1.0目的
規範電梯維修保養工作，確保電梯各項性能完好。
2.0適用範圍
適用於物業管理公司轄區內的電梯維修保養。
3.0職責
3.1主管經理負責審覈《電梯維修保養年度計劃》並檢查維修保養工作的實施情況。
3.2設備部主管負責組織制定《電梯維修保養年度計劃》並具體組織、實施、監督維修保養工作。
3.3電梯管理員負責電梯的日常維修保養。
3.4公共事務部負責向有關用戶通知電梯停用的情況。
4.0程序要點
4.1《電梯維修保養年度計劃表》的制定。
4.1.1每年的12月15日之前，由設備部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養年度計劃》並上報公司審批。
4.1.2制定《電梯維修保養年度計劃》的原則是：
a）電梯使用的頻度；
b）電梯的運行狀況（故障隱患）；
c）合理時間（避開節假日、特殊活動日等）。
4.1.3《電梯維修保養年度計劃》應包括如下內容：
a）維修保養項目及內容；
b）備品、備件計劃；
c）具體實施維修保養的時間；
d）預計費用。
4.2電梯管理員進行電梯維修保養時，應按《電梯維修保養年度計劃》進行。
4.3電梯維修保養安全操作。
4.3.1維修保養前的安全準備工作：
a）在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌；
b）關好廳門，不能關廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道；
c）有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好廳門。
4.3.2檢修過程中的安全注意事項：
a）給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯；
b）人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃乾淨，以防滑倒；
c）人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，並應注意整個身體置於轎廂外框尺寸之內，防止被其他部件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經許可不準開動電梯；
d）禁止在井道內和轎頂上吸菸；
e）檢修電器部件時應儘可能避免帶電作業，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，並應有監護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啓動運行；
f）使用的手燈必須採用帶護罩的、電壓爲36Ｖ以下的安全燈。最好使用手電筒；
g）嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身，嚴禁維修人員兩隻腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作；
h）底坑深度超過1.5M的'，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑後，應將底坑檢視燈箱上的急停開關或限速器漲緊裝置的斷繩開關斷開；
i）應儘量避免在井道內上下同時作業，必須同時作業時，下方作業人員應戴上安全帽；
j）檢修未完，檢修人員需暫離開現場時，應做到：——關閉所有廳門，暫時關不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，並在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，並派人看守；——切斷電梯總電源開關；——排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。
k）檢修保養工作結束後應做到：——將所有開關恢復到原來狀態，檢查工具、材料有無遺落在設備上；——清點工具、材料，打掃工作現場，摘除懸掛的告示牌；——送電試運行，觀察電梯運行情況，發現異常及時整改；——通知有關人員電梯恢復正常運行。
4.4電梯管理員負責電梯的日常維修保養工作（清潔、潤滑、調整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。
4.5每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（着重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養時，可以一臺電梯的全部保養項目一次性進行，也可以對小區內所有電梯分項目進行保養。
4.5.1檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲，如有則應對曳引電動機軸承加註潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。
4.5.2檢查曳引電動機和減速箱聯軸器彈性圈有無損傷，如有則應更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無鬆動現象，如有則應擰緊。
4.5.3檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調節螺母是否緊固無鬆動，如鬆動則應擰緊。制動器溫升不超過60度。
4.5.4門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應更換。
4.5.5限速器旋轉銷軸處應加潤滑油，限速器輪、漲緊輪輪槽應無異常磨損，如磨損嚴重則應更換並作必要調整；鋼絲繩應完好無油污；限速器夾繩鉗口處應無油污或異物，髮腳螺栓應緊固。
4.5.6檢查漲緊裝置動作是否正常，否則應作機械調整；檢查限位開關是否處於正常位置，如未在正常位置則應扳回。
4.5.7檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現象則應對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應爲2～4mm。安全鉗鉗口應清潔無油污。
4.5.8清潔控制櫃內各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積碳現象，如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無鬆動、發熱現象，如有則應處理並擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應予以更換。
4.5.9檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。
4.5.10清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。
4.5.11檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉動部位應注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。
4.5.12檢查自動門傳動機構，安全觸板傳動機構是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5～8mm，運行中門刀不能碰門軲轆，門刀與門軲轆間隙爲3rnm，廳門不能從外面用手扒開。對各轉動軸加潤滑油，保證轉動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。
4.5.13檢查轎廂和對重導靴油盒中油量（正常應爲2/3油盒），缺油應及時加好；檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應更換。
4.5.14檢查斷相保護、超速保護、機械聯鎖、廳門和轎門機電聯鎖油壓緩衝器復位開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調整或更換，對傳動部位應加潤滑油。
4.5.15清除對重架、對重塊、緩衝器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。
4.5.16檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。
4.5.17檢查曳引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應作相應調整。曳引輪繩槽應清潔無油污。
4.5.18檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如鬆動則應擰緊。
4.5.19做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。
4.6每年對小區內所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試，此項工作於每年12月上旬以前完成。
4.6.1每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。
4.6.2檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應更換。
4.6.3清潔限速輪、漲緊輪並加潤滑油。
4.6.4漲緊輪底平面距底坑地面距離應爲500±50mm，超過規定的應予以截繩。
4.6.5檢查安全鉗楔塊和導軌的間隙（正常值2～4mm），試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應作機械調整。
4.6.6清潔機械選層器，對各轉動部位加潤滑油，損壞的元器件應予以更換。
4.6.7清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調整好門機速度。
4.6.8調整廳轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證5～8mm。
4.6.9緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調整緊固補償鏈，運行時應無撞擊聲。
4.6.10加緩衝器油，作緩衝器復位試驗時，復位開關應動作準確，傳動部分應靈活。
4.6.11對終端限位開關做越程試驗，其越程距離爲上下端站廳門地坎以遠50～70mm。
4.6.12對終端極限開關做越程試驗，其越程距離爲上下端站廳站地坎以遠150～200mm。
4.6.13檢查動力部分絕緣電阻應在0。5MΩ以上，其餘電氣線路應在0。25MΩ以上，電氣設備的金屬外殼對地應在4MΩ以上，如果達不到要求則應進行乾燥處理。
4.6.14檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正常，如果不行則應更換。
4.7每次電梯維修保養時間不允許超過8小時，若要超過8小時，則應由設備部主管填寫《申請延時維修保養表》，經主管經理批准後方可延時。
4.8對於計劃中未列出的維修保養工作，應由設備部主管儘快補充至計劃中，對於突發性的設備設施故障，先經設備部主管口頭批准後，按《電梯故障維修標準作業規程》進行緊急維修。
4.9電梯管理員應將上述維修保養工作清晰、完整、規範地記錄在《＿＿維修保養記錄表》內，並於每次維修保養後的3天之內整理成冊後交設備部存檔，保存期爲長期。
4.10電梯停用管理。電梯因維修保養等原因需要停梯時，應由設備部主管填寫《停＿＿申請表》，經主管經理批准後通知公共事務部，由公共事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用後12小時內向有關用戶作出解釋。
5.0記錄相關支持文件
