我國房地產市場迅速降溫的原因，在“房住不炒”不斷深入下，未來房地產整體降溫已成趨勢。在“金九銀十”這個旺季，成交量和成交價都很平淡，我國房地產市場迅速降溫的原因。
我國房地產市場迅速降溫的原因1
多因素致市場快速降溫
根據筆者的觀察及市場調研資料分析，導致當前房地產市場快速降溫的主要原因是多方面的，既有房地產調控政策作用的結果，也與某些房地產龍頭企業出現債務危機有關。
一是，房地產金融調控政策在執行過程中出現層層加碼現象。2020年8月份有關部門針對房地產開發企業的財務指標出臺了“三線四檔”要求，2020年底又對商業銀行的房地產金融業務集中度管理提出具體指標要求。這些房地產金融調控政策對遏制房地產開發企業的高負債擴張起到了良好作用，有利於完善房地產市場的長效機制。有關部門在出臺“三線四檔”政策時，考慮到市場的穩定，對財務數據不達標的房地產開發企業設置了三年過渡期，但此政策在執行過程中出現層層加碼現象，財務不達標的企業基本失去了融資能力，出現了一定程度的流動性梗阻。
全國排名前50名的房地產開發企業中“三線”均達標的企業只有16家，佔比不到三分之一。這意味着大多數房地產開發企業的融資受到了嚴重限制。進入下半年商業銀行的房地產信貸資源相對短缺，財務指標未達到“三線四檔”要求的房地產開發企業的融資更加艱難。
二是，實施二手房指導價措施加劇了樓市的流動性困局。爲了遏制部分城市的房價過快上漲，有關部門出臺了二手房指導價政策，居民購房申請按揭貸款必須按照指導價進行，降低了居民購房的財務槓桿，對降低房地產金融的風險是有積極意義的。但此政策在出臺之初對市場需求的抑制作用是十分顯著的，直接表現是市場交易量出現大幅度萎縮。
深圳是首先推出二手房指導價格的城市，在出臺此項政策後，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相當於政策出臺之前的20%左右。上海在8月推出二手房申請房貸參考合同網籤價、銀行評估價、涉稅評估價，執行“三價就低”原則作爲貸款申請房價標準，這是8月上海二手房成交量下降約30%的最主要原因。
二手房指導價措施使得樓市的流動性受到較大的衝擊，個別城市的二手房指導價措施對整體的房地產市場影響有限，但如果越來越多的城市開始實施二手房指導價措施，其負面影響是不可忽視的。
筆者注意到，除上海外，金華、衢州、合肥、溫州、廣州等城市也在8月相繼提出建立二手房參考價制度，並落實參考價格在金融信貸方面的應用。
三是，住房信貸環境持續收緊。商業銀行爲了滿足房地產金融集中度的要求，必須對房地產金融業務作適度調整，有些銀行分支機構出現了按揭貸款放款慢的現象，停貸範圍擴大。根據一線調查，目前重點城市平均房貸放貸週期延長到60多天，放貸週期明顯延長。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分銀行二手房房貸業務暫停，部分銀行已通知客戶額度緊張放貸可能需要等至2022年。
四是，大型地產公司的債務違約對房地產市場產生了較大沖擊。最近兩年來，先後有數家大型房地產開發企業出現債務違約事件，典型案例如：泰禾集團、華夏幸福、藍光集團等，但這些企業的規模都相對有限，這幾家公司的年銷售額均在1000億元左右，債務規模也在1000億元左右。這些房地產開發企業的債務違約不會對房地產的全局產生大的影響。
但最近幾個月來，有頭部地產公司的違約事件對市場產生了巨大的衝擊。爲了應對債務危機，該公司有打折賣房或以房抵債的情況。該公司在全國上千個城市都有在售的樓盤，該公司打折賣房對市場預期有直接衝擊。在其的'影響下，更多的房地產開發企業加入降價賣房的行列，市場進入惡性循環。此外，該公司的債務危機還直接影響到金融機構對房地產金融業務的信心。
我國房地產市場迅速降溫的原因2
一、土拍“降溫”
近日，第二輪“雙集中”供地陸續拉開大幕，到了9月27日，22個重點城市中已有半數完成了第二次集中供地的出讓。
大致來理一下第二輪“土拍”的情況，在已結束的城市中，合肥掛牌的17宗土地，9宗流拍，溢價率多在2%左右；杭州第二批住宅用地集中出讓的首批10宗競品質地塊全員流拍；成都本批次共出讓75宗住宅用地，開拍前取消出讓17宗，拍賣中流拍6宗，最終成功出讓52宗地塊，整體溢價率爲2.2%，較上批次降低5.2%；福州本次參拍的19宗涉宅地有4宗在開拍當日中止出讓，累計出讓14宗地，2宗流拍；天津本次正常應該掛牌61宗地塊，但最後停牌了19宗，流拍了2宗，最終只有40宗地塊成交；濟南掛牌108宗土地，其中25宗提前中止，最終出讓的76宗地全部底價成交。
與第一輪“土拍”對比最爲鮮明的要數重慶，重慶首輪土拍整體溢價率高達43%，是22個重點城市中溢價率最高的城市。但在本輪集中土拍重慶掛出42宗土地，9宗提前中止出讓，餘下的33宗地中有5宗流拍，僅成交28宗，流拍率（含中止出讓地塊）高達33%。從溢價率情況來看，重慶第二輪集中土拍溢價率較首批也降幅顯著。第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.02%，較首輪下降了近43個百分點。
二、土拍規則“加碼”
與首輪“雙集中”供地的火爆相比，從已完成二輪土拍的城市表現來看，土地市場大幅降溫，溢價率較首輪明顯下降，底價成交成爲二輪集中土拍的主旋律。究其原因，與“土拍”規則的加碼升級有很大關係。
一方面，控溢價率。從已完成第二次土拍的城市來看，“土拍”規則都比第一輪更加嚴格，基本都對所出讓的土地設置了最高限價，並且嚴控溢價率水平，要求最高限價溢價率在15%以下，嚴格控制地價水平。此舉也取得了明顯效果，已完成的10餘個城市中，整體溢價率普遍偏低，就連第一輪高達43%的重慶都降到了0.02%。
另一方面，競品質。何爲“競品質”？“競品質”階段建設品質模塊得分最高的建設品質標準表將作爲“競地價”階段的報價依據及土地競得後的項目建設標準。值得一提的是“競品質”地塊全部要求實行現房銷售，通過竣工備案等驗收手續並通過政府組織的履約監管覈驗後方可銷售。這對開發商的實力要求很高，這也導致了第二輪“土拍”中一部分土地提前中止出讓或流拍。
三、房地產整體降溫
第二輪“土拍”進程過半，土地市場大幅降溫，可以預期，未來房地產市場整體降溫已成趨勢。
首先，政策調控趨嚴。房子是修建在土地上的，土地成本占房子成本很大比重，高地價會推動房價走高，這也就有了今年的“雙集中”供地，其目的就是要穩定地價。雖然第一輪“土拍”未達到預期，但在第二輪開始之前，經歷了延遲、中止等，本該是七八月進行的第二輪“土拍”，推遲到了九十月，但加碼升級後的“土拍”規則，也確實起到了立竿見影的作用，土地市場大幅降溫，預計還未開始的另一半城市也不會火。
其次，“三道紅線”壓力。不僅是“土拍”規則的加碼，“三道紅線”的壓力，對房企來說也是“硬傷”，因爲今年又一道新的“紅線”又劃下了，納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，並且這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收併購方式獲地的支出。很明顯可以看出，第二輪“土拍”中，少了很多龍頭房企，這在一定程度上也就降低了“土拍”的競爭熱度。
最後，房地產市場整體降溫。政策調控趨嚴，不僅是“土拍”規則，還有各項限售、限購、限貸、限價等，這也促使今年房地產市場降溫迅速，包括新房二手房市場，在“金九銀十”這個旺季，成交量和成交價都很平淡，房價漲幅出現大幅回落。房產和地產的雙雙降溫，正說明房地產市場整體都在降溫，未來房地產市場必然會更加穩定，這也正是“房住不炒”想要的。
綜上所述，“土拍”規則加碼，第二輪“土拍”大幅降溫，在“房住不炒”不斷深入下，未來房地產整體降溫已成趨勢。
