國內17個城市房價跌回一年前，一些城市房價仍在高位，有些城市房價不及去年同期， 房價只是微調，但市場成交卻已開始接近冰封。在政策調控更趨精準化、調控重點轉向二手房市場之下，政策效應逐漸顯現。
國內17個城市房價跌回一年前1
史上最嚴調控，終於發力了。
“金九銀十”之際，全國各大城市一改高熱之態，更不復每年一度的火熱之勢，無論房價還是成交量，都出現明顯轉折。
根據國家統計局最新發布的70個大中城市數據，34個城市二手房房價環比上月下跌，17個城市房價不及一年前。
這應該是2015年以來，二手房價環比下降城市數量最多的月份。
說是樓市拐點，並不爲過。
其中，同比漲幅最高的10個城市分別是：
廣州、北京、上海、徐州、海口、泉州、杭州、西安、寧波、揚州。
值得注意的是，在連續回調之下，深圳二手房同比漲幅已經從年初的第一，跌出了十名之外。
一些城市房價仍在高位，有些城市房價不及去年同期：
遵義、吉林、哈爾濱、貴陽、呼和浩特、宜昌、錦州、常德、秦皇島、北海、石家莊、長春、岳陽、太原、安慶、牡丹江、南充。
這些城市以三四線爲主，南方北方參半，但也不乏省會城市：哈爾濱、貴陽、呼和浩特、石家莊、長春、太原。
值得一提的是，東北多個城市位列其中，包括吉林、哈爾濱、錦州、長春、牡丹江等。
這反映出，東北市場的板塊輪動已經趨近結束，樓市向基本面迴歸。
房價只是微調，但市場成交卻已開始接近冰封。
據易居房地產研究院發佈的數據，8月份其監測的13個城市二手住宅成交量約爲5.7萬套，環比下跌17.9%，同比下跌36.6%。
作爲熱點城市，深圳、上海、北京、杭州、南京、廣州的二手房月成交量都出現明顯下滑。
深圳，作爲這一輪調控首當其衝的熱點之城，其市場走勢頗具代表性。
先看官方房價數據，深圳二手房價已經連續4月走低。
雖然整體房價回調有限，但這是幾年來深圳樓市首次持續逆轉，信號意義不容低估。
從同比數據來看，深圳二手房漲幅從年初最高的16%回落到5.4%，從年初漲幅第一到如今10名之外，反映出市場形勢的變化。
比房價走勢更爲先行的指標，是成交量。
2021年8月，深圳二手住宅成交套數爲2043套，環比下跌20.10%，同比下跌81.96%，逼近“1”時代。
這一數字，創下了近10年除春節月份以來的新低。深圳是一個常住人口超過1700萬的`特大城市，一個月僅有2000多套的二手房成交量，說明市場情緒無疑回到了冰點。
量在價先。成交量向來是市場轉向的重要前置信號，反映出市場買賣雙方情緒的變化。
如果說去年和今年年初還是一片搶房熱潮，唯恐落後一步，如今已經變成了冰封之下的對壘，買賣雙方的博弈天平開始傾斜，市場觀望情緒空前強大。
不僅是深圳，其他城市也是如此。
市場一旦轉冷，樓市調控還會再轉向嗎？
熟悉房地產調控史的人都知道，樓市政策經常發生變化，前一年還在全面從嚴，後一年又大舉鬆綁。
之所以出現這個現象，原因在於房地產是服務於經濟的。
大熱必有調控，是爲了防範風險；遇冷則有鬆綁，同樣也是爲了防範風險。
所以我們看到，在一二線城市紛紛出臺新房限價、二手房指導價的同時，一些三四線城市祭出了“限跌令”、“房價熔斷”等舉措。
市場分化，大抵如此。樓市調控政策分化，也是如此。
同樣也能看到，一邊是全國房價仍在高位，但個別龍頭房企卻已陷入債務危機。由於房地產涉及諸多上下游產業鏈，牽一髮而動全身，不僅銀行、供應商，連同期房買家都受到影響。
這就更凸顯防風險的重要性，不要瘋狂加槓桿，無論對於房企還是個體都是如此。
所以，判斷樓市調控會不會再次轉向，不僅要看宏觀經濟形勢，還要看行業環境的基本面。
無論如何，穩纔是樓市的第一要務。
凡是大漲，必有調控相迎；凡是大跌，也必有政策相對。
穩房價、穩地價、穩預期，不是說說而已。
國內17個城市房價跌回一年前2
9月14日國家統計局發佈70個大中城市商品住宅銷售價格指數，2021年8月二手房上漲城市27個，下跌城市34個，下跌城市數量在2015年至今的本輪調控中首次超過上漲數量。
據測算，8月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點；深圳環比下降0.4%，連續4個月下降。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉爲持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉爲持平；二手住宅銷售價格環比下降0.1%，連續兩個月下降。
據測算，8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.7%和9.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.9個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.4%和3.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.8%和1.9%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個百分點。
值得注意的是，從房價漲跌城市數量來看，7月份二手房上漲城市41個，下跌城市爲26個；8月上漲城市27個，下跌城市34個。這是2015年4月來，連續77個月，除了疫情影響的2020年2月，二手房下調城市最多，上漲城市最少的一個月。
國家統計局城市司首席統計師繩國慶指出，2021年8月份，各地全面落實房地產長效機制，持續加強房地產市場調控，70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體延續回落態勢。
“金九銀十”房企或將加大促銷力度
在政策調控更趨精準化、調控重點轉向二手房市場之下，政策效應逐漸顯現。陳霄稱，新房、二手房市場熱度均有所下滑，二手房表現更爲明顯。預計隨着接下來“金九銀十”傳統旺季的到來，房企加大促銷力度，以價換量現象增加，新房價格漲幅或將繼續回落。而二手房市場在多措並舉之下或將延續降溫局面。
“金九銀十”是房地產銷售的重要節點，對於“金九銀十”市場的整體預判，潘浩表示，由於企業融資端持續承壓，在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐，因此銷售回款成爲房企運營的生命線。結合上述“高位回調”的市場判斷，面對傳統“金九銀十”的銷售節點，房企爲應對市場不確定性、確保年度銷售任務的達成、穩定回籠資金以及爲年底拿地準備籌碼，推出一定的促銷措施是常規操作。
但面對年底前的交房節點，爲維護前期購房業主利益，多數老項目並不會整體採取過於極端的降價措施，更有可能的選擇是針對產品力稍弱的房源推出促銷政策，一方面清理長期庫存，另一方面也集中進行客戶引流或儲備。當然，也存在部分房企出現較大的現金流壓力，進行較大力度的促銷，但多數操作都是階段性的選擇。
在張大偉看來，2021年成交金額和成交面積全年刷新樓市記錄已經成爲定局，整體趨勢看，因爲信貸寬鬆導致的房價上漲，在2021年下半年還會持續一段時間。
不過張大偉表示，越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場，房價會繼續放緩。一線城市是2021年上半年房價上漲龍頭，針對經營貸、二手房定價混亂、學區房等調控政策的不斷疊加，已經使得一線城市房價漲幅放緩。預計2021年下半年一線城市大部分將進入調整週期。
