在日常生活和工作中，大家逐漸認識到制度的重要性，制度是指要求大家共同遵守的辦事規程或行動準則。我敢肯定，大部分人都對擬定製度很是頭疼的，下面是小編整理的物業公司管理制度，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
根據集團公司對物業公司各小區實行指標管理、獨立覈算的要求，結合公司業務管理的需要，爲了做好各小區財務收支管理工作，特制定本辦法。
一、預算管理
1、各小區物業部所有收支以預算管理爲基礎，沒有預算不得開支。
2、每月末各小區物業部根據年度經濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。
3、收支預算由小區會計負責編制，經小區物業經理初審後，報物業公司、集團財務部審覈，總裁批准後執行。
4、各月度支出計劃的編制應以各小區年度經濟指標爲依據，可在各月之間調節，但各月總和不得超過年度指標。
5、每月初各小區物業會計對上月預算執行情況進行總結，編制上月收支預算與執行情況比較表，報物業公司彙總後報公司相關領導。
6、預算內支出按公司規定流程由小區物業部審覈支付，超預算支出報物業公司、總裁審批後各小區支付。
二、收支規定
1、收據、發票及公章使用規定：
1）收據、定額停車費發票，由物業公司統一印製（或購買）、統一管理，設專人負責，建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量及號碼。
2）物業各小區設專人負責收據及定額停車費發票的領用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號後加蓋物業公司財務專用章，並在登記簿上登記領用時間、數量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。
3）收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司財務部交回收據並結清覈銷。
4）各小區使用發票，爲便於管理，應到物業公司財務部統一開具。一般情況下應以收據（第二聯）換髮票，所換髮票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作爲發票記賬聯的附件，留物業公司統一保管。對於需要先開發票後付款的業主，出納（或物業管理員）根據收費通知單開具發票，並在物業財務部做好登記，款項入賬後覈銷。
5）收據填寫要求：
①據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。
②字跡清楚，不得塗改。如有錯誤，全部聯次蓋“作廢”章或寫明“作廢”字樣，再另行開具。
③全部聯次一次填開，上下聯的內容金額一致。
6）各小區的收費通知專用章只能用於催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小區不得再有其它公章。
2、收款規定
1）各小區收款必須使用從物業公司領用、加蓋物業公司財務專用章的統一票據。其他任何票據或未加蓋財務專用章的票據不得使用。
2）已收現金款項必須在當天交由出納覈對、辦理相關手續妥善保管，並及時入賬。
3）以轉帳方式收款應及時與物業公司財務、集團財務辦理進帳、轉帳相關手續，並及時做帳務處理。
4）物業公司財務部可隨時檢查使用票據的人員是否及時將所收款項按規定上交，並定期對整本已使用完的收據覈查是否交納入賬，並進行覈銷。
3、支出規定
1）工資費用。各小區財務人員根據本小區當月考勤表，計算本月員工的應付工資，填制工資卡，交小區經理簽字後，報物業總公司人事部門審覈，人事部門在對員工的出勤及人員變動覈對無誤後，報物業公司總經理審批，總經理同意後方可發放。
2）員工福利費。對於員工福利品的發放，如：防暑降溫品、節日禮品等，各小區根據自己實際情況，本着節約原則，自行擬定方案及所需資金等情況呈報物業公司總經理，同意後方可實施。
3）維修費用。小區工程維修費用，審批程序是：物業公司總經理→預算部→總工辦→總裁。
4）差旅費、辦公費、電話費、清潔衛生費、保安費、業務招待費、綠化費、社會保險費等以各小區所報支出預算爲依據，預算內的此類費用由經辦人填制費用報銷單，小區經理批准即可報銷。會計人員應在原始票據審覈方面嚴格把關，用於報銷的原始票據應符合國家有關法律法規的規定，除特殊情況外必須是發票，單據項目必須填寫齊全，特別是本公司全稱、地點、費用項目等必須準確無誤，票據應整潔，無塗抹修改。對於不符合上述規定的票據，財務人員應拒收。對於超出預算的上述費用項目，應呈報物業公司，說明情況，闡明超支原因，經物業公司總經理同意後，報總裁批准，總裁同意後方可實施。
5）水電費。水電費屬於小區的代收代繳項目，應遵循專款專用原則，即本月收取的水電費必須首先用於保證該期水電費的支付。小區不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。
6）對於各小區需要轉賬結算的各項支出，經小區經理覈准簽字，送物業公司財務審覈後，在支票簽發登記本上進行登記，加蓋財務專用章及法人章進行支付。
4、資金報表：
1）每天由各小區出納報資金錶給物業公司財務，由物業公司財務彙總後報公司領導。
2）報表需註明當天款項的增加、減少情況說明。
三、會計覈算
1、統一設置以下會計科目：
1）主營業務收入：主要覈算物業小區向業主（或物業使用人）收取的物業管理費；
2）其他業務收入：主要覈算小區收取的停車費、裝修管理費、寬網費、攤位費、特約維修費等；
3）主營業務成本：主要覈算物業水電維修、保潔及綠化等部門發生的費用；下設明細科目：工資、福利費、維修費、電話費、保潔費、勞動保護費、保安費、社保費及其他。
4）管理費用：主要覈算行政管理部門發生的費用。下設明細科目：工資、福利費、差旅費、辦公費、電話費、業務招待費、社會保險費及其他；
5）其他應收（應付）款：主要覈算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。
2、會計報表
1）各小區財務結賬日期爲月末最後一天。
2）小區會計人員應於次月的3日以前將各小區的會計報表經小區經理簽字後報物業總公司財務部，有個人所得稅的小區應將其扣繳的個人所得稅的明細單附後，以便總公司統一申報。
3）小區會計每月25日前根據年度指標上報下月費用預算，次月10日前編報上月預算執行情況報表。
四、檔案保管
1、已使用的收據記帳聯由各小區財務保管，存根聯繳銷後交由物業公司財務進行保管。
2、小區財務檔案應按財政部《會計檔案管理辦法》規範要求進行整理、裝訂、歸檔。
3、當年會計檔案由小區會計負責保管，次年建立新帳後應將上年全部財務檔案移交物業公司財務人員負責保管。
五、檢查控制
1、各小區會計每月須對小區出納的財務工作進行檢查，包括收據的填開、領用、繳銷；原始單據的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現場盤點庫存現金，賬實相符情況。並對檢查內容以書面形式經雙方簽字確認後上報物業公司財務。
2、各小區出納應對物業管理員的收費工作進行檢查監督，對於有不符合“收據發票使用規定”及“收款規定”的行爲，應及時上報。
3、各小區會計每月須與集團公司覈對往來款，並簽署對帳單，確保雙方帳務清楚。
4、物業公司財務應對各小區領用、繳銷票據及時核檢，發現問題應及時上報有關領導。
5、物業公司財務和集團公司財務應對各小區財務收支情況進行不定期聯合檢查或抽查。
6、根據公司領導安排，聘請外部的會計師事務所對物業公司各小區財務收支執行情況進行年度專項審計。
六、相關責任
1、物業小區各出納對現金的收支負有直接責任，小區會計負有監管責任，小區物業經理負有管理責任。
2、禁止私設帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統一規定票據收款、私刻公章等，否則一經發現直接上報總裁嚴肅處理。
3、會計檔案滅失追究保管會計責任。
4、由於不按本管理辦法操作給公司造成經濟損失的，由相關責任人全額賠償。
本辦法由公司由公司財務部和物業公司負責解釋。
一、嚴禁損壞、挪用消防器材,禁止將消防水做民用。
二、嚴禁佔用、堵塞小區內的任何消防通道、樓梯通道或其它安全疏散口,嚴禁損壞任何消防設備及防火開關。
三、小區內嚴禁攜入和儲存易燃、易爆及其它危險品。
四、各裝修單位應嚴守防火規範,凡屬危險作業應由管理處批准,嚴禁亂接、亂拉電線等違章行爲的發生。
五、嚴禁將菸頭及其它帶火物品投向窗外。最後離開離間前,檢查並保證所有火源已熄滅,並把全部還在開動的電器關閉。
六、儘量避免讓兒童、老人單獨在家。爲保證安全,如有需要可與小區物業管理處聯繫。
七、各住戶必須嚴格遵守消防管理制度,如有火災發生應及時報警,並在保證安全的情況下協助滅火工作。
綠化管理制度
一、愛護小區的花草樹木,任何單位和個人不得隨意侵佔、破壞公用綠地,不準攀爬搖晃樹木及建築小品、損壞花草樹木等。
二、嚴禁踐踏草坪或在草坪上放養家畜和寵物。
三、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、鬆土、施肥,並修理枯病枝、傷殘枝等,更換已死苗木,按期澆水。
四、不得往綠地上扔廢棄物和傾倒污水等,不得有樹木及建築小品上拴鐵絲及繩索晾曬衣服、被褥等。
五、不準在綠地或綠地兩側設置營業攤牀和以任何理由佔用、改變綠地用途;不準因利用住宅開設食雜店而使綠地遭到損害,由此而引起的後果由經營者負責。
六、不準在綠化範圍內通行、停泊車輛,堆放物品。
七、不準在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。
第一章 總 則
第一條 爲了規範物業管理企業財務行爲，有利於企業公平競爭，加強財務管理和經濟覈算，結合物業管理企業的特點及管理要求，制定本規定。
除了規定另有規定外，物業管理企業執行，《施工、房地產開發企業財務制度》。
第二條 本規定適用於中華人民共和國境內的各類物業管理企業（以下簡稱企業），也包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司；股份有限公司等各類組織形式的企業。
第二章 代管基金
第三條 代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委託代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項用於房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、樑、柱、內外牆體和基礎等）、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內車庫等。
共用設施設備維修基金是指專項用於共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電幹線、共用照明、暖氣幹線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。
第四條 代管基金作爲企業長期負債管理。
代管基金應當專戶存儲，專款專用，並定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。
代管基金利息淨收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可後轉作代管基金滾存使用和管理。
第五條 企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房、共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，並按照國家法律、法規規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。
管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。
商業用房是指業主管理委員會或者物業產權限、使用人向企業提供的經營用房。
第六條 企業支付速達軟件 的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物鑿權人、使用人認可後轉作企業代管的房屋共用部位的維修基金；企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可後轉作企業代管的共用設施設備維修基金。
第三章 成本和費用
第七條 企業在從事物業管理活動中，爲物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程是發生的的各項支出，按照國家規定計入成本費用。
第八條 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。()營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本覈算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。
直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、資金及職工福利費等。
直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
第九條 企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。
第十條 企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。
第十一條 企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。
第十二條 企業可以於年度終了，按照年末應收帳款餘額的0.3%-0.5%計提壞帳準備金，計入管理費用。
企業發生的壞帳損失，衝減壞帳準備金。收回去已覈銷的壞帳，增加壞帳準備金。
不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已覈銷的壞帳，衝減管理費用。
第四章 收入及利潤
第十三章 營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
第十四章 主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，爲物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大維修收入。
物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務收入、公從代辦性服務費收入和特約服務收入。
物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建築物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。
物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委託，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
第十五條 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確爲營業收入的實現。
物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後，確認爲營業收入的實現。
企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認爲營業收入的實現。
第十六條 企業利潤總額包括營業利潤、投資淨收益、營業外收支淨額以及補貼收入。
第十七條 補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。
第十八條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。
主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用後的淨額。
營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加後的淨額。
第十九條 其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。
商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美髮屋、商店、飲食店等經營收入。
第二十條 其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。
企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。
企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。
第五章 附則
第二十一條 本規定自**年1月1日起施行。
1.0 目的
通過對各轄區的綠化環境實施全面指導和監督管理，爲住戶創造最佳的生活環境。
2.0 範圍
適用於公司管轄項目的綠化工作。
3.0職責
3.1清潔綠化部負責制定綠化工作程序、標準和檢查驗收標準。
3.2質管部每月(季)對各管理處進行綠化檢查。
3.3管理處負責對日常綠化的維護並對各分包方進行監督。
4.0程序
4.1綠化工每天要對管轄區內的園林景觀及花草樹木進行保養、修剪和整形。
4.2根據花草樹木的長勢，按照綠化工作程序，綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥，提供花木正常生長髮育所需的營養。
4.3清潔綠化部負責制定綠化工作程序、檢查和驗收標準，並定期對綠化工作人員進行行業務知識的培訓、考覈。
4.4清潔綠化部要根據花木病害發生規律，制定預防管理措施，防止病蟲害的發生。
4.5管理處在日常生活和管理中要對本管轄區的綠化進行維護，要制止一切對綠化植物、綠化設施的破壞行爲。
4.6質管部在每月(季)檢查中要對花木造型美觀定期修剪，防止病蟲害等情況進行檢查，根據問題對管理提出要求，並限期糾正綠化中存在的不合格項。
4.7在臺風暴雨來臨時 ，管理處要對易吹折的樹木做好預防措施，防止在臺風暴雨期間花木遭受損害。
5.0相關文件和記錄
《清潔綠化管理手冊》
一.制度內容
爲做到客戶服務部與客戶的良好溝通，掌握客戶的人員構成、公司性質、物業費交納情況等，有必要建立一套綜合的客戶信息系統，而客戶檔案可以協助客戶服務部以最便捷的方式提供以上信息。因此，爲充分利用客戶信息並管理好這些信息，特建立此制度
二.管理目標
客戶檔案資料全面、準確、有效。
三.適用範圍
客戶檔案資料的管理主要是收集、整理、歸檔及使用四個環節。
一般客戶檔案包括以下的資料：
1. 收集客戶單位資料
2. 客戶繳費記錄包括各樣應付之押金
3. 客戶裝修工程文件
4. 客戶遷入時填具之資料
5. 客戶資料補充
6. 客戶聯絡資料
7. 緊急事故聯絡人的資料
8. 客戶與管理處往來文件
9. 客戶違規事項與欠費記錄
10. 客戶維修記錄
11. 客戶投訴記錄
12. 客戶單位有關的工程檔案(與二次裝修工程有關資料)與工作程序
四.注意事項
1. 及時上行下達客戶與管理之間的知識、報告、通知、通報，傳送文件應及時、準確，認真地登記並製作各種表格。
2. 協調與客戶之間的關係，加強橫向溝通;
3. 做好與客戶有關各類文件的檔案工作，並定期整理，以備隨時查詢及跟進;
4. 接聽客戶投訴，解決客戶投訴;
5. 接聽客戶工程報修電話，及時聯繫修復。
1安全經營工作例會制度
1、爲充分發揮公司及項目安全經營管理的監督管理作用，做好對管理處安全經營狀況的研究分析及重大安全經營問題的對策制訂，公司實行安全經營例會制度。
2、公司每半年組織召開一次安全經營工作會議，對公司半年來的安全經營工作進行總結，對下半年度的安全經營規劃及安全經營工作進行部署。
3、公司每月末組織召開一次安全經營會議，分析、研究本公司的安全經營形勢，落實下個月安全經營管理目標。
4、公司每季度組織召開一次安全經營會議，對公司本季度的安全經營形勢進行分析，研究、統籌、協調、指導公司的重大安全經營問題。
5、公司必須堅持使安全經營例會制度化，並認真做好會議記錄，確保使每次會議都有一定的實質內容，都能解決一定的實質問題。
2安全經營檢查制度
1、爲增強職工的安全意識，及時消除事故隱患，確保安全經營，必須加強管理處安全經營檢查。
2、安全經營檢查的依據：國家及集團公司有關安全經營的法律、法規、標準、規範、規程及政府、上級部門和公司有關安全經營的各項規定、制度等。
3、各級安全經營檢查應以查思想、查制度、查措施、查隱患、查教育培訓、查安全防護等爲主要內容。
4、公司安全檢查應以定期安全檢查爲主，以查處安全經營隱患爲主要內容，每月至少組織進行一次。
5、公司及所屬項目應定期或不定期地組織對安全問題進行專項、重點檢查。
6、公司應根據經營實際及綜合氣候變化，定期或不定期地組織季節性安全檢查。
7、公司及項目安全檢查結束後，要認真全面系統地進行分析、總結和評價，要針對檢查中發現的問題，制定整改措施，落實整改，並將整改、複查情況及時反饋到公司。
3安全知識教育、培訓制度
1、每年以創辦安全知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。
2、定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法管理。
3、公司應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。
4、對消防設施維護保養和秩序維護員應進行實地演示和培訓。
5、對新員工進行崗前安全知識培訓，經考試合格後方可上崗。
6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。
7、消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。
4防火巡查、檢查制度
1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。
2、各項目每日對項目進行安全巡查。每月對項目進行一次防火檢查並複查追蹤改善。
3、檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，並按照規定，要求有關人員在記錄上簽名。
4、各項目應將檢查情況及時上報公司，公司應將消防安全檢查情況中所發現存在的火災隱患，及時整改。
5、對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。
5安全疏散設施管理制度
1、各項目應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁佔用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。
2、應按規範設置符合國家及公司規定的消防安全疏散指示、標誌和應急照明設施。
3、應保持防火門、消防安全疏散指示標誌、應急照明、等設施處於正常狀態，並定期組織檢查、測試、維護和保養。
4、嚴禁將安全出口上鎖。
5、嚴禁將安全疏散指示標誌關閉、遮擋或覆蓋。
6消防控制中心管理制度
1、熟悉並掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速。
2、做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話。
3、按時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續。無交接班手續，值班人員不得擅自離崗。
4、發現設備故障時，應及時報告，並通知公司及相關技術人員及時修復。
5、非工作所需，不得使用消控中心內線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室。
6、上班時間不準在消控中心抽菸、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續。
7、發現火災時，迅速按滅火作戰預案緊急處理，並撥打119電話通知公安消防部門並報告公司及相關部門。
一、着裝儀表
1、工作或執勤時，必須身着制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；
2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭乾淨，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、捲袖子、挽褲腿。
二、行爲規範
1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；
2、站崗時姿態嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸菸、與人閒聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等；
3、值班室內時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天；
4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關人員閒聊；
5、不得脫離崗位，按照規定時間、指定地點站崗；
6、不得睡覺；
7、對住戶要有禮有節，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，
三、日常管理
1、不得遲到早退，嚴格按照規定時間站崗或巡邏；
2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記；
2、嚴格執行對講機管理規定和警棍使用規定；
4、做好本班崗亭的清潔衛生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品；
5、門崗值班室不得會客。
四、罰則
1、違反本規定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次（含五次）以上者作辭退處理；
2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；
3、本守則不盡之處，按《公司管理規定》相關條款執行。
值班管理規定
1、公共秩序維護人員實行24小時輪流值班制度。
2、值班人員分3個班，3個班分爲早、中、晚三班，早班爲：7：30－16：00，中班爲：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。
3、各班公共秩序維護員必須按照編排的值班表上崗工作，並嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發事件。
4、當值班人員發現情況時，應做好控制工作，並及時報告當班班長、隊長或部門負責人。
①報告時簡要說明事發地點、性質、人數和特徵等；
②及1時勸阻和處理在物業區域違法管理規定的人員和事件；
③遇緊急事件及重大事故應報告相關領導；
④在當班期間發生的問題及處理經過，在《值班記錄》做好記錄。
一、值班
值班是指由於工作需要,經有關部門負責人安排的晚間或節假日在崗從事守護和值勤的行爲。
二、值班要求
1、值班人員必須在指定的時間到崗值班,處理各類有關事項;
2、夜間值班不得擅離崗位,處理事情必須有書面記錄;
3、值班人員必須認真做好值班記錄,記錄應表達清楚事情的過程、處理結果及善後移交等內容;
4、有事不能值班,應事先說明情況,並經分管領導同意,妥善安排其他人員值班,未經同意,任何值班人員不得擅自委託值班、換班,否則,由此造成不良後果將追究其本人責任;
5、夜間值班應仔細檢查各崗位工作狀況,仔細觀察所轄樓宇內外的綜合情況,發現可疑現象,須迅速查明情況,採取必要措施處理解決。對離崗、睡覺等現象,除嚴肅批評外,並根據公司規章給予必要的處罰。
三、值班費
值班費計發按《公司人事管理制度》實施。
四、值班責任
對值班期間因不負責任給公司帶來損失的,由當班人承擔責任,公司將給予相應處理。
五、附則
本規定由公司行政人事部解釋,本規定自頒佈之日起施行。
一、總則
第一條爲加強本公司車輛的管理及有效使用,特制定本辦法。
第二條本辦法所指車輛係指公司的小車及中巴車輛。
二、車輛管理
第三條本公司的車輛由行政人事部統一管理,並指派專人負責調度;公司勞務輸出項目車輛由輸出項目的管理處統一管理,具體參照本辦法執行。
第四條車輛的附帶資料,除行車執照、保險卡由司機(或自駕者)攜帶外,其餘均由專人保管,不得遺失,如車輛交接或移轉時應辦理車輛移交手續,並將該車各種資料隨車移交。
第五條本公司人員因公外出需要用車者,應將經部門覈准的《公務外出單》交專人簽字,專人依公務的重要性派車。不按規定辦理申請,專人不予派車。接送公司領導及員工上下班、定時接送業主或看樓客人,不填外出單。其它符合規定的用車需求(如:接送公司客人、公司或業主舉辦各種活動等),由專人填寫外出單。
第六條每輛車內均設置《出車日誌》,供司機每次出車時填寫(用車人配合簽字)。司機必須認真填寫表中各項內容,每週呈專人覈對,如專人發現記載不實、不全或未記載者應呈報行政人事部負責人提出批評。行政人事部也將不定時予以抽查,對不聽勸誡屢教不改者將給予嚴肅處理。
第七條行政人事部負責覈准一切車輛費用的繳納(包括:停車費、過路費、油費、維修保養費及違規費等)。
三、車輛使用
第八條車輛應由專職司機駕駛(經公司許可自駕者,應善盡駕駛人責任)。出車前應特別注意安全檢查(如水箱、油量、機油、電瓶液、輪胎、外觀等),如發現故障、配件失竊或損壞等現象,應立即報告,否則,駕車人應對可能出現的後果負責。
第九條車輛行車途中應注意安全行駛及遵守交通規則,若有違規罰款,由駕駛人承擔。
第十條司機不得將公務車開回家,不得公車私用或將車擅自交給他人駕駛或學車,違者受罰。
第十一條出車時,車輛應停放在指定位置、停車場或適當合法位置。晚上車輛駛回後應停放在公司指定場所,並將車門鎖好,然後要求執勤保安簽字確認。特殊情況(如返回時已逾晚上十二點,或早上6:00以前須外出公務)經專人特許可以停放在司機居住的公司物業小區。任意放置車輛導致違犯交通規則、損毀、失竊,將追究司機的責任。
第十二條沒有正常的調車手續,任何時候不準擅自將自己保管的車輛借予他人駕駛或練習駕駛,更不準把車輛交給沒有駕駛證的人駕駛;不準私自動車。
四、車輛維修保養
第十三條司機負責每週對車輛進行定期檢查及保養,以維持機件壽命,確保行車安全。
第十四條車輛的維修、保養應由特約修護廠維修,填寫《車輛請修表》報行政人事部審批,否則修護費用一律不予報銷。自行修復者,可報銷購買材料零件費用。公司安排司機人員每月將車輛開至修護廠對車輛進行一次檢查、維護、清洗、打蠟等保養工作。
第十五條車輛於行駛途中發生故障或其它耗損急需修復或更換零件時,應與專人聯繫請求批示。
第十六條由於駕駛人使用不當或疏於保養,而致車輛損壞或機件故障,所需之修護費,應視情節輕重,由公司與駕駛人負擔。
五、違規與事故處理
第十七條未經許可將車借予他人駕駛以致違反交通規則或發生事故,公司將追究責任司機的責任。駕駛人違反交通規則,其罰款由駕駛人負擔。
第十八條各種車輛如在公務中遇不可抗拒之車禍發生,除向附近警察機關報案外,並須即刻與公司專人聯絡,專人除即刻前往處理外,並即通知保險公司辦理賠償手續。
第十九條意外事故造成車輛損壞,在扣除保險金額後再視實際情況由駕駛人與公司共同負擔。發生交通事故後,如需向受害人賠償損失,經扣除保險金額後,其差額由駕駛人與公司各負擔一半。
六、費用報銷
第二十條公務用車停車費、過路費、油料及維修費憑票證經審覈後實報實銷。
七、附則
第二十一條本辦法自發布之日起執行。
爲認真做好崗位的工作交接和公共秩序維護器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公共秩序維護器材損失，特制定本制度。
1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接。
2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切後果由交班人負責。
3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然後各公共秩序維護員到各自崗位換班；
2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作；
3、公共秩序維護人員交接班時，必須認真填寫《上海洋譽物業有限公司公共秩序維護交接班登記表》，並簽名確認，發現問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開後，接班人才發現屬於上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理；
4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班；
第一章總則
一、爲加強公司安全生產管理，防止和減少事故發生，保障職工的生命和財產安全，促進公司發展，根據《中華人民共和國安全生產法》、《重慶市安全生產行政責任追究暫行規定》等有關法律法規，制定本制度。
二、凡在本公司管理範圍內從事與安全生產活動有關的部門和個人，必須遵守本制度。
三、安全生產貫穿於設備、設施運行、維護、維修、改造的全過程，必須貫徹“安全第一，預防爲主”的方針，堅持以部門、項目部、管理處爲中心，實行屬地化管理，堅持“誰主管、誰負責”、“誰審批、誰負責”的原則。
四、各部門、項目部、管理處必須嚴格遵守國家有關安全生產的法律、法規，正確處理安全與效益、安全與生產、安全與發展、安全與穩定的關係，努力改善勞動條件，確保安全生產。
五、公司法人對安全生產負直接領導責任，各部門主管對管轄區域負全面領導責任，是本部門、管理處安全生產的第一責任人。
六、各部門所屬的從業人員有依法獲得安全生產保障的權利，並應依法履行安全生產方面的義務。
七、各部門應當加強對安全生產工作的領導，督促各有關班組或個人認真履行安全生產監督管理職責，對安全生產監督管理中存在的重大問題及時予以協調解決。
八、各部門應採取各種形式，加強對有關安全生產的法律、法規和安全生產知識的宣傳，提高員工的安全生產意識。
九、公司鼓勵和支持安全技術研究和安全生產先進技術的推廣應用，提高安全生產管理水平。
十、公司對在提高安全生產管理水平、改善安全生產條件、防止安全事故、參加搶險救護等方面取得顯著成績的項目部和個人給予獎勵。
十一、公司各部門是本公司安全生產工作的監督管理部門，依照國家有關安全生產的法律、法規和本制度的規定，對本公司的安全生產工作實施管理。
十二、本制度依據國家現行的有關安全生產的法律、法規、標準、規範、規程和上級部門對安全生產管理的規定編制。
第二章安全生產管理制度的建立
十三、本安全生產管理制度的建立是結合雅仕物業公司的特點，以確保安全生產體系具有可操作性。各部門日常安全生產工作除按安全生產製度運行外還必須嚴格遵守國家、行業及地方性安全生產法規。
十四、公司成立以公司法人爲組長，負責安全生產工作的公司經理爲副組長，成員由各部門主管組成的“安全生產領導小組”，下設安全管理機構，成立安全生產辦公室，配備與安全生產工作相適應的專（兼）職管理人員，對公司內部的安全生產工作進行指導、監督、管理和檢查。
第三章安全生產責任制
十五、安全生產第一責任人（公司法人）安全生產責任制：
1、建立健全並落實以安全生產責任制爲核心的安全生產規章制度和操作規程；
2、建立健全與本單位經濟活動相適應的安全生產管理機構，配備安全生產管理人員，按照有關規定足額提取安全生產費用，落實安全生產經費；
3、督促、檢查本單位的安全生產工作，按照有關規定開展安全生產標準化建設，組織開展安全生產監督檢查、安全隱患排查整治和安全宣傳教育培訓工作；
4、將安全生產工作與業務工作緊密結合，一起部署，一起落實，一起檢查，一起考覈；
5、負責配備符合國家標準或者行業標準的勞動防護用品；
6、制訂並實施生產安全事故應急救援預案；
7、發生生產安全事故後，應當趕赴現場，組織搶救，保護現場，做好善後工作，執行事故處理決定。
十六、分管安全生產管理工作經理（安全生產直接責任人）的安全生產責任制：
1、負責安全生產日常監督管理工作，督促落實安全生產責任制；
2、監督檢查安全生產標準化建設和安全隱患排查整治工作；
3、監督檢查單位負責人、管理人員和從業人員的安全生產宣傳教育培訓工作；
4、督促做好作業場所的勞動保護工作，預防和消除職業危害；
5、發生生產安全事故後，應當趕赴現場，組織搶救，保護現場，做好善後工作，督促執行事故處理決定。
十七、部門安全生產責任制
1、在公司經理的帶領下開展安全生產工作。
2、部門按照公安部61號令的要求，開展管轄區域的消防安全管理工作，做好日常防火安全檢查工作。
3、積極配合公司對內對外的消防安全宣傳教育，搞好羣防羣治工作。
4、負責部門員工的消防安全知識宣傳教育，協助管理處負責人制定滅火作戰計劃，參與每半年組織實施的應急救援演練。
5、建立健全管轄區域的安全生產檔案及各項安檢記錄，並及時更新完善與安全生產有關的資料。
十八、班組長安全生產責任制
公司所屬的維修部長、保安班長，爲其班組的安全生產責任人，其職責是：
1、對本班組安全生產和員工人身安全、健康負責；
2、發現事故苗頭和事故隱患及時處理和上報；
3、組織安全檢查活動，堅持班前講安全、防火，班中檢查安全、防火，班後總結安全、防火工作；
4、認真貫徹執行安全規章制度，嚴格執行操作規程；
5、發生事故立即報告，並採取積極有效措施，制止事故擴大，組織員工分析事故原因；
6、對從事有明顯危險或嚴重違反操作規程的職工有權停止操作，並安排好崗位操作人員，報告上級領導；
7、有權制止未經三級安全教育和安全考覈不合格員工獨立操作；
8、搞好安全和消防設施、設備的檢查和維護保養工作，檢查員工合理使用勞保用品和正確使用各種消防器材。
十九、公司員工安全生產責任制
公司所有在職員工爲所在崗位的安全生產責任人，其職責是：
1、認真學習上級有關安全生產的指示，規定和安全規程，熟練掌握本崗位操作規程；
2、上崗操作時必須按規定穿戴好勞動保護用品，正確使用和妥善保管各種防護用品和消防器材；
3、上班要集中精力搞好安全生產，平穩操作，嚴格遵守勞動紀律和工作流程，認真做好各種記錄，不得串崗、脫崗、嚴禁在崗位上睡覺、打鬧和做其它違反紀律的事情，對他人違章操作加以勸阻和制止；
4、認真執行崗位責任制，有權拒絕一切違章作業指令；
5、嚴格執行交接班制度，發生事故時要及時搶救處理保護好現場，及時如實向領導彙報；
6、加強巡迴檢查及時發現和消除事故隱患，自己不能處理的應立即報告；
7、積極參加安全活動，提出有關安全生產的合理化建議。
8、保護事故現場，協調調查事故原因。
第四章安全生產工作例會制度
二十、安全生產工作例會制度
1、爲充分發揮公司及管理處安全生產管理的監督管理作用，做好對管理處安全生產狀況的研究分析及重大安全生產問題的對策制訂，公司實行安全生產例會制度。
2、公司每半年組織召開一次安全生產工作會議，對公司半年來的安全生產工作進行總結，對下半年度的安全生產規劃及安全生產工作進行部署。
3、公司安全生產辦公室每季度組織召開一次安全生產會議，對公司本季度的安全生產形勢進行分析，研究、統籌、協調、指導重大安全生產問題。
4、公司必須堅持使安全生產例會制度化，並認真做好會議記錄，確保使每次會議都有一定的實質內容，都能解決一定的實質問題。
第五章安全生產檢查制度
二十一、安全生產檢查制度
1、爲增強職工的安全意識，及時消除事故隱患，確保安全生產，必須加強管理處安全生產檢查。
2、安全生產檢查的依據：國家有關安全生產的法律、法規、標準、規範、規程及政府、上級部門和公司有關安全生產的各項規定、制度等。
3、各級安全生產檢查應以查思想、查制度、查措施、查隱患、查教育培訓、查安全防護等爲主要內容。
4、公司安全檢查應以定期安全檢查爲主，以查處安全生產隱患爲主要內容，每月至少組織進行一次。
5、公司及所屬各單位每季度組織對安全問題進行專項、重點檢查。
6、各部門應根據生產實際及綜合氣候變化組織季節性安全檢查。
7、部門安全檢查結束後，要認真全面系統地進行分析、總結和評價，要針對檢查中發現的問題，制定整改措施，落實整改，並將整改、複查情況及時反饋到公司安全生產辦公室。
第六章安全知識教育、培訓制度
二十二、安全知識教育、培訓制度
1、每年以創辦安全知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。
2、各部門每月組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法管理。
3、部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。
4、對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓。
5、對新員工進行崗前安全知識培訓，經考試合格後方可上崗。
6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。
7、消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。
第七章安全日常巡查制度
二十三、防火巡查、檢查制度
1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。
2、安全生產管理職能部門每週對公司進行安全巡查。每月對單位進行一次防火檢查並複查追蹤改善。
3、檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，並按照規定，要求有關人員在記錄上簽名。
4、檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，受檢部門主管應每日消防安全檢查情況通知，若發現本單位存在火災隱患，應及時整改。
5、對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。
第八章安全設施管理維護制度
二十四、安全疏散設施管理制度
1、單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁佔用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。
2、應按規範設臵符合國家規定的消防安全疏散指示標誌和應急照明設施。
3、應保持防火門、消防安全疏散指示標誌、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處於正常狀態，並定期組織檢查、測試、維護和保養。
4、嚴禁在辦公期間將安全出口上鎖。
5、嚴禁在辦公期間將安全疏散指示標誌關閉、遮擋或覆蓋。
二十五、消防設施、器材維護管理制度
1、消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛生、完好。
2、消防設施及消防設備的技術性能的維修保養和定期技術檢測由消防工作管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查瞭解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態。
3、消防設施和消防設備定期測試：
（1）煙、溫感報警系統的測試由消防工作管理部門負責組織實施，保安部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次。
（2）消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。
（3）正壓送風、防排煙系統每半年檢測一次。
（4）室內消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。
（5）其它消防設備的測試，根據不同情況決定測試時間。
4、消防器材管理：
（1）每年對滅火器進行普查換藥。
（2）每季度巡查消防器材，保證處於完好狀態。
（3）對消防器材應經常檢查，發現丟失、損壞應立即補充並上報領導。
（4）本轄區的消防器材由管理處負責管理，並指定專人負責。
第九章安全事故報告制度
二十六、秩序維護部制定24小時值班制度，客戶服務部將物業公司24小時值班電話張貼告知業主；現場值班人員嚴格執行安全事故報告制度，發現事故及時如實上報，安全生產負責人、經理、部門主管第一時間趕到現場協調指揮，避免事態激化，並積極做好善後處理工作，儘快消除事故後遺症；若物業小區發生安全生產事故，無論物業服務企業是否有責任，第一時間向區房管局及轄區街鎮如實報告情況。
二十七、火災隱患整改制度
1、各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除。
2、在防火安全檢查中，應對所發現的火災隱患進行逐項登記，並將隱患情況書面下發各班組限期整改，同時要做好隱患整改情況記錄。
3、在火災隱患未消除前，各班組應當落實防範措施，確保隱患整改期間的消防安全，對確無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案，及時向單位消防安全責任人報告，並由單位上級主管部門或當地政府報告。
4、對公安消防機構責令限期改正的火災隱患，應當在規定的期限內改正並寫出隱患整改的覆函，報送公安消防機構。
二十八、用火、用電安全管理制度
1、用電安全管理：
(1)嚴禁隨意拉設電線，嚴禁超負荷用電。
(2)電氣線路、設備安裝應由持證電工負責。
(3管理處下班後，該關閉的電源應予以關閉。
(4)禁止私用電熱棒、電爐等大功率電器。
2、用火安全管理：
（1）嚴格執行動火審批制度，確需動火作業時，作業單位應按規定向消防工作管理部門申請“動火許可證”。
（2）動火作業前應清除動火點附近5米區域範圍內的易燃易爆危險物品或作適當的安全隔離，並向管理處借取適當種類、數量的滅火器材隨時備用，結束作業後應即時歸還，若有動用應如實報告。
（3）如在作業點就地動火施工，應按規定向作業點所在管理處主管人員申請，申請部門需派人現場監督並不定時派人巡查。離地面2米以上的高架動火作業必須保證有一人在下方專職負責隨時撲滅可能引燃其它物品的火花。
（4）未辦理“動火許可證”擅自動火作業者，本單位人員予以記小過二次處分，嚴重的予以開除。
二十九、易燃易爆危險物品和場所防火防爆制度
1、易燃易爆危險物品應有專用的庫房，配備必要的消防器材設施，倉管人員必須由消防安全培訓合格的人員擔任。
2、易燃易爆危險物品應分類、分項儲存。化學性質相牴觸或滅火方法不同的易燃易爆化學物品，應分庫存放。
3、易燃易爆危險物品入庫前應經檢驗部門檢驗，出入庫應進行登記。
4、庫存物品應當分類、分垛儲存，每垛佔地面積不宜大於一百平方米，垛與垛之間不小於一米，垛與牆間距不小於零點五米，垛與樑、柱的間距不小於零點五米，主要通道的寬度不小於二米。
5、易燃易爆危險物品存取應按安全操作規程執行，倉庫工作人員應堅守崗位，非工作人員不得隨意入內。
6、易燃易爆場所應根據消防規範要求採取防火防爆措施並做好防火防爆設施的維護保養工作。
三十、義務消防隊組織管理制度
1、義務消防員應在消防工作管理部門領導下開展業務學習和滅火技能訓練，各項技術考覈應達到規定的指標。
2、要結合對消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪訓，使每個人都具有實際操作技能。
3、按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，並結合實際不斷完善預案。
4、每年舉行一次防火、滅火知識考覈，考覈優秀給予表彰。
5、不斷總結經驗，提高防火滅火自救能力。
三十一、滅火和應急疏散預案演練制度
1、制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案。
2、組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案。
3、每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工。
4、應按制定的預案，至少每半年進行一次演練。
5、演練結束後應召開講評會，認真總結預案演練的情況，發現不足之處應及時修改和完善預案。
三十二、燃氣和電氣設備的檢查和管理制度
1、應按規定正確安裝、使用電器設備，相關人員必須經必要的培訓，獲得相關部門核發的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規規定的有效合格證明並經維修部確認後方可投入使用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)。
2、防雷、防靜電設施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次並記錄。
3、電器設備負荷應嚴格按照標準執行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝臵合格、正常並具備良好的接地，接地電阻應嚴格按照電氣施工要求測試。
4、各類線路均應以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設備及線路均應定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患。
5、未經批准，嚴禁擅自加長電線。各部門應積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測後投入使用。
6、電器設備、開關箱線路附近按照本單位標準劃定黃色區域，嚴禁堆放易燃易爆物並定期檢查、排除隱患。
7、設備用畢應切斷電源。未經試驗正式通電的設備，安裝、維修人員離開現場時應切斷電源。
8、除已採取防範措施的部門外，工作場所內嚴禁使用明火。
9、使用明火的部門應嚴格遵守各項安全規定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅。
10、場所內嚴禁吸菸並張貼禁菸標識，每一位員工均有義務提醒其他人員共同遵守公共場所禁菸的規定。
第十章安全生產工作考評和獎懲制度
三十三、安全生產工作考評和獎懲制度
1、對安全生產工作作出成績的，予以通報表揚或物質獎勵。
2、對造成安全生產事故的責任人，將依據所造成後果的嚴重性予以不同的處理，除已達到依照國家《治安管理處罰條例》或已夠追究刑事責任的事故責任人將依法移送國家有關部門處理外，根據本單位的規定，對下列行爲予以處罰：
（1）有下列情形之一的，視損失情況與認識態度除責令賠償全部或部分損失外，予以口頭告誡：
A、使用易燃危險品未嚴格按照操作程序進行或保管不當而造成火警、火災，損失不大的；
B、在禁菸場所吸菸或處臵菸頭不當而引起火警、火災，損失不大的；
C、未及時清理區域內易燃物品，而造成火災隱患的；
D、未經批准，違規使用加長電線、用電未使用安全保險裝臵的或擅自增加小負荷電器的；
E、謊報火警；
F、未經批准，玩弄消防設施、器材，未造成不良後果的；
G、對安全小組提出的消防隱患未予以及時整改而無法說明原因的部門管理人員；
H、阻塞消防通道、遮擋安全指示標誌等未造成嚴重後果的。
（2）有下列情形之一的，視情節輕重和認識態度，除責令賠償全部或部分損失外，予以通報批評：
A、擅自使用易燃、易爆物品的；
B、擅自挪用消防設施、器材的位臵或改爲它用的；
C、違反安全管理和操作規程、擅離職守從而導致火警、火災損失輕微的；
D、強迫其他員工違規操作的管理人員；
E、發現火警，未及時依照緊急情況處理程序處理的；
F、對安全小組的檢查未予以配合、拒絕整改的管理人員。
（3）對任何事故隱瞞事實，不處理、不追究的或提供虛假信息的，予以解聘。
（4）對違反消防安全管理導致事故發生(損失輕微的)，但能主動坦白並積極協助相關部門處理事故、挽回損失的肇事者或責任人可視情況予以減輕或免予處罰。
第十一章生產安全預警制度
三十四、物業小區內關鍵位臵（特別是涉及人身安全處）設立明顯的警示標誌和提示標語，各部門巡查時對涉及業主專有部分的安全隱患要盡到提示義務，儘可能避免意外事故的發生。
三十五、對於重大節假日，各部門在節假日前一週進行節前安全自查，發現安全隱患進行整改；節假日前三天物業公司組織統一的節前安全檢查、整改。
三十六、對於雨季汛期或高溫等特殊季節、惡劣天氣、集中裝修期間或其他地區突發重大事故時，根據主管部門、轄區街鎮、氣象預報或者其他地區事故的教育啓示，視情況採取內部開會、小區內張貼通知、天氣預報等合適方式，及時發出安全生產的預警提示，並跟蹤監督預警提示的落實情況。
第十二章安全生產資料存檔備案制度
三十七、公司各部門針對安全生產工作設立專門的、系統的安全生產檔案資料，如：工作管理制度、巡查記錄表、員工培訓記錄表、報事報修維修表、各類應急預案、違章搭建上報記錄等，並及時更新完善與安全生產有關的資料，既要將安全工作落實到位，也要做到有據可查。
第十三章高層建築消防安全管理制度
三十八、高層建築消防安全管理制度
1、高層建築所屬管理處負責人是主要消防安全責任人，對本單位的消防安全工作負直接責任，貫徹實施消防法律法規和有關制度；
2、建立消防管理機構，確定防火負責人，配備兼職安全管理人，組建義務消防隊，定期進行業務培訓，開展自防自救工作；
3、凡新、改、擴建及內部裝修、安裝大型壁掛廣告，均應將設計圖紙（方案、初設、施工圖）報消防監督部門審批，經審覈同意後方可施工；工程竣工後，必須經消防監督部門驗收合格方可使用；
4、高層建築內動用明火作業時，必須由經營或使用單位的消防安全負責人和消防監督部門批准，動火單位應嚴格執行動火制度，採取防火措施，做好滅火準備；
5、高層建築內動用明火作業時，必須由經營或使用單位的消防安全負責人和消防監督部門批准，動火單位應嚴格執行動火制度，採取防火措施，做好滅火準備；
6、經營或使用單位的.職工應掌握消防器材、設施、設備的使用方法，熟悉建築內外的疏散路線；
7、建築物內的走道、樓梯、出口等部位，要保持暢通，嚴禁堆放物品。疏散標誌和應急燈，要保證完整好用；
8、建築物內應按規定和規範配備消防設施、設備、器材及報警電話等設備；消防監控室應設專人每天24小時值班，記錄儀器設備的工作情況，及時處理火警信號；
9、建築物內的消防設施、設備應簽定維護管理合同並嚴格維護管理，確保完整好用；未經單位負責人和公安消防監督部門批准，任何消防設施、設備不得擅自停用或關閉。消防設施、設備、器材的管理人員，要認真履行職責，並建立檔案，詳細記錄有關情況；
10、高層建築單位應根據實際需要建立健全消防宣傳檢查、值班巡邏、用火用電、消防設施管理等制度，落實逐級防火責任制，嚴格獎罰制度；
11、開展經常性的防火檢查，發現不安全隱患和事故必須立即報告並採取相應的措施，不得隱瞞不報或擅離職守。
第十四章室內停車場安全管理制度
三十九、室內停車場安全管理制度
1、停車場所屬管理處的負責人對停車場的消防安全工作負直接責任，貫徹實施消防法律法規和有關制度；
2、建立消防管理機構，確定防火負責人，配備兼職安全管理人，按規定組建義務消防隊，定期進行業務培訓，開展自防自救工作；
3、凡新、改、擴建車場，應將設計圖紙報消防監督部門審批，經審覈同意後方可施工；
4、工程竣工後，必須經消防監督部門驗收合格方可使用；
5、制定並嚴格執行用火用電管理制度、值班巡查制度、消防安全宣傳檢查制度、消防安全逐級責任制度等必要的消防安全制度，制定火災應急方案，指定專人值班；
6、對入庫車輛應確定專人進行仔細檢查，消除不安全隱患，車輛應在確定地點存放，不得堵塞通道和影響消防設施的使用。入庫的車輛嚴禁攜帶易燃易爆物品；
7、車庫的電氣裝臵必須由正式電工按規定安裝，電線須穿金屬導管或不燃材料管保護，接線處應穿接線盒。車庫內不得設臵移動照明燈具和碘鎢燈，不準使用電爐等家用電器；
8、車庫內嚴禁動用明火，在醒目的地點設防火標誌。確需動用明火時（含電焊、氧焊），必須辦理動火證，經單位防火負責人批准，並採取嚴格的安全措施確保安全；
9、車庫內嚴禁進行車輛維修作業以及其他作業，嚴禁在通道上停車，嚴禁超量停車。不得存放其他物品；
10、車庫內應按規定配備消防設施、設備和滅火器材及報警電話，並確定專人負責管理維護，使之完好有效；
11、開展經常性的防火檢查，發現不安全隱患和事故必須立即報告，並採取相應的措施，不得隱瞞不報或擅自逃離現場。
第十五章安全生產管理目標
四十、安全生產管理目標
1、因安全措施不到位，造成的工傷死亡、重傷事故爲“零”。
2、無因管理失職引起的火災、爆炸事故。
3、因管理責任造成的事故負傷控制在1‰以下。
4、無因管理責任造成的設備原因造成的重大安全事故。
第十六章安全生產責任追究
四十一、公司對管理處進行安全生產目標考覈，年終按目標完成情況實行獎懲。對發生特、重大安全責任事故，造成極壞社會影響並給公司帶來重大經濟損失的，要追究負責人和當事人的責任。
四十二、公司要對在安全生產工作中做出顯著成績的集體、個人給予表彰、獎勵，並與其經濟利益掛鉤。對因玩忽職守、違反規章制度和管理規定而造成事故，使人民生命財產及企業效益蒙受損失的有關責任人，應根據事故性質、責任大小，分別給予行政處分和經濟處罰。對構成犯罪的，移交司法機關處理。
第十七章附則
四十三、本制度適用於本物業公司公司。物業公司的安全生產、消防安全責任人離任時，應做好安全生產責任制的交接工作，新任安全生產、消防安全負責人應按照其所在崗位的職責履行安全生產責任制。
四十四、本安全生產管理制度的執行，從20xx年7月1日起執行。
合同管理是物業管理企業管理的一項重要內容,搞好合同管理,對於公司經濟活動的開展和經濟利益的取得,都有積極的意義。各級管理人員及其他有關人員,都必須嚴格遵守、切實執行本制度。各有關部門必須互相配合,共同努力,搞好公司以'重合同、守信譽'爲核心的合同管理工作。
1.目的:爲規範公司合同的管理,防範與控制合同風險,有效維護公司的合法權益,根據《合同法》及其它有關法規的規定,結合公司的實際情況,制訂本制度。
2.適用範圍:公司對外簽訂的各類合同、協議、約定、等合同類文書均適用本制度。補充協議、補充約定、合同附件等原合同的補充類文書是原合同的必要組成部分,從屬於原合同,同樣適用本制度。
3.職責
3.1董事長負責標的3萬以上合同的審批簽署;
3.2公司總經理受董事長委託負責標的3萬以下合同的審批簽署;
3.3公司總經辦負責公司各類合同的管理工作,具體職責是:
3.3.1負責在有需要情況下介入各類合同的談判工作。
3.3.2負責制定銷售、採購合同統一文本;
3.3.3負責對合同專用章、合同統一文本、法人授權委託書的發放和管理;
3.3.4負責各職能部門/項目提交的各類合同的合法性、可行性、有利性審查;
3.3.5負責合同糾紛的處理;
3.3.6負責合同的檔案日常管理;
3.3.7負責本制度的監督執行。
3.4職能部門/項目負責各類相關業務的合同談判。
4.合同的簽訂
4.1所有合同必須由公司簽訂,任何職能部門、項目、分公司等不得擅自簽訂合同。
4.2簽訂合同前須審查的資料:
4.2.1必須審查對方當事人的主體資格,如營業執照、法人機構代碼證、身份證明文件等。
4.2.2資信能力、履約能力,如資產證明、信譽紀錄、企業規模和狀況、相關的資質證明等。
4.3合同的審批
公司簽訂的合同,必須經公司總經理審批。
4.3.1具體權限如下:
一般情況下合同由董事長授權總經理審批。
標的超過3萬元的由董事長審批。
標的超過公司資產1/3以上的合同由董事會審批。
4.3.2合同原則上由經辦部門/項目負責人具體經辦,擬訂初稿後必須經相關職責部門、品質督導部、總辦、總經理(董事長)審閱後按合同審批權限簽署。
合同審查的要點是:
合同的合法性。包括:當事人有無簽訂、履行該合同的權利能力和行爲能力;合同內容是否符合國家法律、政策和本制度規定。
合同的嚴密性。包括:合同應具備的條款是否齊全;當事人雙方的權利、義務是否具體、明確;文字表述是否確切無誤。
合同的可行性。包括:當事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件;預計取得的經濟效益和可能承擔的風險;合同非正常履行時可能受到的經濟損失。
4.3.3根據法律規定或實際需要,合同還應當視情況是否呈報上級主管機關鑑證、批准,或報工商行政管理部門鑑證,或請公證處公證。
4.4不得與沒有獨立承擔民事責任的組織簽訂合同,也不得簽訂與法人履約能力明顯不相符的經濟合同。
4.5公司出具授權委託書委託員工簽訂合同的,該員工爲公司委託人。公司委託人,可以在公司授權範圍內代表公司簽約。公司委託人必須對本企業公司負責。若公司委託人超出委託權限簽約,造成公司損失的,公司將按照有關本制度有關規定處理。
4.6簽訂合同必須貫徹'平等互利、協商一致、等價有償'的原則和'價廉物美、擇優簽約'的原則。任何人對外簽訂合同,都必須以維護本公司合法權益和提高經濟效益爲宗旨,決不允許在簽訂合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利,違者依本制度有關規定嚴懲。
4.7合同的形式:除即時結算付清款項的合同外,一律採用書面合同,並必須採用統一合同文本。
4.8合同的內容應符合以下要求:
4.8.1當事人的情況:記載清楚合同當事人的名稱(個人的要寫姓名和身份證號)、地址、聯繫方式,合同擡頭、落款、公章以及對方當事人提供的資信情況載明的當事人的名稱、住所應保持一致。
4.8.2合同標的:合同標的應具有唯一性、準確性,買賣合同應詳細約定規格、型號、商標、產地、等級等內容;服務合同應約定詳細的服務內容及要求;對合同標的無法以文字描述的應將說明材料如圖紙等作爲合同的附件。
4.8.3數量:合同應採用國家標準的計量單位,約定標的物數量,無法約定確切數量的應約定數量的確定方式(如電報、傳真、送貨單、發票等)。
4.8.4質量:有國家標準,部門行業標準或企業標準的,應約定所採用標準的代號;化工產品等可以用指標描述的產品應約定主要指標要求(標準已涵蓋的除外);憑樣品支付的應約定樣品的產生方式及樣品存放地點。
4.8.5價款或報酬:價款或者報酬應在合同中明確,採用折扣形式的應約定合同的實際價款;價款的支付方式如轉帳支票、匯票(電匯、票匯、信匯)、託收、信用證、現金等應予以明確;價款或報酬的支付期限應約定確切日期或約定在一定條件成就後多少日內支付。
4.8.6履行期限、地點和方式
履行期限應具體明確定,無法約定具體時間的,應在合同中約定履行期間的方式;
合同履行地點應力爭作對本方有利的約定,如買賣合同一般約定交貨地點爲本公司倉庫或本公司的住所地;約定具體地名的應明確至市轄區或縣一級;
買賣合同在合同中應約定交付的手續,即合同履行的標誌,如託運單、倉庫保管員簽單等。
4.8.7合同的擔保
合同中對方事人要求提供擔保或本方要求對方當事人提供擔保的,應結合具體情況根據《擔保法》的要求辦理相關手續。
4.8.8合同的解釋
合同文本中所有文字應具有排它性的解釋,對可能引起歧義的文字和某些非法定專用詞語應在合同中進行解釋。
4.8.9保密條款
對技術類合同和其他涉及經營信息、技術信息的合同應約定保密承諾與違反保密承諾時的違約責任。
4.8.10違約責任
根據《合同法》作適當約定,注意合同的公平性。
4.8.11合同糾紛解決的約定:爲了方便公司控制訴訟成本,合同糾紛統一約定由公司所在地的法院、仲裁委員會處理。
4.9簽訂合同的工作程序:
4.9.1簽訂合同前,經辦人員或公司指定的其他談判人員應按照本制度4.2條對對方當事人的有關情況進行審查,並複印對方當事人所有的相關資料如法人營業執照及專業資格證書等留存。
4.9.2銷售、採購合同,由主辦業務人員與對方當事人商談後擬好合同條款,附合同會籤表報審批,由總經公編寫合同編號並加蓋合同專用章,必要時,由總經理指定責任人員對合同進行合法性審查。
4.10
.3除銷售、採購合同以外的合同由總經理指定責任人員會同相關部門與對方當事人進行商談,擬好合同條款,附合同會籤表報批,審批程序按照本制度4.3規定執行,合同審批通過後再經公司簽章生效。
4.10.4若合同要經過政府有關部門登記才生效的,或者法律、行政法規規定應當辦理批准登記手續的合同,合同成立後由總經辦依法及時辦理。
4.10.5合同正式簽訂後,合同文本及有關材料複印件除經辦人自行保管外,應當隨合同及相關資料的原件和會審表交存公司總經辦備案。
5.合同的履行
5.1公司及所屬分公司應當按照合同約定全面履行自己的義務,並隨時督促對方當事人及時履行其義務。合同的經辦員工應當負責公司依約履行合同,因工作疏忽導致公司違約的,公司將按照本制度有關規定追究經辦人的責任。
5.2在合同履行過程中,對本公司的履行情況應及時做好記錄並經必須做好對方確認工作。
其中,履行銷售合同交付貨物時應由對方當事人簽署一式二份的收貨單,一份留存對方,一份交銷售部門備查。向對方當事人交付增值稅發票時應由對方當事人出具收條。
履行採購合同付款時應由對方當事人出具收款收據或收條,公司原則上只開具限制性擡頭的轉賬支票,不允許以現金形式支付。
5.3在履行合同過程中,經辦人員若發現並有確切證據證明對方當事人有下列情況之一的,應立即中止履行,同時及時書面上報總經辦處理,並報總經理。
5.3.1經營狀況嚴重惡化;
5.3.2轉移財產,抽逃資金,以逃避債務;
5.3.3喪失商業信譽;
5.3.4有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形;
5.4債權債務的定期確認和發生重大變動時的確認;
5.4.1在常年合同特別是常年銷售、採購合同履行過程中,經辦人員應定期對帳,確認雙方債權債務;
5.4.2在對方當事人發生兼(合)並、分立、改制或其他重大事項以及本公司或對方當事人的合同經辦人員發生變動時,應及時對帳,確認合同效力及雙方債權債務。
6.合同糾紛的處理
6.1合同雙方在履行過程中發生糾紛時,應首先根據法律和公司規定,按照實事求是的原則,由經辦人、有關業務部門與法律顧問,與對方當事人平等協商解決;經辦人對糾紛的處理必須具體負責到底。
6.2合同雙方在一定期限(一般爲一個月)內無法就糾紛的處理達成一致意思或對方當事人無意協商解決的,經辦人員應及時書面報告總經辦和總經理,並擬定處理意見,報總經理決定。
對方當事人涉嫌合同詐騙的,應立即報告總經辦和總經理。
6.3公司決定採用訴訟或仲裁處理的合同糾紛,以及對方當事人起訴的,相關部門應及時將合同的簽訂、履行、糾紛的產生及協商情況整理成書面材料連同有關證據報總經辦。
6.4處理合同糾紛的原則:
6.4.1堅持以事實爲依據、以法律爲準繩,法律沒規定的,以國家政策或合同條款爲準。
6.4.2以雙方協商解決爲基本辦法。糾紛發生後,應及時與對方當事人友好協商,在既維護本公司合法權益,又不侵犯對方合法權益的基礎上,互諒互讓,達成協議,解決糾紛。
6.4.3因對方責任引起的糾紛,應堅持原則,保障我方合法權益不受侵犯;因我方責任引起的糾紛,應尊重對方的合法權益,主動承擔責任,並儘量採取補救措施,減少我方損失;因雙方責任引起的糾紛,應實事求是,分清主次,合情合理解決。
6.4.4合同糾紛的提出,加上由我方與當事人協商處理糾紛的時間,應在法律規定的時效內進行,並必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。
6.5凡由總辦處理的合同糾紛,所有相關職能部門及項目必須主動提供下列證據材料:
6.5.1合同的文本(包括變更、補充、解除合同的協議),以及與合同有關的附件、文書、傳真、圖表等;
6.5.2送貨、提貨、託運、驗收、發票等有關憑證;
6.5.3貨款的承付、託收憑證,有關財務帳目;
6.5.4產品的質量標準、封樣、樣品或鑑定報告;
6.5.5有關方違約的證據材料;
6.5.6其他與處理糾紛有關的材料。
6.6對雙方已經簽署的解決合同糾紛的協議書、上級主管機關的處理意見、仲裁書、判決書、裁定書、調解書等,在正式生效後,應複印若干份,分別送與對該糾紛處理及履行有關的部門收執,各職能部門/項目應由專人負責該文書執行的瞭解或履行。
6.7對於當事人在規定的期限屆滿時沒有執行上述文書中有關規定的,承辦人應及時向主管負責人彙報。
6.8對方當事人逾期不履行已經發生法律效力的調解書、仲裁決定書或判決書的,可向人民法院申請執行。申請執行統一由總經辦處理。在向人民法院提交申請執行書之前,有關部門應認真檢查對方的執行情況,防止差錯,並把有關情況及時報告總經辦。執行中若達成和解協議的,應制作協議書並按協議書規定辦理。
6.9合同糾紛處理或執行完畢的,應及時通知有關職能部門/項目,並將有關資料彙總歸檔以備考。
7.合同的變更、解除
7.1公司的合同變更、解除,按照合同簽訂程序報原審批人員批准。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批准登記等手續的,應依法及時辦理。
7.2變更、解除合同的協議在未達成或未批准之前,原合同仍有效,仍應履行,經雙方一致同意停止履行的除外。
7.3合同的變更、解除的有關規定:
7.3.1在合同履行期間由於客觀原因需要變更或者解除合同的,須經雙方協商,重新達成書面協議,新協議未達成前,原合同仍然有效,必須繼續履行。公司收到對方當事人要求解除或變更的通知書後,應當在規定的期限內作出書面答覆。
7.3.2存在下列情形之一的,公司可以單方解除合同,經辦人應當及時向公司合同的審批程序原審批人員報告情況。
因不可抗力致使不能履行合同的;
在履行期限屆滿之前,對方明確表示或者以自己的行爲表明不履行主要債務;
對方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;
對方遲延履行債務或其他違約行爲致使不能實現合同目的;
法律規定的其他情形。
7.4變更或解除合同的,應當採用書面形式(包括書信、電報)。
8.合同檔案的日常管理
8.1本公司實行二級合同管理,公司總經理辦公室全面負責公司的合同原件管理,相關職能部門/項目留存合同的複印件。總經理辦公室會同有關職能部門/項目認真做好合同管理的基礎工作。具體如下:
建立合同檔案;
建立合同管理臺帳;
填寫'合同情況月報表'。
8.2公司的公章專人管理,公司的空白合同、授權委託書也由專人管理,公司所有合同、授權委託書均由總辦統一登記編號、經辦人簽名,並記錄領取情況,業務人員不得隨身攜帶合同專用章或已蓋章的空白授權委託書、空白合同出外,特殊情況由總經理批准的除外。
合同專用章、蓋章的空白合同、授
權委託書、已簽訂的合同有遺失的,應及時向當地公安機關報案,並登報聲明。
8.3合同有關的送貨回單,增值稅發票收據以及業務往來傳真、信函、對帳單等資料,職能部門/項目應自行保管好;重要資料應將原件交總經辦隨合同保管。
8.4合同經辦人員與本公司終止勞動關係前應把有關材料及空白合同、名片、委託書移交完畢,經總經辦和有關部門確認後方可辦理有關手續。
合同經辦人員與本公司終止勞動關係或因其他原因發生變更的,總經辦應在情況發生當日二週內書面告知各有關單位。
9.考覈與獎懲
9.1公司、所屬各項目全體職員應當嚴格遵守本制度,有效訂立、履行合同,切實維護公司的整體利益。總經辦負責本制度執行情況的監督考覈。
9.2對在合同簽訂、::履行過程中發現重大問題,積極採取補救措施,使本公司避免重大經濟損失以及在經濟糾紛處理過程中,避免或挽回重大經濟損失的,予以獎勵。
9.3合同經辦人員出現下列情況之一,給公司造成損失的,公司將依法向責任人員追償損失:
9.3.1未經授權批准或超越職權簽訂合同;
9.3.2擅自爲他人提供合同專用章或蓋章的空白合同,授權委託書;
9.3.3應當簽訂書面合同而未簽訂書面合同;
9.3.4工作疏忽導致公司違約造成損失的。
9.4合同經辦人員出現下列情況之一,給公司造成損失的,公司酌情向有關人員追償損失:
9.4.1因工作過失致使公司被詐騙;
9.4.2公司履行合同未經對方當事人確認;
9.4.3遺失重要證據;
9.4.4發生糾紛後隱瞞不報或私自了結或報告避重就輕,事發後沒有立即報告公司的按隱瞞不報處理;
9.4.5合同專用章、蓋章的空白合同、授權委託書遺失未及時報案和報告;
9.4.6其他違反公司相關制度的。
9.5公司職員在簽訂、履行合同過程中觸犯刑法,構成犯罪的,將依法移交司法機關處理。
9.6以上未明晰獎罰的行爲均通過年度績效考覈體現。
10、附則
10.1本制度由廣州xx物業管理有限公司總經辦負責解釋。
10.2本制度由總經理批准後生效,自頒佈之日起執行
一、物資驗收入庫
(一)物資入庫前,倉管員要親自同使用部門負責人共同驗收。根據物品規格質量標準,外觀質量鑑別,取樣檢查以及一般常用材料價格方法驗收。以下情況不予驗收入庫:
1、對採購的呆滯、積壓、質量低劣材料嚴格把關不予驗收入庫。
2、對採購的無使用對象的特殊材料不予驗收入庫。
3、對一般材料超儲備定額懸殊的不予驗收入庫。
4、對短線物品的儲備應視用途所需,不能超過1--2個月的用量,超出者不予驗收入庫。
5、驗收成件包裝物資要進行抽查,凡質量、數量、規格、品種與材料清單不符的不予驗收入庫。
6、驗收數量不足的,應由採購員及時補回。
7、以上入庫所造成後果由倉管員負責。
(二)未經檢驗合格不準進入貨位,更不能投入使用。驗收中發現的問題應及時向財務部主管和採購經辦人員及有關部門負責人彙報,請求採取有效處理措施。
(三)物資檢驗合格後,倉管員要親自同交貨人辦理交接手續,覈對清點物資名稱、數量是否一致,按送貨單上的要求籤字。
(四)入庫時,倉管員要認真如實填寫《入庫單》、《領料單》,入庫單各欄應填寫清楚,並隨同送貨單一起交財務部記帳。
(五)對暫時不能退回的不合格物資,應隔離堆放,並作好標識,嚴禁與已入庫的物資混雜在一起。
二、物資的儲存與保管
(一)物資的儲存與保管原則上應以物資的屬性、特點和用途規劃設置倉庫,並根據倉庫的條件考慮劃區分工。凡吞吐量大的落地堆放,週轉量小的用貨架存放。落地堆放以分類和規格的次序排列編號並標明物資名稱等;上架的物資應根據區域劃分進行擺放,並標明物資名稱、編號等。要分開食用與非食用分開,常用與非常用分開,工具與材料分開,整齊統一。貨架存放做到上放輕、下放重,中間放常用。
(二)物資堆放的原則是:在堆放合理安全可靠的前提下,推行五五堆放,根據物資特點,必須做到過目見數,查點方便,成行成列,排列整齊。同類物資堆放,要考慮先進先出,領用方便。
(三)倉管員對倉庫物資應根據其自然屬性和倉庫的實際情況,認真保管,嚴格做好防火、防盜、防投毒、防鼠、防蟲蛀、防鏽蝕、防變質、防受潮、防桶漏、防失油、防塵污、防老化、防凝固、防受凍、防變形、防破損等工作,使公司財產不發生保管責任損失。
(四)倉庫物資如有損失、貶值、報廢、盤盈、盤虧等,倉管員應及時報告財務部,並分析原因,查明責任,按規定辦理報批手續。未經批准的一律不準擅自處理。保管員不得采取'盈時多送,虧時剋扣'的違紀行爲。
(五)倉庫所存物資未經使用部門負責人同意,一律不準出庫。
(六)倉庫要加強安全保衛措施,禁止非倉管人員擅自入庫。倉庫嚴禁煙火。倉管員應懂得使用消防器材和必要的防火知識。
三、物資發放
(一)倉管員應按'推陳出新、先進先出、按單領取、嚴格控制'的原則發放物資,堅持'一盤底,二覈對,三發放,四減數'。對貪圖方便,違反發料原則造成物資發放失效、黴變及其他差錯等損失,倉管員應負責。
(二)倉管員在發放物資時,應嚴格審查派工單、採購計劃審批單,確認是否經倉庫所屬部門負責人同意。否則,倉管員有權拒絕發放。
(三)倉管員在發放物資時,應與領物人認真清點,當面檢查所領物資質量等,並與使用人在出庫單或領用單上簽字確認。未經簽字確認,物資不準出庫。
(四)物資發放完畢,倉管員要認真填寫《出庫單》或《領料單》。《出庫單》或《領料單》需經領物人簽字確認。工具借用人要填寫《工具出借登記表》,所有憑證倉管員應認真妥善保管。
四、物資盤存和臺帳
(一)倉庫原則上每月25日前完成盤存一次,覈對帳目和實物是否相符,如有不符,必須查清原因,分清責任,並提出和實施糾正失誤的措施。
(二)盤存時,由倉管員負責,倉庫所屬部門另派人協助,財務部派人監督。
(三)盤存完畢後,倉管員應向採購員提出各類物資的合理庫存量和目前庫存量,以便採購員及時進行採購,保證各部門工作需要,同時降低庫存成本。對過期、失效等物資,在查清責任後要及時報財務部作報廢處理,並辦理有關報廢手續。
(四)倉庫應對各類物資分門別類建立物資臺帳,嚴格臺帳登記制度。
(五)每月末製作《庫存盤點表》,根據表內數據,做到'月初庫存+當月入庫量=月底結餘十當月出庫量'一式二份,一份留存、一份交財務會計記帳。
五、其他有關事項
(一)管理標準
1、庫房建有標牌,倉庫規章制度,倉管員崗位職責。
2、物品標識明確,安全方便,擺放整齊。
3、三淨:物品乾淨、貨架乾淨、庫房乾淨。
4、庫房利用率60%以上。
5、帳本清晰明瞭,帳實相符。
(二)倉管員須知
1、倉庫的規章制度,崗位職責。
2、材料領用、入庫手續、報表填制與統計。
3、庫存物資的代號、名稱、標記、規格、型號、產地。
4、庫存物資的保管、保養方法。
5、庫存物資規格質量標準、外觀質量鑑別,取樣檢查方法。
6、物資簡單的性能用途。
7、一般常用材料的價格。
8、面積、體積、容量的計算,各種換算。
9、各種工具的使用。
10、倉管員每週要就物品的使用情況進行抽查回訪,若發現虛報及挪作他用的,要及時報告主管按規定進行處理。
11、倉庫員必須嚴格計量器具的標準,定期送計量局校驗一次。
12、記帳要做到字跡清楚,日清月結不積壓,收貨、盤存及時。
13、允許範圍內的誤差和合理的自然損耗所引起的盤盈盤虧,每月都要及時上報,以便做到帳、物、資金一致。
電氣維修管理規定
一、電氣維修人員必須持上崗證，嚴格按照國家建設部頒發的標準《電氣安裝工作規程》作業。
二、在進行電氣維修時維修人員應戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。
三、維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施。
四、維修班班長在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，並在工作中檢查監督執行情況。
五、一般情況下，儘量避免帶電工作，若因特殊需要而必須帶電作業時，應裝設隔音擋板，並有專人監護。
六、在一經分閘即可送電到工作地點的形狀和刀閘的操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業”的標牌。
配電房管理規定
一、配電房是供電系統的關鍵部位，設專職電工對其實行24小時運行值班，未經許可，非工作人員不得入內。
二、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。
三、值班員應密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴禁變壓器空氣開超載運行。
四、經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。
五、經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用。
六、做好配電房的防水、防潮，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。
停水及事故處理方案
水是人們生活中必不可少的，人們一天也離不開水，正常情況下，物業管理企業必須保證供水。若因管理維修等原因造成停水，應當提前通知，使產權人、使用人有所準備，因市政管網停水時，維修搶修中心應立即通知管理處，管理處與市政供水部門聯繫。
如發生跑水、漏水現象，應採取如下措施：
1、檢查漏水的準確位置，並在許可能力下，立即設法制止漏水，如關上水閥等。若不能制止時應立即通知維修搶修中心，在搶修人員到達前須儘量控制現場，防止範圍擴散。
2、觀察四周環境，利用現有設備工具，設法清理現場。
3、通知清潔人員清理現場積水，檢查受影響範圍，通知受影響住戶。
4、日常工作中，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理乾淨，以免堵塞。
共用設施、設備保養規範
共用設施、設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養是物業管理公司對所管轄範圍內物業的附屬設備所進行的常規性的養護工作，應遵守下列規範：
一、衛生和水電設備的日常性保養。物業管理公司要負責管區範圍內的計劃養護、零星報修和改善添裝任務。零星損壞的衛生、水電設備一般應按物業管理公司規定期限及時修理，人爲損壞則要由住用者自費修理。
二、上下水管道、化糞池等設施的維修養護。上下水管道發生故障必須急修時，由專業人員負責，隨叫隨到進行搶修並定期維護。化糞池由專人定期清掏，進行保養。
三、消防設備的日常性保養。對消防專用水箱一般在規定期限內調水、放水，以防止出現缺水、阻塞、水質腐臭等現象；消防泵也應採取定期試泵的措施。
四、其他特種設備的日常性保養。對其他特種設備，按季度專人負責維修、管理、養護。
共用設施、設備維護人員操作規程
共用設施、設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養是物業管理公司對所管轄範圍內物業的附屬設備所進行的常規性的養護工作，共用設施、設備維護人員應遵守下列操作規程：
一、設備的日常維護保養是以設備操作人爲主，主要是對設備實施清潔、緊固、調整、潤滑、防腐爲主的檢查和預防性的保養措施。
二、操作人員定機保養，做好班前交接，瞭解設備運行情況，檢查設備各部位的清潔和潤滑，空運轉檢驗各系統安全裝置，正常後方可投入使用。
三、操作中要集中思想，合理使用設備，嚴格遵守設備操作規定和安全操作規程。發現小故障及時排除，及時調整緊固鬆動的機件。
四、下班前一般須留一定時間對設備進行清掃、擦拭、注油、整理、潤滑等。
五、專業維修人員的巡迴檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設備，機器運轉是否正常，督促操作人員日常保養，制止違章操作行爲。在遇到一般故障時，幫助操作人員及時處理、排除。
爲進一步規範公司文件檔案管理工作，提高文檔管理水平，逐步實現公司文檔管理工作的規範化、制度化、科學化，結合工作實際，特制定本辦法。
一、本辦法所指的文件檔案爲：
1.學校下發的相關文件、通知、公告等文檔;
2.公司形成的各種規章制度、報告、通知、紀要等文檔;
3.政策類文檔及各部門蒐集彙總的有保存價值的各類業務資料等文檔。
二、文件檔案管理辦法
(一)立卷歸檔
1.各類文檔以簽署或者下發日期按順序進行分類、編號、統計、歸檔和管理。
2.學校類文檔：編號規則爲學校首字母-部門首字母-文件簽署年月份(六位)-順序號。學校下發的原文件，直接根據類別進行編號登記歸檔，根據學校相關文件要求形成的報告等文檔需留存副本至公司類文件進行歸檔，電子版文檔需轉化成紙質性文檔後進行編號登記歸檔。
3.公司類文檔：編號規則爲公司首字母-所屬類別首字母-簽署年月份(六位)-順序號(三位)。所屬類別即指規章制度類、人事類、合同類、物資設備類、財務類等，紙質文檔和電子文檔根據編號規則同步進行編號登記歸檔。
4.公司各部門文檔：編號規則爲公司部門首字母-簽署年月份(六位)-順序號(三位)。各部門需要移交的文檔必須到辦公室進行移交備案，移交的文檔須保證完整、層次分明，文檔移交時，須當面填寫移交清單並簽字認可後方完成交接手續。
5.歸檔文件材料應完整齊全，質地優良，格式規範，文字清楚，手續完備且具有保存價值。
(二)文檔管理
1.辦公室指定專人負責文檔分類、編號、鑑定、立卷、歸檔、排架和保存管理，要以原始記錄爲依據，編制文檔存放清單，以有效開展文檔的查詢、利用工作。
2.文檔的保存條件有防火、防潮、防有害生物等措施，以確保文檔的安全。
3.任何人不得擅自將存檔文件對外公開，做好文檔安全保密工作。
4.未經公司授權，其他任何組織或者個人無權公佈涉及公司祕密、涉及個人隱私的、規定限制利用的公司檔案材料內容。
(三)文檔查閱
1.公司職工查閱利用檔案，須經主管領導批准，並說明查閱目的，辦理查閱登記。公司檔案原則上不外借，如必須借出，須經主管部門領導批准並及時歸還。
2.外單位查閱利用檔案，應持單位介紹信、身份證、經公司總經理批准後查閱。
3.凡需從檔案中取證或辦理公證，必須由辦公室辦理。
4.利用者須對檔案的安全、完整負責，違反查閱規定的要追究責任。
本辦法由公司辦公室負責解釋。
本辦法自頒佈之日起執行。
