今年樓市金九銀十不復以往，今年以來，在一系列政策調控作用下，全國多個城市二手房成交逐步下降，甚至“金九銀十”都大爲失色，市場降溫之勢可謂迅猛。今年樓市金九銀十不復以往。
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“金九銀十”是房地產市場傳統銷售旺季，每年過了九十月份，這一年銷售就近尾聲。所以每年房地產開發企業都在這期間加大推盤力度，豐富促銷手段，以期衝高業績，加速回款，也好讓全年的數據更好看些。從今年九月份和“十一”長假各地市場情況來看，過去曾在“金九銀十”出現的搶房潮、日光盤等熱鬧場景難覓蹤影，樓市總體觀望情緒濃。
58安居客房產研究院數據顯示，其重點監測的63個城市中，有55個城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度達47%。中國指數研究院的數據顯示，今年“十一”長假期間，其重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，二、三、四線城市市場降溫更爲明顯，各線代表城市平均降幅均超四成。一些三四線城市售樓處甚至出現鮮有購房者問津的情況。就連上半年火爆的北京熱點區域學區房市場，成交量也明顯下降，且出現價格鬆動。
從以上統計數據和市場情況看，房地產市場總體趨冷，一些過去高燒不退的城市和區域在退燒。原因在於密集的房地產調控措施持續發力，調控效果不斷顯現，市場逐步迴歸理性。當前市場降溫比較重要的原因在於金融調控下銀行貸款收緊，一些城市房貸額度緊張，貸款週期拉長，購房者從銀行取得購房貸款需要排隊。此外，多地出臺二手房指導價，也對穩定二手房市場預期，避免違規資金進入市場炒作房價起到了積極作用。
同樣熱情不高的還有土地市場。房企“三道紅線”和房地產貸款集中度管理等金融調控政策疊加，企業降槓桿、降負債，經營趨穩。同時，當前一些房企資金相對不充裕，限價等調控措施攤薄利潤，加之對後市持觀望態度等因素導致拿地積極性受到影響，以致當前土地市場也開始降溫。正在進行的新一輪土地集中出讓，土地“流拍”、暫停出讓的情況時有發生。
當前，房地產市場分化仍十分明顯，調控“一城一策”的特點更加突出。一些城市仍在繼續完善房地產調控，出臺“打補丁”“堵漏洞”等措施，比如東莞近日出臺了二手房指導價。截至目前，已有超過十個城市出臺二手房指導價。也有城市出臺鼓勵支持性政策，如哈爾濱從緩解房企流動資金壓力和促進購房需求釋放等方面促進市場平穩，出臺了給相關購房者發放購房補貼等措施。
值得關注的是，政策微調不應過度解讀爲調控放鬆。無論是抑制過熱還是促進需求釋放，目的均在穩定市場。總體而言，房地產調控不應也不會放鬆，其必要性早已不言而喻，當前調控成果來之不易，應進一步鞏固。
促進房地產市場平穩健康發展，仍應堅持“房住不炒”定位，不將房地產作爲短期刺激經濟的手段。同時，各地情況千差萬別，市場發展瞬息萬變，房地產調控措施和後期微調十分必要。房地產市場發展須“穩”字當頭，地方政府應因城施策，一城一策，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。
防範和化解房地產市場金融風險始終需要重視。當前，個別房企出現經營困難引發關注。房地產行業的體量大，產業鏈長，需避免個別房企的風險向其他產業擴散，警惕出現連鎖反應。要按照央行要求，切實“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。當務之急是採取措施避免因房企資金鍊問題而出現“爛尾樓”，不能讓購房者傾盡全力購買，交房卻遙遙無期。有關部門有必要高度關注房地產企業的經營狀況和經營風險，對房地產行業做好風險預警，加強引導，防患於未然。
房地產市場的長期平穩健康發展，歸根結底還需不斷完善基礎性制度和長效機制。人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，是房地產長效機制的核心內容，也爲未來房地產市場調控指明瞭方向。
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今年以來，在一系列政策調控作用下，以北京、上海、深圳、廣州等一線城市爲代表的全國多個城市二手房成交逐步下降，甚至“金九銀十”都大爲失色，市場降溫之勢可謂迅猛。
一個小案例可見秋意。
爲騰出資金打新購買一手房，劉先生此前將名下一套位於上海市徐彙區田林板塊某小區的三房掛牌880萬元出售。但一個多月過去了，房子幾乎無人問津。無奈，劉先生將掛牌價下調至850萬元。這回有上門客了，但對方的心理價位是800萬元，這讓劉先生有些難以接受，賣房事宜暫無進展。
並非所有人都像劉先生那樣堅持。有中介告訴記者，最近房價確實有下跌，相比較而言，學區房的降幅更大一些。上海市徐彙區凱旋一村一套34平方米（一室一廳）房源的價格已經從今年三四月份時的600萬元下跌至現在的520萬元。如果是全款客戶，可以有更大的議價空間。
該中介表示，現在房地產政策收緊，貸款有點難，很多客戶都處於觀望狀態，導致生意不好做，該中介所在的門店8月份二手房買賣成交了3單，但9月份就只成交了1單。
上海的情況並非特例。今年以來，爲整頓“學區房”炒作亂象，嚴查違規資金流入樓市、打擊假離婚買房、多地出臺二手房指導價，二手房信貸全面收緊等政策接連落地，調控不斷升級導致置業者購房意願明顯下降，二手房市場逐漸迴歸理性。
易居研究院智庫中心提供的.數據顯示，2021年9月，北京二手房成交約1.26萬套，環比下降21%，同比下降27%；上海二手房成交約1.20萬套，環比下降33%，同比下降61%；廣州二手房成交6198套，環比下降27%，同比下降56%；深圳二手房成交1765套，環比下降13.6%，同比下降79%。
全國部分城市二手房成交情況
數據來源：易居研究院智庫中心
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，當前部分城市二手房成交數據可以用“腰斬”來形容。從環比數據看，9月份跌幅普遍超過10%的水平，而同比跌幅更高些，普遍在50%左右的水平。類似下跌，基本上使得市場交易數據步入冰點的狀態。二手房的下跌，和房地產信貸政策偏緊、各地落實二手房指導價等有關。市場冷清，對於中介公司等壓力會比較明顯。
在中原地產首席分析師張大偉看來，隨着一系列最嚴格的房地產調控，特別是針對學區房的調控政策，抑制了市場的熱度，而且現在信貸放款速度較慢，很大程度上影響了北京二手房市場的成交量。
“深圳的二手房市場現在非常冷清。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從新房和二手房的對比來看，現在政府推新盤推得比較多，有些新盤的品質相當不錯，競爭力也比較強。而且開發商爲了加速回款，會採取一些讓利促銷的活動，從而使得新房較之二手房更具優勢。儘管從區位分佈上看，新房主要位於一些新片區或者政府鼓勵發展的一些區域，或許短期內沒有二手房所在片區那麼成熟便利，但二手房稅費較高的因素也不容忽視，所以現在有不少購房者願意將目光轉向新房，二手房市場自然就冷清了。
易居研究院副院長楊紅旭認爲，今年以來調控政策不斷升級且愈加嚴厲是導致市場短期變化的關鍵變量。就二手房而言，越來越多的熱點城市出臺二手房指導價，對價格的管控也非常嚴格，個人按揭貸款收緊。另外，整頓“學區房”炒作方面也落實得非常嚴格。這些調控政策導致了二手房成交快速下滑。同時，從市場本身來講，部分城市市場存在着提前透支，甚至存在着一定的泡沫，泡沫程度大小不一，其共同特徵就是房價漲幅高。因此，市場有要回歸理性的內在需求，要適度降溫，調整休息。此外，整個行業在快速走弱，有房企暴雷使得行業氛圍趨於悲觀，而這顯然也會讓購房者的心態發生變化。
