。
（4）查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。
（5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。
（6）對糾紛事件應及時瞭解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。
（7）對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理並通知殯逸。
（8）對涉及刑事及重責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告機關並由保安組組長協助調查處理。
（9）保安組組長在接報突發事件後應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴，並拍照留證。
（10）保安組組長組織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態的小程度報派出所、有關部門及管理辦主任。
2.鬥毆等事件的處理程序
（1）處理鬥毆等事件應保持客觀、剋制的態度，除非正當防衛，一般情況下應儘量避免與人發生武力或爭吵。
（2）巡查發現或接報有鬥毆等事件，應馬上用對講機、消防電話或其它最快的方式報告廈保安中心，簡要說明現場的情況（地點、人數、鬥毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監視現場，等待保安中心的指令。
（3）保安中心接報後視情況派適當數量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場面無法控制，應儘快報派出所。
（4）鬥毆事件中如廈的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，並留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。
（5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，並儘快送往醫院。
3.盜竊等破壞事件的處理程序
（1）巡查發現或接報廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其它方式儘快報告廈保安中心，簡要說明現場情況，並監視現場等待保安中心的指令。
（2）保安中心接報後，應迅速派適當數量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。
（3）事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，並保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。
（4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
4.電梯困人的處理程序
（1）消防中心接到電梯應急電話或巡查發現困梯，立即報告當值領班和組長，組織保安員到現場協助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的`具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。
（2）監控中心通過電視監控屏觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯繫，做好解釋安慰工作。
（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。
（4）組長填寫重事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經過。
5.水浸處理程序
（1）當值各崗保安員如發現廈範圍內水浸，應立即將出事地點和情況報告主管，同時儘快採用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。
（2）當值組長接報後應立即趕到現場查看情況，組織搶險。
（3）設法查明浸水原因，並採取有效的阻截措施。如水浸是來自廈外的暴雨洪水，應當在各低於水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水溢，應當暫時將溢的地下水道通往廈的入口封閉，並用排水泵將廈的積水抽排出廈外；如水浸來自廈機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。
（4）組織當值人員根據水浸情況，協同工程組採取有效措施，如將電梯開高離開受浸範圍、關閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啓排水泵、用吸水機吸水等，儘可能減少水浸所致的損失。
（5）水浸排除後，立即通知清潔員清除積水並清理現場環境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，儘快恢復廈的正常運作。
6.停電事故的處理程序
（1）接到廈將在短時間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業戶和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。
（2）未預知的情況下廈突然發生停電，立即聯繫工程組，儘快採取措施恢復供電。
（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。
（4）派保安員到各主要電梯廳及廈出入口維護秩序。
（5）監控中心和巡樓保安員密切注視廈各樓層，以防有人趁機制造治安問題。
第一章 總 則
第一條 爲加強物業管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》和相關法律、法規、政策，制定本規約。
第二條 本規約對本物業管理區域內全體業主和物業使用人均有約束力，須共同遵守。
第三條 業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同中涉及業主共同利益的約定，應與本規約一致。
第四條 本物業管理項目的基本情況
物業名稱：南安市寶龍花園小區；
座落位置：南安市梅山鎮競豐村寶龍花園；
物業類型：高層住宅；
建築物總面積：60873.48平方米。
物業管理區域：東接梅九公路；西接配電廠；北接中年山寶龍花園北圍牆；南接中年山寶龍花園南路。
第二章 業主的權利和義務
第五條 房屋的所有權人爲業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權和表決權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；監督物業服務企業履行物業服務合同；
（七）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（八）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（九）法律、法規規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用等；
（六）在小區進出和其它活動時，應文明禮貌，親善對待小區鄰里。
（七）法律、法規規定的其他義務。
第三章 物業的使用
第七條 根據有關法律法規和物業買賣合同，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權：
（一）由單幢住宅內業主或與之結構相連的非住宅業主共有的部位，包括住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面等基本結構部分，走廊通道、門廳、樓梯、大堂等公共通行部分，防空避難層、設備層或其它配套設計等結構部分；
（二）由住宅業主或其與非住宅業主共有的附屬設施設備，包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建築智能化系統（含安防系統）、消防控制系統等設施和共用設施設備使用的房屋等；
（三）其他依據法律法規規定屬於全體業主共有的物業。
第八條 業主對物業的專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第九條 業主應按照有利於物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、採光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等妥善處理與相鄰業主的關係。
第十條 業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需設計用途的，業主應在徵得相鄰業主書面同意後，報有關行政主管部門批准，並告知業委會和物業服務企業。
第十一條 業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，並與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。並按協議的約定從事裝飾裝修行爲，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行爲，儘量減少影響鄰里生活。
每日施工時間爲上午7:30-11:30，下午14:30-17:30 ，其他時間不得從事敲、鑿、鋸、鑽等產生嚴重噪聲的施工。業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾。
因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用或侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀並承擔相應的賠償責任。
第十二條 業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業服務企業指定的位置安裝，並按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十三條 業主及物業使用人使用電梯，應遵守該電梯使用管理規定。
第十四條 在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守車輛行駛和停車規則，不得停放大門口、佔停其它通道，也不得隨意佔用他人車位。
第十五條 在日常生活中還禁止下列行爲：
（一）損壞或擅自佔用物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備；
（二）違法搭建建築物、構築物；
（三）亂拋垃圾，高空拋物；
（四）違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（五）擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、塗改、刻畫；
（六）踐踏、佔用綠地，損毀樹木、園林；
（七）夜晚11:00後大聲猜拳、酒後鬧事等不文明言行；
（八）聚賭、盜竊等法律、法規禁止的其它行爲。
第十六條 業主和物業使用人在飼養動物不得違反有關規定，並應遵守以下約定：
（一）禁止無證飼養寵物，飼養寵物的業主或使用人須到物業服務企業領取“飼養寵物許可證”，飼養寵物不得製造噪音或威脅他人安全；
（二）不得飼養家禽家畜，嚴禁制造尿便等臭味，杜絕禽流感根源。
第四章 物業的維修養護
第十七條 業主對物業專有部分的維修養護行爲不得妨礙其他業主的合法權益。
第十八條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應予配合
第十九條 發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但未能提前通知相關業主的，物業服務企業應向相關業主說明情況，並在第三方（如、居委會、派出所或業委會委員）的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事後相關責任人應及時做好善後工作。
第二十條 因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意，並在約定期限內恢復原狀。
第二十一條 物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時採取措施消除隱患。
第二十二條 全體業主要按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金。建設單位應按國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。
第五章 業主的共同利益
第二十三條 爲維護業主的共同利益，經業主大會同意，授予物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利：
（一）根據本規約配合業主委員會制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（二）以批評、規勸、公示等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行爲；
第二十四條 業主要利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按規定辦理有關手續。業主所得收益在扣除相關費用後，按照業主大會的決定使用。
第六章 違約責任
第二十五條 業主或物業使用人違反本規約的，妨礙物業正常使用或造成物業損害及業主利益損失的，其他業主和物業服務企業和業委會有權勸阻、制止；業主拒不改正的，服務企業可暫停爲該單元供電、供水，甚至依法向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。未按規定交付的，業主委員會督促其限期交付，業主逾期仍不交付的，業主委員會或其委託的物業服務企業可以在物業管理區域內公佈物業管理服務費收交繳情況，並註明欠交費用的業主房號進行催討；仍不交付的，業主大會或其委託的物業服務企業可以向物業所在地人民法院起訴。
第二十七條 物業使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任。
第七章 附 則
第二十八條 本規約所稱物業的專有部分，是指由單個業主獨立使用並具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備，是指物業管理區域內單個業主專有部分以外的，屬於多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十九條 業主轉讓或出租物業時，應當將本管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人，並自物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起5日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
第三十條 本規約由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改後的規約，經業主大會會議通過之日起生效。本規約未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本規約的決定爲本規約的組成部分。
1、環衛人員必須保持小區乾淨整潔，各個場所旮旯不得有垃圾，廢塑料袋等雜物。
2、環衛人員必須在上午8：00前清掃完畢，每天一小掃，三天一大掃。
3、環衛人員必須經常保持小區潔、淨、美，並負責督促拉垃圾人員勤拉，不堆積。雨天負責清掃道路積水，雪天主動配合其他人員清掃積雪。
4、嚴格執行物業制訂的衛生保潔程序，按時完成季節性、突擊性衛生清理任務。
5、認真巡查保持環境衛生，制止破壞環境的行爲。
6、認真使用和保管所有環衛工具，如有丟失或損壞要照價賠償。
7、嚴格遵守物業制定的其他有關規章制度，如有違犯，輕者警告，重者辭退。
