現在房產中介還能做嗎， 房產中介本身的定位是個服務性行業，但如今卻成爲了一個壟斷上下家信息的行業，然後靠着信息不對稱來謀取利益。如今杭州市政府開始打破這種壟斷，由政府主導，提供上下家的信息溝通渠道
現在房產中介還能做嗎1
8 月 18 日，杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易監管服務平臺”，正式上線了“個人自主掛牌房源”功能。
簡單地說，現在杭州市政府開通了一個撮合房屋買賣的平臺，大家可以在上面自主掛牌，購房者可以繞開中介，直接和房東一對一談價格，以及交易。
1
受此消息影響，國內最大的房地產中介貝殼（鏈 家的母公司）股價大跌，直接閃崩接近15%，由政府主導的省去中間商掙差價的模式，終於跨出了堅實的一步。
可以說所有買房人對房產中介是恨之入骨，但又不得不依靠他們，因爲他們是唯一獲取房源的渠道。
由於鏈 家的存在，房地產市場的價格倒是透明瞭很多，但是架不住中介費貴啊。
現在一套房子的中介費差不多兩個點，500萬的房子就要10萬中介費，再討價還價打個折吧，至少6、7萬要的，中介就帶看房，幫忙跑手續，就可以拿這麼多中介費，憑什麼呀？
很多中介表示不服，他們認爲自己隨叫隨到，無論嚴寒酷暑，都要整天在外面跑，苦的一逼。
有這樣想法的人，我很希望他們可以摸着良心問一下自己，自己的這點苦真的值得這幾萬甚至十幾萬的中介費麼？
覺得苦，可以不幹送外賣啊。
房產中介本身的定位是個服務性行業，但如今卻成爲了一個壟斷上下家信息的行業，然後靠着信息不對稱來謀取利益。
有人說不對，地產中介本身也很卷，大家互相撬客戶的情況很多，怎麼能算壟斷？
兄弟，格局要大一點。
舉個例子，你上淘寶買東西，這些東西在現實生活中一定可以買到，就是可能不太方便，可能價格貴一點，所以我們的互聯網購物平臺本身並沒有壟斷買賣雙方的信息差，只不過壟斷了商家和消費者的選擇權。
但房地產中介不一樣，如果中國沒有了房地產中介，可以說幾乎無法進行房產交易，房產中介像一層隔板一樣阻攔了上下游的信息溝通，已經從自然壟斷升級到資源壟斷，這遠比阿里的罪過要大得多。
如今杭州市政府開始打破這種壟斷，由政府主導，提供上下家的信息溝通渠道，同時用政府的信用保證了個人信息的安全性，這無疑是一件天大的利好，希望這樣的破冰行爲可以在全國大力推廣起來。
2
然而，僅靠這麼一個信息交流平臺，就想完全淘汰中介，也是癡人說夢。
交易平臺只提供信息，並不提供房產相關的服務。
也就是說，如果賣家的房子產權清晰，無貸款需求，也沒有戶口之類隱患，那麼買賣雙方談好價格，然後通過“房東直賣”的形式去不動產登記中心辦理網簽過戶，的確可以省下一大筆中介費。
但問題在乎，並不是所有的房子都這麼完美，如果涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務，流程複雜，還是無法繞開中介。
此外，房子的安全問題，租客問題，房東是否有抵押、負債率如何等等，這些都要由比較專業的中介去處理更合適。
還有一個比較重要點，資金安全如何保證？
談的時候花好稻好，等下家付錢了，房東拿錢跑路了，這種情況如何避免？
據說現在平臺並沒有設立資金監管賬戶，所以如果雙方直接交易的話，完全建立在信任的基礎上，僅僅短暫的接觸，就敢直接打幾百萬的款，這顯然是不明智的。
找一家靠譜的中介公司做資金監管，是現在唯一的解決方案。
所以短期內，想要完全撇開中介，自行交易，也是不現實的。
但是有一點很重要，當這種政府主導交易平臺的模式展開以後，中介的身份就會從“行業壟斷者”一落成爲“行業服務者”，成爲了一個名副其實的服務行業，跟律師乾的活有點類似。
以後中介賺的就是專業的服務費。
比如你跑到房產交易中心去吼一聲，說自己需要專業的中介幫自己跑流程，一定會有一萬個中介跑上來，表達自己可以勝任，這時候就完全是買方市場了，說不定花個2000塊錢就能搞定專項服務，那些卷的地方可能還更便宜。
屆時，買賣雙方各找一箇中介，跑流程，管鑰匙，傳話，細節對接，都可以通過中介一步到位。
而個人中介和中介公司也可以是掛靠的關係，像律師事務所一樣，把收費明細寫清楚，明碼標價，持證上崗。
這樣操作，中國的房地產市場纔會是一個健康有序的市場，而不是像現在這樣，被中介搞得烏煙瘴氣。
3
從這件事上，也可以看出政府對房住不炒的決心。
理論上房住必炒，因爲炒房來錢快，用道德是無法抵擋利益的驅使。
所以想要真正做到房住不炒，必須由行政力量干預，讓政府出面，做到全環節掌控，從土地，貸款，房源，配套，交易，稅收等多個環節一一下手，打破固有陳舊的模式。
說難聽了，房地產現在只能靠計劃經濟，才能迴歸房子的居住屬性。
不破不立。
再結合前兩天“共同富裕”和“三次分配”，房地產改革勢在必行。
但現在網絡上也有不少人嗤之以鼻，認爲現在很多的政策都是喊口號，因爲中國第二季度的經濟並不好，外需乏力，內需拉動不起來，生產繼續下降，到時候還是要用房地產這個尿壺來接尿。
我想說，人的認知是螺旋形上升的，“共同富裕”也是。
房地產綁架中國經濟那麼多年，在房地產上的沉沒成本已經形成了一種依賴，要打破這種依賴當然不是一蹴而就的事情，期間會遇到各種利益衝突的人抵制其進程。
但是勞動法還是頒佈了對不對，民可以告官了是不是？你別管現在依然存在多少不公平，但是社會終究是向前進步的，如今的法治環境比過去20年要好很多。
同理，房地產改革的確是路漫漫，但終究還是跨出了第一步，讓我們多一點耐心和信心，前路任重而道遠。
現在房產中介還能做嗎2
對於房產中介這個行業，大部分人的感受是“天下苦房產中介久矣。”
這個行業確實有很多問題，像壟斷房屋信息，用“假房源”吸引買家，推銷別的房子；爲了快速成交，隱瞞房子的缺點，兩頭吃差價等等。
看上去好像房地產中介就是依靠着壟斷房源市場，靠信息不對稱來掙錢。
但其實，這些只是這個行業表現出的一種狀態而已。
正所謂“路人改變結果；高手解決原因；大師調整模型。”
官方的下場只是改變了一個房源信息壟斷的結果，提供了一個真實的信息渠道，目的是便民，而不是改變了中介行業的運作機制。
一個二手房要進行交易，有兩個重要環節，一個要在簽約階段，瞭解房子的抵押、質押情況，保證房子後續能夠正常的交易、過戶。
另一個是貸款階段，要聯繫銀行，提供流水證明、確定貸款形式、貸款利率、貸款額度、還款時間這一系列的流程，甚至還需要中間的過橋貸款。
如果房屋買賣涉及到按揭貸款、產權調查這些專業服務，普通人不瞭解流程和細節，要耗費大量的時間，很難去繞開中介的`服務。
沒了中介，整個交易流程的安全性就會下降，交易的速度就會下降，特別是對於現在的網籤合同審覈。
目前，杭州的政府平臺也沒有設立專門的資金監管賬戶，也就是說買賣房屋的雙方主要是基於信任去交易。
政府並不保證資金安全，也不能確保房屋的產權信息。
當然，很難改變也並不代表着房產中介這個行業就是全部正確的，可以擺爛了。
政府的下場是一個明確的信號，先從打破房產信息的壟斷開始，警示行業自身需要一個大的變革。
那麼，房產中介這個行業深層次的問題在哪裏呢？
我們從營銷和行業競爭的兩個角度來分析。
03
大家都知道，去景區旅遊的時候，特別容易碰到“宰客”的現象。
你吃個飯，問老闆，這蝦多少錢？
老闆說28元。
你發現，挺便宜的。
結果吃完了一付錢，老闆說是28元一個蝦，不付錢，你別想走。
你想買點特產，導遊把你帶到購物店裏，老闆一個手鍊套你手上，告訴你，“這是純金的，1萬8，刷卡還是付現？”
你想走，身後圍上來幾個大漢說“顧客是上帝，你戴上了，我們就不能賣給別人了，你買也得買，不買也得買。”
這時候，你肯定明白了，你被宰了。
爲什麼會有宰客的現象？
從經濟博弈論的角度來說，你和商家的交易叫做“單次博弈”。
也就是說，你做的是一次性交易，商家爲了獲得最大的利益，最優策略就是騙你，宰你。
你站在這些景區的老闆角度去想，我對你不管怎麼好，你大概只會過來一次，我對你再壞，你下次反正也不會來了，維權成本超出了你的交易成本，也就是宰了就宰了，省得麻煩。
那既然如此，對於賣家來說，我不玩命的宰你，那怎麼行？
對於房產中介這個行業來說，是不是也存在着這種“單次博弈”呢？
我曾經聽已故的鏈 家、貝殼創始人左暉先生的演講說：
整個房產中介維持在150萬人，平均一箇中介在一家公司從業時間6個月，二手房每年可以成交500萬套。
也就說，平均下來，一個房產中介在6個月的職業生涯裏，成交1套房就不錯了。
而大部分的老百姓一輩子只會買一次、兩次房子，這就是一個典型的“單次博弈”，做一次性的交易。
所以，你說中介是誠信經營賺錢快，還是坑蒙拐騙賺的快呢？
這也是左暉說，房產中介因爲一部分人做的惡，讓整個行業買了單。
因爲單次博弈，必然造成投機主義者對於短期利益的看重，不擇手段的竭澤而漁，賺取最大化利潤，導致客戶信任的崩塌。
04
其實，這還只是其中之一，其二就是行業競爭。
這是一個比單次博弈更嚴重的“零和博弈”。
零和博弈是什麼？
就是結果要麼是0，要麼是1，一個蛋糕就這麼大，我吃了，你就得餓肚子。
房產中介行業的競爭，就是典型的零和博弈。
我帶客戶去挑地段、找房子、看房子，甚至辛辛苦苦連價格都跟客戶談好了。
這時候，另一箇中介跳出來說：
這個房子你確定要了是吧？交給我，我給你中介費更便宜，還讓房東把價格再壓一點點。
客戶當然二話不說，一腳把第一個中介踢開，就跟第二個簽了合同。
第一個中介在前期所有的努力都在幫助別人完成交易，他吃飽了，我就餓肚子了。
怎麼辦？
在這種不是你死就是我活的“零和博弈”下，我必須壟斷房源，讓這個房源成爲我的獨家信息，我才能在這個行業裏生存下來。
儘管我明知道這樣子降低了效率，但“我曾經也想做個好人”。
所以，你大概能明白了嘛？
並不是中介這個行業自古就是“黑”的，而是因爲深層次的營銷“單次博弈”和行業競爭的“零和博弈”兩方面造成的。
這就構成了一種“囚徒困境”，誰都不敢保證對方先做出改變，萬一有人變卦偷偷競爭，第一個變革的人一定要付出更大代價。
所以，大家就乾脆擺爛，爲了行業競爭和最大化利益，硬生生把中介這個行業給帶歪了。
05
知道了這些深層次的原因，你就明白我爲什麼說杭州上線的政府平臺只是便民，是在傳遞一個信號而已。
因爲它只是改變了其中一個方面，政府不可能讓150萬名房產中介失業，再去找一批人幹一大堆房產交易後面的事情，這樣付出的代價遠遠大於成本。
我們剛纔說，路人改變結果；高手解決原因；大師調整模型。
想讓中介行業改變，就必須改變它的模式和結構。
左暉先生故去的時候，我們曾經專門用一篇文章說他，因爲他改變了整個中介行業模式。
我結合他的一些做法給中介行業的模式，或者再加上我們很多企業，提幾個建議。
首先是從“單次博弈”變成“多次博弈”，通過傳遞價值把蛋糕做大。
左暉在鏈 家做到了中國第一的時候，就創立了貝殼，把鏈 家的房源全部 公開在網上，並且邀請所有的中介機構參與到貝殼線上的後續交易。
把中介的服務分成提供房源、帶房、成交幾個部分。
每個環節都根據鏈 家對行業的熟悉程度，把一份蛋糕切成2個大塊，再分成若干個小份，把利益平均的分配給所有參與的中介。
那麼，中介願不願幹？
我想大部分人會願意，因爲我們上面說到了左暉的統計，整個房產中介維持在150萬人，平均在一家公司從業時間也就6個月，二手房每年可以成交500萬套房。
也就是說一箇中介在6個月的職業生涯裏，大部分的努力都只是爲了成交1套房。
現在是一個團隊去做整個業務，把業務細分到提供房源和帶看、成交，每個環節上都有專門的人去負責，把一個人的事變成10個人去做，業務效率當然就提高了。
儘管現在是10個人來分蛋糕，但是這個蛋糕已經通過價值的傳遞做大了，一個人最多吃一個蛋糕，但10個人在一起，就會有15個蛋糕。
而對於那些想偷房源的中介。
可以用博弈論裏的一個策略叫做tit for tat，一報還一報策略。
也就是說，我在第一輪選擇跟你合作，那以後的每一輪決策，都與你的上一輪的表現有關係，你合作，我下輪就選擇跟你合作，你背叛，我下輪就淘汰你。
鏈 家已經是行業老大了，你拿我的信息單獨交易，我受點損失，但我反過來會打壓你，你就要關門。
這樣的報復性決策就是爲了警告對手，讓對手趨於合作。
第二，就是通過分拆所有交易環節，讓整個體系變得更穩定。
過去是一個人賣一套房子，現在是10個人把賣房子這件事拆開了，有了明確的環節，每個人做的時間多了，利益分配明確了，自然就有時間對自己負責的環節研究的特別透。
比如說帶看的中介，他只負責帶看，那麼他就必須要做到專精。
他負責去打通業主、小區之間的關係，把自己區域內的所有房子的利弊和特點全部研究清楚，等客戶說出條件，立馬就能說出最佳房源。
後續服務的中介，就負責蒐集房產信息，保證產權的真實性和安全性，瞭解銀行貸款的政策和細節，把需要的手續和環節提前準備好，幫助客戶去確定最佳的購房和支付策略。
通過一個團隊對於分工和環節上的深入細分，可以把一整個區域房源的關鍵信息全部整合到網絡的信息庫裏。
通過設置“關鍵詞篩選”，用戶只要登陸手機APP和網站，對比搜索信息庫裏的資源就可以在前期找到真實的房源，再聯繫中介，進行帶看和後續的交易服務。
把服務效率和服務質量提上去了，真正去爲客戶考慮了，服務才能作爲一種溢價手段，把中介行業的蛋糕做的好看，讓客戶認爲中介這個錢花的值。
