萬科所有高管層級將下沉到前線，萬科的多元化業務主要方向包括物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業。目前，物業服務板塊萬物雲正在分拆上市階段。萬科所有高管層級將下沉到前線。
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3月31日，萬科召開2021年業績發佈會，萬科董事會主席鬱亮表示，有信心實現企穩回升的目標，但任何計劃和目標，都需要靠人去幹，一切事在人爲。
鬱亮稱，萬科已取消集團合夥人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線。總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合夥人，承擔長租公寓業務的經營管理責任。鬱亮自己目前在集團同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關鍵問題。
鬱亮稱，萬科經歷了三次淨利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背後都暴露出過去發展中累積的短板問題，當外部環境出現挑戰時，短板問題就會以淨利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須對市場保持敬畏之心，正視問題、對症下藥、快速行動，期待明年給大家交上合格的答卷。
鬱亮表示，目前有利於市場穩定的政策措施在不斷出臺，中央也明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方針，有關部門和各級政府也在制定政策穩定市場，萬科對政策環境有信心。經過調整，行業將回歸常態、迴歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續，行業收益水平最終會向社會平均水平迴歸。這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的政策基礎。
鬱亮稱，房地產是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。他認爲，房地產市場仍然是規模巨大的單一產品市場，規模肯定超過十萬億元量級。同時，房地產開發依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務，這門生意未來仍會常做常有。
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“好學生”萬科（）交出了一份“考砸”的業績。對此，3月31日，萬科董事長鬱亮在業績交流會上公開做出檢討，並向52萬名股東致歉。
2021年財報中最爲外界詬病的指標，是歸屬於上市公司股東淨利潤的大幅下滑――該數據僅爲225.2億元，同比下降45.7%，“主要源於開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失。”
財報披露，從對公司淨利潤起決定性作用的地產開發業務來看，該業務毛利同比減少189億元，2021年整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業稅金及附加後的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。
對此，鬱亮將原因歸爲，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑；此前在充分投資授權機制下，公司操盤離散度上升，導致項目操盤能力分化，少數項目出現投資失誤，拉低了整體表現。
這也造成部分項目大幅資產減值。財報披露，2021 年四季度市場下行加劇，公司按照審慎原則，對資產進行全面減值測試，對部分項目、個別股權投資計提了 35.3 億元資產減值，合計減少權益淨利潤約25.5億元。這些項目包括環京區域的廊坊、霸州，佛山、廣州、濟南、太原等11個項目。
對於地產投資，萬科已經開始收權。2021年，萬科將原本的研究與開發專業公會，改組爲開發經營中心，實質負責開發和經營業務的專業能力建設和業務發展，原上海區域CEO張海擔任負責人。
張海在業績會上表示，未來地產開發業務要繼續保持在第一梯隊，獲得好項目，業務毛利率會穩定在20%。
此外，萬科2021年投資收益也同比下降69億元，僅爲 66.1 億元，同比減少51%。其中，來自聯營、合營公司實現的公司權益利潤爲48.9億元。
在傳統地產開發業務之外，鬱亮坦誠，公司爲多元化業務交了學費，對於多賽道同時探索麪臨的難度和付出的成本，超出最初的預估。“過去開發業務增速快，承擔了成本，市場環境變化之後，這些學費對業績的影響就暴露出來。”
萬科的多元化業務主要方向包括物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業。目前，物業服務板塊萬物雲正在分拆上市階段。
財報顯示，按照成本法計算，這些業務折舊攤銷成本費用達到80億元。鬱亮提及，這對客觀上對報表利潤存在影響，2022年，非開發業務總體將開始形成正向貢獻。
鬱亮表示，公司2022年工作任務爲“止跌企穩、穩中提升”，目前已經取消集團合夥人層級，即集團高管層級，帶頭下沉前線。“我現在擔任首席客戶官，總裁祝九勝兼任長租公寓BU首席合夥人。”
從財務安全端來看，萬科目前繼續保持“三道紅線”指標的“綠檔”要求――淨負債率爲 29.7%，資產負債率爲79.74%，有息負債總額爲2659.6 億元，同比增長2.9%，期末貨幣資金爲1493.5 億元，現金短債比爲2.5 倍。此外，萬科全年的融資成本僅爲4.11%。
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“昨晚開始，我的心情非常忐忑，像個考試沒考好拿成績單給家長看的`孩子。”31日，萬科董事會主席鬱亮在萬科2021年度業績推介會上直言。
30日晚間，萬科發佈的2021年報顯示其淨利潤同比下降45.7%，接近腰斬。這也是萬科繼1995年、2008年後，38年的發展史上第三次淨利潤下滑。
萬科2021年度業績推介會現場。
萬科鬱亮向52萬名股東致歉
“2021年萬科業績表現不好，讓股東失望了，在這裏我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”萬科業績會上，鬱亮表達了自己的歉意。
年報顯示，2021年萬科實現合同銷售金額6277.8億元，營業收入4528.0億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤225.2億元，同比下降45.7%。
鬱亮在《致股東》中直接以“檢討”的口吻開篇，發表了近4000字感言，並反思了淨利潤下降原因。從財務層面看，主要源於毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值；從結構上看，開發業務依然對公司淨利潤具有決定性作用。
其坦言，儘管公司較早意識到高速增長終將結束，但公司的行爲未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市出現投資追高冒進，導致毛利率下滑。
31日的業績會上，鬱亮另補充了對淨利潤下跌的兩點解釋：“首先是管理方面，過去充分授權、分佈式的管理方式，造成了離散度大的問題；其次是業務方面，多賽道同時探索的成本比預想更大，對過往業績產生影響。”
鬱亮在萬科2021年度業績推介會現場。
萬科已取消所有高管層級
“當然，我知道大家不是來聽我道歉的，更關心萬科能不能2022年能不能止跌回升。”鬱亮提出，2022年萬科的工作任務是：止跌企穩，穩中提升。
他表示，當下有利於市場穩定的政策措施不斷出臺，且房地產是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。“經過調整，行業將回歸常態迴歸理性，過高過低的利潤率都不可持續，行業收益水平最終會向社會平均水平迴歸。”
鬱亮表示，萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩，同時未來2到3年的儲備有保障；經營、服務類業務增速快、NOI率勢頭好，逐步形成新的利潤蓄水池，“探索這些業務的學費，大部分已經交完。”
發佈年報的同時，萬科推出了股票回購方案和歷史上最高比例的分紅派息預案，將在未來三個月內擇機開展20-25億元回購，同時擬每10股派送人民幣9.70元(含稅)現金股息，合計派現112.77億元，佔公司2021年淨利潤比例爲50.06%，成爲A股中唯一一家連續三十年進行現金分紅的公司。
“任何計劃和目標都需要靠人去幹，一切事在人爲。”鬱亮透露，萬科已取消集團合夥人層級，即通常意義上的高管，所有人都要下沉到前線。“期待明年給大家交上合格的答卷。”
