在當今社會生活中，很多情況下我們都會接觸到制度，制度泛指以規則或運作模式，規範個體行動的一種社會結構。我們該怎麼擬定製度呢？下面是小編精心整理的物業管理制度，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。
1.0目的
對所轄物業裝修實施管理,確保建築物結構安全和裝修格調統一,並符合消防安全要求。
2.0範圍
適用於物業集團所屬各物業公司(管理處)轄區內的裝修管理。
3.0職責
3.1物業公司(管理處)負責人負責業戶裝修項目的審批。
3.2客戶服務部辦證員負責受理業戶物業裝修申報手續的辦理,並負責審覈相關的裝修內容以及各種證照。
3.3客戶服務部收費員負責裝修管理費用的收取工作。
3.4工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關圖紙的審覈,現場管理並參與驗收。
3.5保安部負責裝修現場的查證、裝修人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6物業部負責對裝修現場進行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續。
4.0工作內容
4.1裝修申請
4.1.1客戶服務部前臺人員負責接待前來申請裝修的業戶,並要求業戶填寫《裝修申請表》、《裝修委託書》、《承諾書》,同時向業戶說明《裝修管理規定》及相關費用的收取事宜。
4.1.2各單位客戶服務部前臺人員覈實業戶提供的資料。
4.2裝修審批
4.2.1各單位物業部審覈完業戶申請裝修項目資料後,轉交工程維護部審覈圖紙,工程維護部負責填寫簽署《裝修圖紙審覈意見》。
4.2.2客戶服務部收費員覈算相關費用後,報本單位負責人審批。
4.2.3裝修項目手續齊全的,三個工作日內予以答覆;
4.2.4要求裝修業戶按照相關法規在裝修現場配備滅火器。
4.3費用的收取和證照的發放
4.3.1裝修項目手續齊全後由客戶服務部收費員向業戶收取相關費用。
4.3.2業戶繳清各項裝修相關費用後::,由各單位客戶服務部前臺人員負責向業戶發放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審覈意見》並辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4裝修監督
4.4.1由各單位按《裝修管理規定》對裝修工程實施監督。
4.4.2物業助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監督管理。
4.5裝修驗收
4.5.1物業助理根據業戶裝修驗收申請,組織相關人員對物業裝修項目進行驗收。
4.5.2驗收合格後相關人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關證件,三個月後收費員負責辦理業戶返還裝修費用手續。達不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格爲止。
4.6裝修資料管理
客戶服務部資料管理員負責對裝修資料分類建檔並保存。
5.0相關文件
5.1《裝修管理規定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監管工作規範》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0記錄表格
無
崗位職責：
1、直接上級:護衛主管。
2、認真做好交接班質量記錄,按時交接班。上崗前按市場物業管理處的要求整理好自己的儀容儀表,熱情禮貌服務。愛護公物及崗位上的各種設備。
3、服從命令,聽從指揮,堅決執行上級的一切指示,做好各項安全工作。
4、對日常安全工作進行自檢。
5、熟悉當值崗位的地形地物,熟悉市場的基本情況(包括樓層結構、消防、監控等器材與經營者及業主入住情況等)。
6、巡查市場各樓層的房間門、走道、消防通道、電梯間、設備間、消防間、配電間等有無異常情況。
7、巡查消防、監控等器材設備是否完好、有無短少,供水、供電系統有無跑、冒、滴、漏異常情況及氣味。
8、查看是否有可疑人員、可疑情況等,對在巡查中發現的重大情況或重大問題,必須立即上報,按規定和管理權限作相應的應急處理。
9、巡查施工人員是否佩帶臨時出入證,是否按裝修管理規定要求、規範施工(特別是動火施工),是否有非該作業區域的人進入,是否有亂扔裝修垃圾等情況。
10、消防通道是否暢通,有無侵佔公共部位現象,電梯運行是否正常。
11、管理好市場內的安全標識。
12、嚴禁以任何形式向經營者及業主索要財物、小費。不得無故脫崗、離崗。
13、完成領導交辦的其他任務。
一、辦理入住高效迅捷
（—）合理安排業主的入夥時間，節約業主辦理手續時間，加強節假日的入夥辦理：
（二）設立入夥服務流程臺，一條龍辦理入住手續，隨到隨/ql，簡潔高效。（詳見__體系文件）；
（三）聯繫供氣、供電、供水、電信、銀行等相關社會專業機構現場同步辦公，方便業主入住。
二、入住期的便民服務措施
（—）延長入住辦理時間，提供裝修諮詢：
（二）在入夥期內由管理處保潔員組建一支入住服務義工隊，滿足業主提出的合理要求，同時應付各類突發事件。
（三）組織傢俬及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質優良、信譽良好的傢俬廠商和裝修建材商家，到小區內進行現場展銷服務，方便業主按需選m8。
（四）成立便民搬運隊。爲解決小區入住期間搬運量大、業主搬家難的問題，我們將組織便民搬運隊，爲業主提供各類搬運服務。
1.目的:通過正確使用、保養和嚴格的管理,延長機械之使用壽命,節約成本,提高效率。
2.適用範圍:適用於專業清潔機械的操作。
3.內容:
3.1洗地機:用於硬性地面清洗。
3.1.1操作程序:
裝地刷與針盤,並使地刷與針盤按逆時針方向旋轉。
按比例往水箱內注入清水和清潔劑。
插上電源,按下調節開關,將手柄杆調至適合自己的高度。
從最靠電源插座的地方開始操作機器,防止機器壓過電線。
3.1.2注意事項:
工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線捲進刷子內。
開動洗地機時,電源線要在操作者的背後。
使用清潔劑時,注意不要讓水弄溼馬達。
使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機器完全停止後再切斷電源,卸下地刷與針盤。
3.1.3保養工作:
使用完畢,把機身及配件清洗乾淨。
用乾淨布擦淨機器、電線,將電線繞回機掛鉤,機器必須存放在乾燥地方。
3.2吸塵機:用於地面、地毯、牆面等較平整部位吸塵的專用清潔設備。
3.2.1操作程序:
把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。
開動時按頂上的開關按鈕。
吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內。
3.2.2注意事項:
使用前,檢查機內塵袋是否已清塵。
使用後,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內及塵袋外微塵。
乾性吸塵機,切勿把水份吸入機內。
3.2.3保養工作:
使用完畢後切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛於機身外殼。
將軟管鬆開捲成一圈,或掛在牆上。
3.3吸水機:專用於清除積水。
3.3.1操作程序:
把軟管接駁在機身,插入220伏電源。
吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。
吸水機如果滿水時,會發出不同的響聲,應及時把水倒掉。
3.3.2注意事項:
使用前,檢查機內是否已倒水。
使用後,倒掉污水後用清水過,再用乾布抹乾淨。
如機內吸入酸性清潔劑,用後即刻清洗乾淨以免生鏽。
3.3.3保養工作:
機器使用後切斷電源,卸下軟管和管把,然後將電源線繞好掛於機頭殼。
吸水機內過濾器要拆開進行清潔。
機身不鏽鋼殼用保養蠟進行保養。
3.4拋光機:專用於地面拋光,適用於大理石、花崗石、木質地板等各種平整硬質地面的拋光。
3.4.1操作程序:
拋光前需乾擦以除去地坪表面廢物,並溼擦以除去砂石屑。
檢查拋光機的拋光刷是否乾淨、是否要更換。
檢查調節機速的控制器是否在正常機速的位置。
接通電源,操作應從電源插座最近地方開始,行走路線爲一直線,後面拋光的地面應重疊於前面已拋光的地面。
3.4.2注意事項:
在工作時不要將機速開行太快,以免碰撞。
不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。
操作機器時,不可擡起操作杆,這會導致機器失控。
機器必須放在室內,不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。
不可在機器上壓東西,因爲它有一個精密的平衡,當操作需移動操作杆時,必須移動全部電線。
地線必須和開關盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。
3.4.3保養工作:
每次使用後,需用乾淨布擦淨機器表面,不用時,用一隻不用的拋光墊放在驅動盤下面,並斷開機器。
檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼並用吸塵器除去灰塵。
3.5高壓水槍:用於沖洗外牆、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。
3.5.1操作程序:
把水管接駁在機身,然後把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。
開動機身電源開關。
沖洗計劃好的地方。
3.5.2注意事項:
使用前檢查機器及水管是否損壞。
使用後必須將水管水放清。
一、凡是校區範圍內所有人員,均須遵守本規定。
二、搞好校區綠化是全體居住人員及過往行人應盡的責任和義務,要樹立'愛護綠化、講究文明'的社會風尚。
三、設立專業綠化養護班組,對校區範圍內的綠化,苗木進行管理、培植,負有美化校區的責任。
四、嚴禁燬壞花木,踏草坪。嚴禁在綠化地內堆收物品,踢足球,打羽毛球,不得任意開挖綠化地,停放自行車、人力車、助動車、摩托車。嚴禁在樹上拉繩、晾曬衣服被褥。裝修要文明施工,不準在綠化地帶丟放建築垃圾。
五、嚴禁在樹木、綠化地帶內設置各種廣告標語牌,未經同意,不準在綠化帶空地上設管線,遷移和損壞樹木,花草。
六、提倡增設校區景觀。陽臺盆景要有保護架等安全措施。嚴禁樓上向下亂扔雜物、潑污水等不文明行爲,對教育無效者除責令清掃乾淨外,並上報有關部門處理。
七、嚴禁偷、摘花草,轎車、出租車禁止駛入草坪。
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由**花城交付使用後起計,分爲裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務範圍:
(1)房屋建築本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、樑、柱、內外牆體和基礎等承重結構部位、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
(2)房屋建築本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、(電梯)樓內消防設施設備等。
(3)公用綠地、花木、建築小品的園林綠化養護與管理。
(4)物業規劃紅線內屬物業管理範圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(5)物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、物業配套會所等。
(6)專業裝修工程質量監理與裝修管理。
(7)公共環境清潔服務,包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。
(9)對物業實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業安全。
(10)結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社區文化、娛樂活動以協調社區內人際關係、溝通感情。
(11)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(12)管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委託併合理收費。
3、裝修搬遷期:指業主辦妥入夥手續後,爲其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。
(1)物業管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業主公共利益,同時又監督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
b、業主入住有先有後,怎樣兼顧先入住業主的正常生活和後入住業主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環節:
a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格審覈。
①覈實業主裝修設計圖紙,涉及牆體變更的必須提供房屋安全鑑定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續;
②裝修公司的資質複印件、營業執照複印件、項目負責人身份證複印件、照片、聯繫電話;
③收取裝修保證金、建築垃圾清運費;
④簽定裝修管理協議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啓位置;
b、裝修過程的監管:
①嚴控臨時出入證的辦理;
②無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區;
③打孔、砸牆等破壞性工具未經批准禁止帶入小區;
④劃分明確的責任區域,推行區域管理小組、保安日查制度,主管、經理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、牆面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現場驗收制度,有違規裝修項目的不予以驗收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
①發現有違規裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權單位舉報;
②平時加強裝修安全方面的宣傳;
③與業主溝通時注意方式方法;
4、正常管理期:小區大部分業主的二次裝修工作已基本完成,小區環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。
(1)對設備外觀出現的缺陷進行整改,對維修保養工作的程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節能改造以利於提高設備管理質量。
(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。
(7)按照質量管理體系標準建立物業管理規範及相應文件並將其切實貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節進行考評,並就各崗位所涉及的內容、範圍進行全面檢查,指出問題,分析原因並提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
(9)各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定,跟蹤執行情況;
(10)按質量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態,維修、保養情況進行檢查、診斷,發現不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協助建立控制程序及方法,確保系統長期正常運行;
(11)根據管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區會所設備設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所,根據會所的裝修格局和功能設置,若發現器材配置不夠完善,達不到營業要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業評優時,制定物業管理創優計劃與實施方案,針對物業管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施設備的維修保養的工作計劃;
(15)物業管理規章制度執行情況的工作計劃;
(16)物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進行物業管理服務意識及行爲規範培訓,保障管理水平
(20)在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。
(21)時機成熟後,依法成立小區業主委員會。
(22)定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查,建立業主信息收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。
(23)根據小區實際情況,將物業管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
㈠物業概況
z工業園區前期物業管理分爲碧湖和南山兩個區塊。
碧湖區塊的道路衛生清掃和市政設施維護等。
南山區塊的道路衛生清掃,綠化養護、市政設施維護及路燈維護管理等。
㈡物業管理服務方案與服務標準:
1、基本要求:
⑴園區實行全面保潔,垃圾清掃、清運及時,整體環境舒適,綠化效果佳,環境衛生、綠化維護良好。道路統掃後必須做到車行道淨、人行道淨、綠化帶淨,無砂、石、土,無雜草雜物,無跳掃漏掃、漏畚,無煙頭紙屑,明溝等暢通無沉積物。
每天收集清運垃圾一次,按時擦洗垃圾箱、垃圾桶等;做到垃圾箱、垃圾桶等整潔無污漬,清掃產生的沙石、土不得掃入下水道或倒入綠化帶及沿路邊。
⑵物業公司有完善的物管方案,質量管理、維修管理、財務管理、檔案管理等制度健全,服務管理人員行爲規範,業務素質高,服務主動熱情。
⑶園區的配套設施及水、電、消防等共用設施設備運行維護及時。
⑷園區垃圾箱擺設整齊,外觀整潔;道路護欄及其它附屬設施清潔;道路標誌等清潔完美。
⑸實行物業管理服務明碼標價,按規定在園區的公示欄或顯著位置公示物業管理服務的內容和收費標準以及所提供的特約服務和代辦服務的項目和收費價目。
(6)設有服務接待中心,公示服務電話,白天專人值班接待,及時受理業主諮詢、投訴,處理有關物業服務事務,並建立完整的投訴、維護和回訪記錄。
2、市政設施維修養護
⑴維修養護制度健全並在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執行良好。
⑵園區設施按照項目配套建設管理責任分工運轉正常,維護良好,保養檢修制度完備,有設施運行記錄;對設施故障及重大事件或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。
⑶急修報修半小時內到達現場,預約維修報修按雙方約定時間到達現場,回訪率100%。
⑷水、電、消防等設施維護人員技能熟練,嚴格遵守操作規程及保養規範。
⑸道路平整通暢,停車泊位劃定整齊。
⑹道路公共照明設施完好率100%。
⑺市政設施整潔,主要設施標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標誌和防範措施。
⑻雨水井、窨井每月檢查1次,根據需要定期清理疏通、保持通暢,無堵塞外溢。
⑼在接到相關部門停水、停電通知後,按規定時間提前通知用戶。
⑽對共用設施定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修及時組織修復;道路設施的看護,發現有損壞和被違規佔用的,在5小時內報告園區管委會。
3、保潔服務
(1)園區內公共區域(硬化地面、主次幹道、人行道)每天清掃1次,乾淨整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱、垃圾箱等每週擦拭1次。
(2)生活垃圾日產日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。
(3)對區內主幹道路的積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
(4)建立消殺工作管理制度,根據實際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。垃圾設施每天清潔1次,無異味。
(5)飼養寵物符合有關規定,對違反者進行勸告,並報告有關部門進行處理。
4、綠化養護管理
(1)綠化管理養護措施,保證無破壞,踐踏隨意佔用綠地現象。
(2)做好日常綠化養護、定期進行澆水、施肥、整形、修剪、鋤草鬆土、防治病蟲害,確保花草樹木生長良好,整齊美觀。
(3)綠化地內清潔衛生,無紙屑、菸頭等雜物。
(4)加大宣傳力度,是人人關心愛護花、草、樹木。
(5)接受園林綠化管理部門的 技術業務指導、監督、檢查。
(6)設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
5、公共秩序維護
(1)配合公安部門作好園區的安全防範工作,消除隱患。
(2)按照規定路線和時間巡邏,對園區重點部位每1小時巡查一次,並做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問,發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。
(3)制定火災、浸水等突發事件的應急處理預案。
(4)園區箱變等部位,設置安全警示標誌。
(5)做好園區的安全宣傳工作,增強業主的防範意識。
6、綜合管理服務
⑴建立物業管理制度和服務質量管理體系,制定較完善的物業管理方案並組織實施。
⑵按規範簽訂物業管理服務協議,並按照合同約定公佈物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。
⑶管理人員應持有物業管理上崗證書,特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。
⑷運用計算機對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。
⑸建立完善的檔案管理制度(包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等),各種基礎資料、臺帳報表、圖冊健全,保存完好。
⑹提供有償特約服務和代辦服務,公示服務項目及收費標準。
⑺採取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作,回訪率100%,對薄弱環節進行改進。
⑻建立市政設施維修臺帳,帳目清楚、準確,按規定報銷市政設施設備維修材料費用,定期彙總報批使用情況。
7、如有需要(遇上級部門考察視察等原因),中標人必須無條件實行突擊保潔,保潔人應達到招標人的要求。
8、碧湖區塊和南山區塊企業內部垃圾清運由中標人負責,費用由企業直接支付給中標人,具體事宜由招標人牽頭,中標人與企業另行協商。
㈢其他注意事項
1、評標委員會及招標代理機構不向落標的投標人解釋落標原因,不退還投標文件。
2、本次招標設標底價,如果投標報價高於標底價,則此項報價無效。
3、中標人應當按照合同約定履行義務,完成中標項目。中標人不得向他人轉讓中標項目,也不得將中標項目肢解後分別轉讓他人。
4、投標報價包含:
①承包人對物業管理工作所安排的所有管理人員、保潔、維護、養護人員等相關人員的工資、勞保福利、保險及稅收等一切費用。
②承包人對物業管理工作所配備工具、材料、運輸車輛等的費用以及垃圾清運至垃圾填埋場運輸費和垃圾處置費。
③包含中標人另需解決的辦公及管理用房,臨時垃圾轉運點。
5、本次招標代理服務費由業主支付給招標代理機構。各投標人不需將招標服務費考慮進投標報價。
1.目的
確保綠化植物的正常生長,爲植物綠化養護工作提供指引,保持優美、舒適的生活環境。
2.範圍
適用於公司各管理處的綠化養護管理工作。
3.定義:
無
4.職責:
部門/崗位工作職責頻次/時間
品質管理部負責制定綠化養護作業流程及檢查標準,監督指導各管理
處綠化養護工作。每季度至少巡視檢查一次。
管理處經理負責管理區域內綠化養護計劃方案的實施,並可根據自身
特點制定相應的養護方案,並巡視監督養護情況。每半月至少巡視檢查一次。
環境負責人負責審覈落實養護計劃,並指導、監督、抽查各綠化崗位
工作情況。每週至少巡視檢查兩次。
綠化負責人負責制訂綠化養護工作計劃,現場日常綠化養護工作監督
管理,巡視各崗位工作情況。每天至少巡視檢查一次。
5.方法及過程控制:
5.1綠化植物分類
5.1.1喬木:指有明顯主幹,生長高度能超過2米以上的樹木。
5.1.2灌木:植物明顯主幹,生長高度在2米以下的樹木。
5.1.3地被植物:貼地或匍匐生長的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。
5.2綠化植物的移植、種植
5.2.1綠化植物的種植宜在雨水充足,植物生長旺盛的季節進行(3--8月份)。
5.2.2種植樹木時,需綜合考慮樹冠、樹幹等大小,留置適當的.土球,保證有足夠的根系。
5.2.3綠化植物移植時,應切斷主根,儘量保持足夠的鬚根,以使其能迅速恢復生長。
5.2.4爲了減少蒸發,保持植物體內有足夠的水分,在移栽樹木時,一般要去掉三分之二的枝葉。對鬚根少或難成活的樹木,要剪掉所有樹葉,只保留樹幹。
5.2.5移植草皮時,在每塊之間須保持適當的空隙。
5.3澆水
5.3.1園林植物的澆水,應遵循'不幹不澆、澆則澆透'的原則進行。
5.3.2室內盆栽植物,應每週噴淋葉面,並用溼毛巾擦拭,每次澆水後,及時清洗墊盆。
5.3.3室外植物的澆水時間,應根據天氣狀況和季節而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以後澆水;11月至次年3月份,在9:00以後,17:00以前澆水。
5.3.4剛修剪過的植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待傷口癒合後再澆水。天氣乾旱,必須澆水時,應避免把水澆在傷口上。
5.3.5視情況對室外植物澆淋葉面,除去表面灰塵。
5.4日照
5.4.1室內盆栽植物,每週移至室外無直射陽光處,接受一週左右光照。
5.4.2草坪是喜光性植物,應保持足夠的陽光。草坪生長過密時,要經常修剪。對於牆角陰暗角落,可種植廕生藤本花木。
5.5修剪
5.5.1喬灌木應保持美觀的形狀,枝條無雜亂現象。
5.5.2綠籬花球必須形態明顯,無突出長枝。
5.5.3草坪高度應保持在8cm左右。立春前進行較低修剪,一般保留草莖10--15mm爲宜,剪完後要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度爲草長的一半爲宜;立冬前修剪高度爲草長三分之一,以鞏固草根的生長。每次修剪後,對用剪草機不能剪到的樹邊、牆角等部位,應用割灌機割邊。
5.5.4現場綠化養護過程中所需的各種園林機械的具體操作方法,按《園林機械操作養護作業指導書》執行。
5.6鬆土施肥
5.6.1天津土壤多爲鹽鹼土、、貧瘠、乾旱、易板結。在新植樹木時,儘可能加入有機肥,改良土壤。
5.6.2花壇應每月鬆土,並結合施肥(以複合肥爲主)一次。
5.6.3施肥應以複合肥爲主,並避免灑落在葉面上,灼傷葉面。
5.6.4每週施肥後應立即澆足夠的水,使肥料迅速溶解,滲入地下。
5.6.5對盆栽植物,可先將肥料(尿素、鉀肥)溶解,再噴霧到葉面上,濃度控制在0.1-1‰之間,也可直接噴灑罐裝葉面肥。
5.7病蟲害防治
應遵循'預防爲主,綜合防治'的原則,每月進行一次全面的預防性消殺。各管理處可根據具體情況安排,但至少兩個月需進行一次。
對嚴重的病蟲害,應連續多次消殺,直至植物恢復正常生長。
管理處在對各種植物進行消殺作業時,具體操作辦法按《消殺作業控制程序》執行,每次綠化消殺作業後填寫《消殺(毒)工作記錄表》,並負責對每次綠化服務供方的現場消殺效果進行總結評估並編寫《工作評估報告》。
5.8綠化接管
5.8.1管理處綠化負責人(外包的須會同供方現場負責人)檢查工程養護質量。
5.8.2 接管前綠化施工單位須準備的資料:與地產合同複印件、地產驗收合格書(必須有相關人員簽字)、驗收移交表、綠化竣工圖和苗木清單。
5.8.3管理處負責人簽字、蓋章。現場養護質量不達標的,記錄並限期整改,並知會地產客戶中心或返修組。
5.8.4 管理處正式接管自行養護,或視情況分包給綠化服務供方。
5.9綠化養護的各種具體作業方法執行相關作業指導書及質量記錄
5.9.1管理處綠化負責人在綠化養護管理工作中,具體操作辦法參考《綠化作業指導書》執行。
5.9.2管理處綠化負責人在對日常養護工作進行檢查時,具體標準參考《綠化工作檢查標準》。
5.9.3管理處綠化負責人在對日常綠化養護工作進行檢查時,須每日填寫《綠化效果每日檢查記錄表》,並每月編寫《工作評估報告》。
5.9.4管理處經理、環境負責人在日常檢查綠化養護工作時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.9.5管理處綠化負責人日常組織養護人員對植物進行消殺作業時,須填寫《消殺(毒)工作記錄表》,並編寫《 工作評估報告》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h02-01《綠化作業指導書》
tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《綠化工作檢查標準》
tjzzwy
7.5.1-h02-02《園林機械操作養護作業指導書》
tjzzwy7.5.1-h03《消殺作業控制程序》
7.質量記錄和表格
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺工作記錄表》
物業作業指導文件:出入口管理辦法
1.目的
對管理區域出入口進行有效控制,維護管理區域內的正常秩序。
2.範圍
適用於公司各管理處對管理區域出入口的管理
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責
管理處經理負責對出入口安全管理工作的全面指導、監督和檢查
安全部主管(辦)負責出入口安全管理工作的具體組織、落實、培訓和考覈
安全班長負責出入口安全管理工作的日常巡查和監督
安全員負責出入口安全管理工作的具體實施
5.方法及過程控制
5.1對普通來訪人員的管理
5.1.1管理處根據各自項目的特點,在確保管理區域安全的情況下,可以選擇以下對普通來訪人員的管理辦法:
a、凡進入封閉區域的來訪者,必須問明其來意,並與業主(住戶)取得聯繫,經過業主(住戶)同意,並在《來訪人員情況登記表》上登記後方可讓其進入。離開時,封閉式管理區域需登記離去時間,
b、對開放式管理區域的來訪者,可不做登記,但安全員及控制中心必須密切注意其行爲,對形跡可疑的人員,安全員要及時採取妥善的方法進行盤問、控制、確保轄區安全。
5.1.2禁止所有推銷、收廢品、發廣告和無明確探訪對象的外來人員進入管理區域。由業主帶領進入小區的收廢品人員或推銷人員,安全員必須對其進入的時間進行控制。禁止任何人員攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入管理區域。
5.1.3如來訪人員在業主(住戶)家停留超時,出入口崗或中心應通知相關崗位覈實情況,如發生異常情況時按照《突發事件處理程序》處理。
5.1.4管理域內的所有設施、遊樂場地,只爲住戶開放,安全員應制止外來人員使用,避免其損壞公共設施,破壞環境衛生。
5.1.5安全員對來訪人員進行合理有效的管理,在管理中禁止與來訪人員發生爭執或衝突,如遇勸阻無效時應及時通知監控中心或上級協調解決,同時注意保護現場。
5.2執行公務人員的管理
5.2.1執行公務的執法人員因公進入管理區域,相應崗位的安全員應請其出示證件,予以登記,並及時通知管理處負責人,負責人接獲此信息後立即致電對方單位覈實身份,同時安排人員陪同前往。
5.2.2執行公務人員對管理區域業主房屋進行搜查應請其出示本市執法部門開具的搜查證,需要查扣業主物品的應請其列出清單雙方簽字認可(確認)。
5.2.3外地執法人員進入管理區域,除上述內容外,還必須有本市執法部門陪同及本地相應部門的證明,並需登記陪同人員的證件,予以覈實後方可放行。
5.2.4執行公務的其他部門的國家公務員進入管理區域也須登記,並瞭解公幹的目的,由管理處安排人員陪同前往。
5.2.5執行公務人員因公務保密或其他特殊原因不能明示公幹目的時,當值安全員必須及時聯繫管理處經理,由經理或其指定授權人視具體情況處理。
5.3物資放行的管理
5.3.1物資搬運時,須到管理處或授權部門辦理申請手續,申請人需按要求填寫《物資搬運放行條》,寫明物資名稱、數量和本人資料,若非業主本人辦理,須提供業主書面委託書或業主電話委託,由搬運人在《物資搬運放行條》上簽名,經手人員除查驗申辦人員的身份證外還需與業主本人聯繫確認,在裝修入夥期間,屬施工方工具材料的可由裝修負責人或申辦人員辦理,經手人須查驗身份證及臨時出入證或業主委託書。
5.3.2經手人還需與管理處出納員覈對,追究尚未繳納的各項費用並簽字認可,否則不予辦理物資搬運放行手續。出納員不當班或外出時應將尚未繳納費用的住戶及其費用清單交管理處或監控中心值班人員,由委託人(主管以上人員)簽字認可,手續完善後方可放行。
5.3.4由安全員覈實所搬貨物與申請內容是否相符。安全員負責記錄、覈對搬運車輛的車輛牌照號、司機有效證件號、姓名、單位或住址等,並請其簽字,手續完善後予以放行。
5.4施工人員的管理
5.4.1所有施工人員憑管理處簽發的《臨時出入證》進出管理區域。
5.4.2安全員在檢查《臨時出入證》時應覈對房號、相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。
5.4.3若出入憑證丟失或過期,施工人員應到管理處補辦證件或延期後方可進入施工現場。
5.4.4所有施工裝修人員必須嚴格按照《裝修管理責任書》的內容進行操作。如有違章,安全員有權進行制止。需延時加班的裝修須經管理處同意後法可進行。但不得從事噪音過大的裝修項。
5.4.5管理區域內政府配套公共設備設施施工,施工人員應在管理處辦理相應手續,經管理處經理或相關專業人員同意後方可施工。
5.4.6服務供方人員進入管理區域,需穿制服、佩戴工牌或工作證方可進入。
5.5公司內部人員的管理
5.5.1公司員工憑工牌進入管理區域,應自覺服從安全員的管理,身份覈實後,可不做登記。
5.5.2公司員工在管理區域內的各項活動要嚴格遵守各項規章制度,使用指定的員工通道和專用電梯。
5.6參觀人員的管理
5.6.1所有參觀人員必須經過管理處同意後方可進入,同時管理處須派人陪同。
5.6.2引導進入管理區域的參觀人員注重禮儀,愛護環境,愛護公物。
5.6.3勸止參觀人員在管理區域內的高聲談論,引導自覺遵守公共秩序。
5.6.4請參觀人員在指定範圍內活動,按指定路線行走,未經允許應禁止攝像和照相。
5.7特殊來訪人員(政府領導)的管理
5.7.1認真、細緻、全面做好接待工作。
5.7.2各崗位安全員統一佩戴白手套,來訪者經過崗位時致軍禮。
5.7.3注重儀容儀表,禮節禮貌,保持良好的崗位形象。
5.8對保險、推銷、發廣告人員的管理
5.8.1對保險、推銷、發廣告人員進入管理區域必須事先與客戶有約,並進行覈實、登記後方可進入。
5.8.2可從尊重顧客的角度,採取跟蹤、尾隨等方法,觀察其行爲,如有違規,立即進行糾正或勸其離開管理區域。
5.8.3對保險、推銷、發廣告人員,懷疑具有違法嫌疑時,可對其身份進行驗證或向對方單位進行證實,如沒有合法身份,可交派出所處理。
5.8.4對每一位外來人員都應友善、禮貌的對待,禁止發
生糾紛與衝突,若出現處理不了的事情,應立即上報班長或主管,由班長或主管進行協調解決,把糾紛控制在可處理範圍之內。
5.9車輛管理:
按照《停車場管理辦法》執行
6.支持性文件
無
7.質量記錄和表格
《安全員值班情況記錄表》
一、公園封閉建議
目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進行封閉隔離，隨着山體公園的投入使用人流量必定會劇增，其中會有相當一部分爲外來人員到山體公園活動，給都市陽光帶來巨大的安全壓力，建議地產儘快將此地段進行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進入都市陽光小區，爲業主創造一個安全有序的居住環境。
二、康體健身器材配置建議
根據對都市陽光客戶羣體的分析，小區內有較多的老人；並且小區內目前未安裝任何健身器材，小區內老人健身活動缺少場地及器材，很多老人迫切希望有一處健身鍛鍊的場地；目前山體公園內設置有門球場根據目前管理處對客戶的瞭解，對門球活動感興趣的顧客羣體相對教少；建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛鍊使用。
三、增加閱覽室建議
目前山體公園共計有管理用房6間，其中預計物業作爲管理用房使用2間；爲增加小區的文化氛圍，建立和諧社區；展現__的人性化服務，爲小區中老年羣體溝通交流提供一個好場地，建議在山體公園管理用房中設立一間爲圖書閱覽室，（備註：只對__客戶開放）配置書架一套，各類書刊、報紙、雜誌等刊物預計費用爲10000元左右。
四、增加棋牌室建議
爲豐富__社區顧客的業餘活動，讓顧客充分感受到作爲__客戶的優越感及舒適感；建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開闢爲棋牌室，只供__物業都市陽光、世紀華府專用；預計配置各種棋牌桌椅板凳費用爲5000元。
__地產品牌進入瓦房店房地產市場已有5、6年的時間，經過這幾年的發展及積累在瓦房店地區也積累一定的人脈關係。可以說，__地產品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產市場的發展。
由於前期各個方面的問題瓦房店的客戶也出現了部分對__品牌存在一定偏見認識的觀點，在這種情況下，如何提升客戶對__品牌的信任及追隨，是擺在我們__人面前值得思考的一個問題；多年來具有良好的服務意識超前的服務理念一直是深圳企業的優勢，也是__物業發展到今天進入國內物業管理行業前三甲的關鍵成功因素之一，爲此在山體公園的物業管理方案中__物業充分體現一切爲了客戶，爲客戶一切的服務理念突出__客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作爲__客戶的優越感及舒適感。
我們衷心希望：__都市陽光、世紀華府，是__品牌下地產與物業共同在瓦房店房地產市場打造和諧宜居住宅項目的第一家，讓業主相信選擇了__就選對了家，項目成功靠大家。
1.0目的
協調、組織、跟進值班經理熱線電話來電所反映的問題，做好值班經理熱線電話來電諮詢解答工作，指導和組織員工來電所彙報的問題，暢通客戶反映問題或尋求幫助渠道，使客戶和員工所提問題能得到及時、有效的解決，促使做好項目客服和管理工作。
2.0適用範圍
xx陽光花園、xx御景苑、xx銀灣及公司確定需新增的項目。
3.0職責
3.1項目物業負責人負責組織執行《物業值班經理管理制度》，並對制度執行情況負責。
3.2值班經理由項目部門主管級以上人員當任，當任期間嚴格履行值班經理應履行職責。
3.3當任值班經理期間必須保證值班經理熱線電話24小時開機和通暢，及時接聽業主、住宅、員工的來電諮詢、求助、投訴和彙報等電話，並負責突發事件的協助處理。
3.4將來電內容及跟進處理情況及時在值班經理工作日誌上做好記錄。
3.5值班經理作爲受理來電內容的首問責任人，必須對來電內容的跟進處理情況、結果和回覆全程負責，直至來電所提問題得到解決。
3.6項目物業負責人負責擬定《值班經理輪值表》，10天爲一個輪值週期。
3.7每月25日，由當值值班經理負責擬定上月25日至本月24日的值班經理工作報告，總結並分析值班期間的問題，爲提升工作和服務質量出謀劃策。
3.8項目物業負責人每日審閱《值班經理工作日誌》，及時掌握值班經理熱線電話來電和首問責任人跟進處理情況，並根據相關內容給予批示。
4.0概念
4.1值班經理是指負責接聽值班經理熱線電話，並對來電內容進行跟進處理的工作人員。
5.0操作規程
5.1設置值班經理熱線電話的項目要通過通告、設置提醒牌等形式告知廣大業戶和員工電話號碼。
5.2項目物業負責人擬定《值班經理輪值表》報公司總經理審閱。
5.3值班經理嚴格遵守《員工禮儀禮節規範》，禮貌接聽來電。
5.4當值期間，對於來電內容無法有效解決的事宜要及時向主管上級彙報尋求支持。如聯繫不上主管上級，值班經理有權越級請示。
5.5對值班經理熱線來電內容，值班經理有權安排、詢問、督促、檢查責任部門跟進完成，責任部門對完成情況要及時向值班經理反饋。
5.6對於'諮詢類'來電，不能及時給予正確解答的要查明後再回電解答，避免誤導或錯誤解答，並將諮詢內容和解答情況在《值班經理日誌》上做好記錄。
5.7對於'投訴類'來電，按《客戶投訴處理作業規程》處理，處理結束後由首問責任人負責回訪。
5.8對於客戶'尋求幫助類'來電，值班經理要根據尋求幫助內容確定是否在我司所提供服務範疇，對於超出我司範疇的內容，要主動指引客戶尋找幫助渠道。
5.9對於員工'工作彙報/請示類'來電，立即給予正確的指引或聯繫相關責任人跟進處理，並跟進處理情況和結果。
5.10當值經理每日早上將《值班經理工作日誌》遞主管上級審閱。
5.11輪值最後一日下班前與下一任輪值經理辦理交接手續，並在《值班經理工作日誌》上註明交接事宜和注意事項，如因交接不清而導致下一任值班經理在當值期間出現錯誤的，要承擔相應的責任。
5.12未辦理好交接手續前，當值負責人要繼續當值，直至與下一任輪值經理辦理好交接手續。
6.0相關支持文件
6.1《首問責任制》
6.2《員工禮儀禮節規範》
7.0相關質量記錄
7.1值班經理輪值表wy/qr-wy-002
7.2值班經理工作日誌wy/qr-wy-003
7.3值班經理工作報告wy/qr-wy-004
一、電梯的運行管理
爲確保小區電梯安全運行，延長電梯使用壽命，保障使用人安全，小區電梯維保工作由專業電梯公司負責，並接受管理服務中心的監督檢查。
二、電梯服務標準
1、電梯公司維保人員依據《電梯維護養護標準》，對小區電梯實施維修保養。
2、轎廂內須張掛“電梯服務標準”、和“乘梯須知”;
3、執行北京市房屋電梯運行標準：18小時運行，24小時有人值守;
4、司機須持證上崗，統一工作服，禮貌待客，按時交接班，認真填寫運行記錄;
5、維修保養及時，嚴格執行保養規程，認真填寫保養記錄
6、轎箱環境整潔明亮，不得有油污，垃圾等。機房乾淨，整潔，各種應急設施，抱閘扳手，盤車輪，滅火器等齊全有效。
7、按計劃進行大、中修，並提前2天通知管理服務中心，經同意方可實施。
三、安全質量管理
1、電梯公司質管部門定期對小區電梯維保工作進行安全檢驗並填寫《年度電梯安全普查表》，電梯維修質量實行內檢，互檢，專職驗檢制度，填寫《電梯維修保養檢查驗收摘要》確保電梯維修質量，電梯運行安全可靠。
2、電梯公司定期對電梯進行檢查填寫《電梯運行維修(周)檢查表》。
3、維修、保養電梯時應在電梯基站張貼或掛立告示牌，並做好安全防護措施。
4、電梯設備出現停電、故障、火災、浸水等緊急情況時，啓用《電梯故障應急方案》。
四、電梯設備檔案管理
1、電梯運行及保養、修理過程的記錄表應建檔，保存期爲兩年。
2、建立電梯設備臺帳及設備清單，妥善保管電梯安裝，調試等原始資料。
五、質量監督檢查
1、管理中心事務員每日對小區電梯運行情況進行抽查，填寫《電梯運行抽查記錄》。
2、每月3號前事務員將上月《電梯運行抽查、考覈記錄》，交中心主任審覈後，上報公司財務部，公司財務按照維保合同中相關約定，按電梯維保工作考覈實際得分情況支付維保費用，電梯維保費用計算公式：月承包費×乙方實得分數%.
3、在維保合同到期前一個月，物業管理部根據服務中心每月的《電梯維修保養考覈表》，對電梯公司進行評定，以此決定是否續簽合同。
爲確保在物業正常辦公時間以外對雅園發生的客戶投訴、糾紛、突發事件、突發事故及施工擾民等問題能夠及時有效控制和處理，特制定雅園值班經理制度、並明確值班經理職責如下:
值班經理值班時間暫定爲週一至週五下午17:30分--次日早8:30分。週六、週日早8:30--次日早8:30。
值班經理在值班期間全權負責協調處理本園區內發生的各類突發事件、事故，客戶投訴、糾紛和施工擾民等各種疑難問題。負責接待投訴業主，對能解決的問題及時安排解決，不能馬上解決的做好解釋和記錄，勸慰業主，控制局面，消除消極因素。在緊急情況下組織有關部門積極採取應急處理措施。
值班期間巡視檢查園區各崗位、區域工作狀況及狀態，發現違紀、隱患及時糾正、處置，值班期間要求最少巡查一次。巡查完畢填好《巡查記錄》。
值班經理當班時要認真負責，嚴禁脫崗。如善離職守造成出現問題後延誤時間或遇事隱瞞不報，一經發現按嚴重失職論處。
值班過程中認真填寫《巡查記錄》和值班記錄，對需進一步跟進處理的問題要記錄清楚相關細節，值班後向有關部門交待好工作，必要時做好交接。
嚴禁酒後值班和違反公司規章制度，值班時佩戴好'值班經理'胸卡，注意保持個人形象和禮儀禮貌。
如有特殊情況不能值班，必須報項目經理批准後，方可從經理值班人員中找人替班。
值班人員在巡查中要保持高度的警惕性與責任感，巡查範圍不限於上述重要部位，對樓頂平臺、樓層公共區域及其它區域視處理工作需要進行巡視。
行政辦公室負責值班經理的排班，並確保每月底前將下月排班表發至各部門。
行政辦公室負責值班經理休息條件的保障以及值班記錄、值班物品的管理、交接等工作。
一、形象責任目標
1、如果發生重大責任事故,部門負責人承擔連帶責任。
2、文明、和諧、優質服務到位,零投訴。
二、經濟責任目標
1、全面完成公司下達的各項任務;年計劃利潤***萬元;月考覈指標:*** 萬元;直管隊員年底達到****人;保潔人員***名。
2、負責人基本月資****元,浮動工資***元;年度結算時,按績效完成情況實行一次性獎罰。
3、公司臨時交辦任務列入績效考覈之中統一獎罰。
三、措施保障目標
1、自主制定績效目標責任考覈辦法並認真實施;
2、按時上報工作進度情況及各種報資料等。
(注:其他部門略)
1 、遵守學院的各項規章制度，物業管理科必須 24 小時有人在崗值班。
2 、值班員工要全面瞭解和掌握學校各處水、電、暖等設施具體情況。
3 、值班員工要認真遵守學院的各項規章制度，值班期間不能做與工作無關的事情，嚴禁喝酒，不得擅離工作崗位，對待報修項目要及時處理，按要求認真填寫值班記錄。
5 、維修值班的電話是保持與學校各部門聯繫的重要通訊工具，不得私用 , 保持線路暢通。
6 、值班員工要有高度的責任心，嚴格執行值班制度、安全操作規程等。
7 、值班員工要做到文明、主動、優質的爲師生服務。
