法拍房能買嗎?具有安全性嗎，買法拍房的一個主要理由就是便宜，對於資金不夠的購房者來說，非常有吸引力，但低廉房價後面的“陷阱”卻不少，法拍房能買嗎?具有安全性嗎。
法拍房能買嗎?具有安全性嗎1
買法拍房不安全，有相對風險存在。
看上去很美的“法拍房”往往戶型較大不適合首次置業者。對於投資者和改善型置業者來說，雖然有撿到便宜的可能，但如果不瞭解法拍程序，盲目聽信不良中介忽悠，可能會給自己帶來較大風險。
買“法拍房”雖然可以撿到一些便宜，但首先要求買房人具備較強的資金實力，因爲買“法拍房”要求一次性付款。而且從過去法院拍賣的房產來看，往往面積較大，對於首次剛需置業來說，一次性付款的壓力較大。
若是要準備買這樣的房子，必須檢查對方的房產證等法律證件，然後去法院和房管局諮詢這樣的房子是不是已經可以交易，同時需要特別注意的是別押自己的身份證複印件等。
這種被法院強制查封過的房子，在案件沒有進行審理和處理之前，也不會解除查封狀態，自然也不能上市交易，購房者若是遇到了這樣的房源，可以找賣方索要房產證等房產權屬的複印件，然後親自去法院和房管局等部門進行諮詢，看這樣的房子是否可以交易，交易是不是有什麼條件限制，確認無誤之後方可進行接下來的購房流程。
法拍房能買嗎?具有安全性嗎2
大家都知道新房、二手房，但卻鮮有人知總房價便宜的法拍房。
法拍房，簡而言之就是法院拍賣的房子。
其產生有三種情況：
（1）因債權糾紛無力償還被拍賣的房
（2）因罰沒收的資產
（3）無主資產被國家收回拍賣
近幾年，法拍房由於低於市場價的70%-80%，吸引不少人來撿漏。2018年12月，成都市民劉正坤在拍下一套123萬的法拍房。房子產權40年，但他沒想到房子已經被原房主出租了40年，目前劉正坤拿這些租客也沒辦法，哭暈在廁所。
冤不冤？本想撿個大便宜卻吃了啞巴虧，好在有法律做後盾。
律師出招，劉正坤應當自己或委託專業的法律人員進行取證，通過訴訟程序排除房屋使用障礙，以維護自身的權利。
現實生活中，因爲各種原因被法院查封的房產不在少數。經查詢江蘇省司法拍賣網站發現，目前南京拍賣/變賣的法拍房共有10723套，最近30天在拍賣的就有25套。
該網站涵蓋了江蘇省內各個法院參與競拍的房產，買房者可先選擇區域再挑選房產。
拍賣房源從四十多萬到數千萬元不等，房源位置從主城區新街口商圈到六合都有涉及。
法拍房大多不需購房資格 但這幾個城市例外
很多城市對法拍房的購房資格不做限制，即沒有購房資格也可以買，但以下幾個城市例外：
2017年6月份，在江蘇省高級人民法院辦公室5月31日簽發的文件中，規定：司法拍賣房產不受地方政府限購政策影響。
但南京市房地產市場綜合執法辦公室6月7日簽發的文件中，明確：因司法拍賣取得的房產，按住房限購政策執行。
南京市房地產市場綜合執法辦公室則認爲，法拍房與市場中的自主買賣沒有區別，因此應當納入限購範圍。
法拍房風險如何規避
法拍房雖好，但不可盲目購買，法拍房背後的風險不可不重視，少一不小心就掉入“坑”中。
稅、費風險多
在法拍房的公告上關於稅、費有兩種介紹：第一種，“買賣雙方所產生的稅、費均由買受人承擔”，這種情形佔90%以上；第二種則是“所涉及到的稅、費按照法律規定承擔”。
第二種情形比較公平、合理，但在拍賣公告中只佔不到10%，按照稅法和相關的法律規定，該賣家（被執行人）承擔的就是賣家承擔，該買家承擔就是買家承擔。在房屋交易實踐中，賣家所承擔的稅費往往大於買家承擔的部分，兩者比例約爲7：3。
明顯合理的第二種，爲何法院棄而不用？業內人士解釋稱，若直接讓賣家即被執行人承擔，被執行人可能因爲沒有錢或者抗拒，導致拍賣工作無法順利進行下去。
不管稅是賣家承擔還是買家承擔，在房子過戶之前，都需要買受人先行墊付，繳清全部稅費後才能完成過戶、拿到房產證。如果房屋土地是劃撥土地，則會額外多出一筆土地出讓金，而這些信息在拍賣之前，難以從拍賣公告中獲取，競買人也難以瞭解到；如果房子登記在公司名下，則可能出現天價稅費。
解決辦法：
（1）前期做好房子的土地性質、產權性質和稅費情況。
（2）可到房屋土地所在地的房產交易中心的登記和稅務窗口進行詳細諮詢。
（3）花錢找機構做調查。最後一個辦法是最省心，最全面的，因服務機構大多有渠道和關係去做詳細的調查。可以做爲一個參考。
房屋背景不詳
房子的年限。目前住宅產權的最長年限爲70年，而很多司法拍賣的房屋的產權僅剩下50年或更短時間，產權年限直接影響房屋的價值。
房屋的佔有狀況。拍賣之前首先需要了解房子是空置的、是被執行人居住、還是涉案債權人或者案外人居住？以《123萬買套40年產權法拍房，40年內都無法住？》爲例，則屬於案外人居住的情況。
“每種情況對應的處置方法不一樣，這是一個專業的技術活，很多市民不具備處置能力，往往採取過激的手段，就容易觸碰法律紅線。”
業內人士分析，法院對拍賣房是否負責清場，取決於房屋拍賣公告的規定，有的法院在執行中，要負責清場並交付，而不少法院只負責協助辦理過戶手續，並不負責房屋清場交付。
房子是否結清工程款等。房子是否結清了一些工程款和工人工資等，這種情況在獨棟別墅中比較容易出現，這些費用在房屋拍賣後屬於優先受償的費用，可能存在房屋受滋擾的情況。
房屋的裝修狀況。有的拍賣是對房屋現狀進行拍賣，而有的拍賣則不包括室內裝修，“有的房屋是紅木裝修的，這種價值昂貴，可能引發新的糾紛。”
解決辦法：
首先可以通過權威的房產網站查詢小區信息，其次可以去小區物業瞭解佔用情況。二外還需要和法院明確是否包括裝修。對於是否有工程欠款，則需要花錢找機構做調查。因服務機構大多有渠道和關係去做詳細的調查。
如果不能付全款 會損失保證金
這裏的全款比較急迫，在拍賣成交後，7到15天左右就需要將尾款全部付到，否則視爲放棄。
目前雖然有銀行已經開始對司法拍賣提供貸款，但相對還是比較麻煩。拍賣房產前，一定要做好完全準備。拍賣成功後，如果不能按時付尾款，競買人不僅僅要損失拍賣保證金，還可能要損失重新拍賣造成的損失。
解決辦法：
可找司法拍賣服務機構提供墊資，拍賣成功房本到手後，在做現房抵押還款。
貸款問題
購買法拍房的羣體一般有兩種形式：
A：剛需一族
B：投資一族
不管是剛需還是投資，都關心能否貸款以及能貸多少的問題。如果房源標題未標註可貸款，頁面也沒有一鍵貸款申請的入口，您可自行聯繫熟悉的銀行確認是否可以貸款哦。
解決辦法：
這裏還是建議大家找專業的司法拍賣服務機構，甚至是銀行的人員來給你做資金方案。
瞭解了風險點，懂得了如何規避，就可以等着撿漏了，你會買法拍房嗎？
法拍房能買嗎?具有安全性嗎3
在深圳，能夠買下一套屬於自己的房子，原本是一件非常值得慶賀的事情。但市民陽女士即便手握寫有自己名字的房產證，卻一點也高興不起來。今年，剛剛接觸到法拍房不久的陽女士，抱着試試看的心態，購買了一套法拍房。但正是這套法拍房，讓陽女士近半年來，一直在經歷着收不到房子的困擾。
“深漂”圖便宜買下法拍房 5個月仍無法入住
法院的競買公告中提到，該拍賣的房子與隔壁另一套房是打通使用。然而辦完手續、取得該房產所有權，想去砌牆恢復房屋原始結構的陽女士才發現，事情並非當初講的“砌堵牆”那麼簡單。她拍完才知道，裏面住了一個人，跟業主是親戚關係，沒有任何租約在手。協商時，對方甚至開口索要30萬才搬離。
之後，陽女士和該住戶經過幾輪溝通無果後，就趁住戶不在家，直接找來了幫其收房的`團隊和開鎖公司，砸掉了房門。
陽女士說，自己砸的是自己家的門，實屬被逼無奈。沒想到第二天對方就叫人把牆封起來了，陽女士報警拆牆，民警表示無權拆牆。法院出具了強行清退通知書，但是這個通知書已經被對方撕掉了。
記者跟隨陽女士來到她的房子所在處，嘗試敲門聯繫裏面的住戶，但該住戶開門後並未作出任何迴應。如今，距離拍下房子已經過去了5個月，這5個月陽女士消耗了大量時間和精力，但還是沒能如願住進自己的房子。近一年，由於深圳樓市下行，5個月前陽女士以最高應價286萬元競得的房子，現在市場上同戶型價格已經降到了275萬元左右，這讓她悔不當初。
廣東東方金源律師事務所律師金鑫表示，如果強住在裏面的人沒有合法依據或合法租賃合同等，最好的方法是請求人民法院的執行局進行強制性清場，執行局有義務進行強制性清場。
法拍房危機四伏 低廉房價後面的“陷阱”是撿漏還是巨坑？
事實上，像陽女士這樣的案例不在少數，買法拍房的一個主要理由就是便宜，對於資金不夠的購房者來說，非常有吸引力，但低廉房價後面的“陷阱”卻不少，一不留神就容易“進坑”。
記者以債權人的身份瞭解到，在法拍市場上有些專門的團隊，他們利用從偏遠地區買來的身份證等信息參與房產拍賣，之後這些團隊通過系列操作，將房子的拍賣價格提高，然後坐等收利。
深圳某疑似不法中介人員：你暫時拿出20萬來，進行這個房子的競拍，最終目的是把價格擡高，當擡到一定程度的時候，一位姓李的先生買了、悔拍了，這20萬法院會進行沒收，沒收的這個錢就用來充抵你之前的債務，就是幫你還債，只是把20萬從你左邊的口袋放到右邊而已，但這個的最大作用就是花最小的成本，讓你的房子不至於被低價拍走。
有時這類機構會安排一個債權人或者所謂租客，與其簽訂借款協議、20年租約等文件，形成債權關係，賺取額外的收益。
而記者在調查中發現，這一系列的操作收費並不便宜。該中介告訴記者，如果全程委託他們處理，入住該法拍房的個人日常費用需要按天計算，同時要根據房屋的整體難易程度來決定最終的收費。
深圳某疑似不法中介人員：正常的收費標準，是抽取10%到20%，如果你的房屋有特別複雜的情況或外界因素，導致房子不能進行順利拍賣，但是在我們的幫助下不僅成功拍賣，甚至拍到了高價的話，我們的費用一般會提升到30%-50%。
廣東東方金源律師事務所律師金鑫：如果這個租約是在抵押登記之前簽訂的，它可以對抗買受人，所謂“買賣不破租賃”。但是如果是抵押權登記之後，原來的租約不能說它無效，在原來的業主和租客之間，他們繼續承擔各自的法律責任和權利義務，但是作爲買受人而言，不受到租約的約束。
全國法拍房數量激增 深圳部分房源起拍價高於市場價
在當前金融業去槓桿的大環境下，法院、銀行和處理不良資產的企業都在加快對不良資產的處理速度，因此，今年以來在拍賣網上掛牌待售的法拍房數量呈現出了逐漸增加的趨勢。
阿里拍賣平臺的數據顯示，在國內4個購房一線熱門城市中，廣州的住宅法拍房掛牌數量最多，超過1.6萬套，北京、深圳和上海依次緊隨其後，住宅法拍房的掛牌量在8千套至1萬套左右。從事法拍房輔拍工作多年的曾小路告訴記者，今年是他從業以來業務量最多的一年，客戶的諮詢量比去年同期增長了兩倍以上，今年成交的數量也翻了倍。
記者在某拍賣平臺搜索了深圳多套近期拍賣的法拍房後發現，這些法拍房整體上並沒有明顯折價。比如12月11日開拍的位於深圳寶安區西鄉街道的潤恆尚園項目房源，面積95.2平方米，總價爲665.6萬元，摺合單價約6.99萬元/平方米。而該項目同等房源的參考價爲6.47萬元/平方米。再如剛剛流拍的福田區坳嘉鑫陽光雅居項目房源，面積40.1平方米，總價約356萬元，摺合單價8.88萬元/平方米，該價格甚至比官方的二手房參考價（7.92萬元/平方米）還要高出不少。
深圳某法拍輔拍機構工作人員劉燕：之前法拍房在市場價的7.5折到8折之間，現在競爭相對大了一些，大概能拍到市場價的8折到8.5折，小面積的學位房價錢會接近市場價，甚至會超過市場價。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁：我覺得上升的主要原因是供需關係的作用，它的表現就是價格上升。
劉燕從事法拍房輔拍的工作將近三年，她表示，隨着法拍房被越來越多人熟知，他們交易的法拍房的數量也不斷增加。但經她交易的法拍房，將近一半的房源都出現過糾紛問題。
業內人士表示，購房者購買法拍房，首先在參與競拍前需要了解自己的購房資質，其次還要與銀行聯繫，提前瞭解清楚自己的貸款情況，確保後續資金能到位。此外還需要對房產的產權、土地屬性、是否住人、稅費等情況做盡職調查。
廣東東方金源律師事務所律師金鑫：不同法院的法拍方法略有不同，特別是涉及到稅費的問題。一些法院的政策是所有稅費都由買受者承擔，比如企業名下的住宅要交土地增值稅，而且要按照最高60%的比例交，打個比方，100萬成本的房子賣到了500萬，那麼就有400萬是盈利，需要按照最高60%的比例交稅費。
