在充滿活力，日益開放的今天，我們都跟制度有着直接或間接的聯繫，制度是維護公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。那麼你真正懂得怎麼制定制度嗎？以下是小編精心整理的物業管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
爲確保在物業正常辦公時間以外對雅園發生的客戶投訴、糾紛、突發事件、突發事故及施工擾民等問題能夠及時有效控制和處理，特制定雅園值班經理制度、並明確值班經理職責如下:
值班經理值班時間暫定爲週一至週五下午17:30分--次日早8:30分。週六、週日早8:30--次日早8:30。
值班經理在值班期間全權負責協調處理本園區內發生的各類突發事件、事故，客戶投訴、糾紛和施工擾民等各種疑難問題。負責接待投訴業主，對能解決的問題及時安排解決，不能馬上解決的做好解釋和記錄，勸慰業主，控制局面，消除消極因素。在緊急情況下組織有關部門積極採取應急處理措施。
值班期間巡視檢查園區各崗位、區域工作狀況及狀態，發現違紀、隱患及時糾正、處置，值班期間要求最少巡查一次。巡查完畢填好《巡查記錄》。
值班經理當班時要認真負責，嚴禁脫崗。如善離職守造成出現問題後延誤時間或遇事隱瞞不報，一經發現按嚴重失職論處。
值班過程中認真填寫《巡查記錄》和值班記錄，對需進一步跟進處理的問題要記錄清楚相關細節，值班後向有關部門交待好工作，必要時做好交接。
嚴禁酒後值班和違反公司規章制度，值班時佩戴好'值班經理'胸卡，注意保持個人形象和禮儀禮貌。
如有特殊情況不能值班，必須報項目經理批准後，方可從經理值班人員中找人替班。
值班人員在巡查中要保持高度的警惕性與責任感，巡查範圍不限於上述重要部位，對樓頂平臺、樓層公共區域及其它區域視處理工作需要進行巡視。
行政辦公室負責值班經理的排班，並確保每月底前將下月排班表發至各部門。
行政辦公室負責值班經理休息條件的保障以及值班記錄、值班物品的管理、交接等工作。
1.範圍
本標準規定了廠區物業管理的內容、範圍、要求及考覈辦法。
本標準適用於龍巖捲菸廠廠區物業管理、綠化管理、車輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。
2.職責:
2.1企管辦負責制定廠區物業管理規定文件,並按文件進行檢查考覈。
2.2物業公司按合同及廠區物業管理規定文件規定向菸廠提供各種服務。
3.內容及要求:
3.1物業管理主要內容(除辦公大樓):
3.1.1廠區所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛生(含小車庫頂棚)。
3.1.2廠區所有廁所衛生,廁所設施檢查,化糞池清掏。
3.1.3廠區所有水溝下水道衛生及公共通道、下水管道設施的檢查。
3.1.4廠區所有外牆、外窗戶、外牆管道、外風扇等清洗。
3.1.5廠區垃圾、木製廢品清理。
3.2物業管理具體補充範圍及要求
3.2.1廠門口宣傳欄保持清潔。
3.2.2公共通道包括:制絲車間一區東面通道;制絲一、二區門口大廳;成型車間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所,西至捲包一區南門天橋斜坡頂、北至捲包一區南門含捲包一區南門天橋;聯合工房各層倉庫外公共區域。
3.2.3所有公共通道、走廊應保持地面整潔,牆壁、天花板、照明燈、門、窗戶無蜘蛛網、無積塵。
3.2.4所有樓梯包括牆壁、天花板、窗戶、樓梯扶手、照明燈等,應保持清潔、無蜘蛛網、無積塵。
3.2.5車間樓梯、扶手及工藝質管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區的大廳、大廳玻璃、廣告牌應每天擦洗。
3.2.6廠區路面保證全天整潔、無落葉、無積塵、無雜物。
3.2.7廁所包括牆壁、天花板、照明燈、地板、門、窗、水池等,保持無臭味、無堵塞、空氣清新、乾淨整潔。
3.2.8下水道及水溝暢通、無堵塞、無垃圾、無積垢。
3.3綠化管理主要內容及要求:
3.3.1負責做好廠區的環境綠化,負責現有綠化的改造。
3.3.2做好廠區、車間的花卉、盆景擺放。
3.3.3按企管辦確定的位置和數量擺放花卉,不定期更換花卉,做到品種新鮮化、多樣化、高檔化,擺放整齊美觀,如有枯死花卉應及時更換,檔次與現有水平相當。
3.3.4花卉應定時澆水、施肥、除蟲,澆水後應及時將地面水跡擦乾淨,不得留下積水,造成地面污跡,更換花卉應及時清掃地面。
3.3.5節日(元旦、春節、國慶節)慶祝活動或上級領導參觀檢查應做到花色鮮豔、體現節日氣氛。
3.3.6草地、苗木應定時澆水、施肥、除蟲、修剪、拔雜草,確保草地、苗木造型整齊美觀、花池白淨、完整無缺,如有枯死應及時重新種植。
3.3.7及時清揀枯枝落葉,保證綠地整潔、美觀。
3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所發生的費用由物業公司負責。
3.3.9如因自然條件或車間生產造成的死亡花卉苗木的重新種植,或因意外事件造成的花臺破損修復,經企管辦確認後費用由菸廠負責。
3.4車輛停放管理內容及要求:
3.4.1負責廠區摩托車、自行車的停放管理。
3.4.2設立廠區摩托車、自行車停車線,確保車輛停放整齊。
3.4.3專人指揮管理,維持良好的交通秩序,確保摩托車、自行車停靠規範、排列有序、走道暢通不堵塞。。
3.4.4負責停車場地環境清潔衛生,定期清掃車庫地板、蜘蛛網,確保車庫環境整潔。
3.4.5確保車庫照明(除辦公大樓地下單車庫)。
3.4.6確保車輛安全,如發現車輛及相關車輛配件丟失,按責任大小,物業公司承擔相應的賠償。
3.5零星工程管理主要內容及範圍:
3.5.1負責廠區、復烤廠的水電、土建、裝修零星工程。
3.5.2負責新增綠化工程。
3.5.3所有工程應保質保量按時完成,施工過程應確保施工現場整潔、安全,施工結束後將現場清理整潔。
3.5.4工程完成後由使用部門對工程效果及費用進行確認,物業公司每月底將經部門確認的工程進行登記,交企管辦備案,並附詳細的費用清單。
3.6辦公用品及計生管理內容及範圍:
3.6.1負責辦公用品的代購、發放工作。
3.6.2負責戶口管理工作、計生工作,確保計生工作四個百分百。
3.6.3負責固定資產的管理工作,廠區房屋的安全檢查及維修申報工作,確保房屋安全和正常使用。
3.6.4各部門應由固定人員領用辦公用品。
4.零星工程維修及辦公用品申購程序:
4.1在500元以內原有項目的廠區零星工程維修如房屋小範圍漏雨、窗戶玻璃更換、廁所、下水管道維修等,由部門或車間通知物業公司維修,物業公司維修後經部門或車間對工程效果及費用進行確認,物業公司填寫物業服務登記表rj/qg0402-2,公共部分設施的維修由企管辦確認。
4.2廠區所有500元以上的零星維修工程,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表rj/qg0402-1,經分管廠長審批後交企管辦登記。工程完成後由使用部門對工程效果及費用進行確認。
4.3大額的零星工程,由物業公司進行費用預算,費用超過5萬元的工程應由物業分管領導審批同意後交廠長審批,並按有關審計程序執行。
4.4辦公用品在500元以內原有用品的更換,如更換臺玻、檯布等,由部門或車間通知物業公司,物業公司重新購置或更換後經部門或車間確認(物業服務登記表rj/qg0402-2)。
4.5所有500元以上辦公用品的購置,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表(rj/qg0402-1),經分管廠長審批後交企管辦登記。辦公用品交付使用部門後由使用部門確認。
4.6每月底由物業公司對所有項目進行彙總,交企管辦備案。
5.考覈辦法:
5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。
5.2厂部組織檢查如有不符合每項扣100元。
5.3企管辦現場管理員檢查如有不符合每次扣50元,當月內重複發現第二次扣100元,第三次扣150元,依此類推,當月累加。
5.4如有部門對物業公司提供的服務不滿意可以向企管辦書面反映,經覈實每次酌情扣50-200元。
項目物業裝修管理程序
1.0目的
保證物業裝修符合有關的安全、美觀、衛生、環保要求。
2.0適用範圍
適用於物業服務中心管理範圍內物業的二次裝修管理。
3.0定義
3.1特殊項目:指住宅以外的商鋪、辦公等裝修項目。
3.2施工設計圖:包括但不限於平面設計圖、單元立面圖、空調安裝圖、電力照明設計及用量圖、給排水設計圖和相關技術資料。
4.0職責
4.1客戶服務部負責業戶裝修申請的受理和手續辦理及指引工作。
4.2設備維護部負責裝修圖紙的審覈和裝修現場的監管、驗收工作。
4.3物業服務中心主任負責審批住宅裝修申請和押金的清退。
4.5客戶服務部內勤助理負責收、退裝修押金及相關費用。
5.0程序要點
5.1裝修申請手續的辦理及審批
5.1.1業戶提出裝修申請時,客戶服務客服助理應首先確認業戶是住戶還是租戶。如果是住戶即可提供《裝修注意事項》和《裝修申請表》,要求住戶填寫《裝修申請表》並提供裝修施工設計圖和相關技術資料;如果是租戶,應要求其提供住戶的書面許可資料後再辦理手續。
5.1.2客服助理應及時將業戶的裝修設計和技術資料轉交設備維護部,由設備維護部經理組織土建和水電技術人員進行審覈,必要時應會同業戶查看裝修現場。
5.1.3設備維護部根據業戶提供的裝修資料及到現場瞭解的情況,在接到申請和技術資料後的二個工作日內提出意見,並做出如下處理:
a)符合要求的,在申請《裝修審批通知書》上籤署意見後提交物業服務中心主任審批。
b)不合要求的,將不合要求的原因在《裝修審批通知書》上註明、簽字並向業戶解釋清楚,提出修改要求,另行申請。
5.1.4物業服務中心主任在收到設備維護部審覈後的《裝修申請表》和施工設計圖後一個工作日內,對符合規定的給予批准,交客戶服務部;對不合規定要求的申請,簽署意見後交設備維護部處理。
5.1.5設備維護部對物業服務中心主任退回的裝修申請按6.1.3的規定處理。
5.1.6裝修申請表獲批准後,客服助理通知業戶並要求業戶、施工單位與物業服務中心簽訂裝修施工協議書;在《裝修施工人員出入證申請表》、《裝修施工人員登記表》中登記施工人員資料;指導業戶在財務處交納裝修押金、裝修管理服務費和裝修垃圾清運費(業戶委託)、臨時出入辦證費及押金,併爲施工人員辦理出入證。
5.1.7在業戶辦理完以上手續後,客戶服務部爲業戶核發施工許可證和裝修審批通知書,施工單位憑證進場施工。
5.2裝修的監控
5.2.1客服助理應及時將裝修單元信息反饋到秩序維護部,以便秩序維護部巡邏人員對現場進行巡視監控。秩序維護部巡邏人員對發現的違章裝修現象要進行制止,必要時通知客戶服務部,由客戶服務部開出《違規裝修整改通知書》,採取限期整改或扣罰押金、停水停電等催整改措施。
5.2.2設備維護部技工根據批准內容每天不少於一次到施工現場,對裝修施工單位的裝修過程進行監控,並填寫《裝修巡查記錄表》。
5.2.3設備維護部技工在監控過程中,發現下列情況,應要求業戶和施工單位立即改正:
a)未按規定張貼《施工許可證》;
b)未按規定的施工時間施工;
c)超出申報範圍內的裝修項目;
d)違反裝修注意事項和施工協議書的其他規定。必要時通知客戶服務部採取5.2.1規定的措施。
5.2.4設備維護部技工如發現裝修過程中存在其它問題,但又不宜以處罰方式解決的,應另行採取措施解決,解決不了的要立即報告上級處理。
5.2.5業戶就裝修事項提出請求協助或幫助時,設備維護部技工應予積極考慮,充分了解業戶提出的請求,並給予協助處理;如超出自己的職責範圍處理能力,應向上級彙報請求支持。
5.2.6涉及對衛生間、廚房、陽臺等有防滲漏要求的部位,裝修施工前應由施工隊做閉水試驗,在樓上層及本層同時做48小時閉水試驗,經閉水試驗合格後方可動工,並由施工單位負責人、業主本人在《防水層閉水試驗檢驗表》上簽字。
5.2.7裝修現場如有動火作業,設備維護部技工應要求其到物業服務中心辦理動火申請,並要求裝修施工單位在現場配備兩個4公斤abc乾粉滅火器,清理易燃物品,經物業服務中心批准後,在落實消防措施後爲其開具動火許可證,並指定張貼位置。
5.2.8對可能存在影響其他業戶的裝修事項,設備維護部技工按《裝修注意事項》規定的保修期,對完工後的裝修質量進行跟蹤控制。
5.3裝修驗收及押金退還
5.3.1裝修完工後,設備維護部技工應通知業戶要求施工人員到財務交回施工人員出入證,並組織進行竣工驗收;經政府有關部門報批的裝修工程項目(含特殊項目),業戶和施工單位應提交政府部門驗收合格報告副本。
5.3.2設備維護部一般在二個工作日內按申報批准的項目予以驗收,合格的在裝修申請表內填寫驗收意見;若不合格,則開出裝修驗收整改通知書,提出整改意見,直至驗收合格爲止。
5.3.2驗收合格後經物業服務中心主任批准即可退還業戶的裝修押金。施工單位的押金在徵得業戶的同意後,可在裝修初驗收合格一個月後,經複驗無裝修質量問題,由物業服務中心主任簽字確認,扣出有關費用款項後再辦理押金退還手續。
一、辦理入住高效迅捷
（—）合理安排業主的入夥時間，節約業主辦理手續時間，加強節假日的入夥辦理：
（二）設立入夥服務流程臺，一條龍辦理入住手續，隨到隨/ql，簡潔高效。（詳見__體系文件）；
（三）聯繫供氣、供電、供水、電信、銀行等相關社會專業機構現場同步辦公，方便業主入住。
二、入住期的便民服務措施
（—）延長入住辦理時間，提供裝修諮詢：
（二）在入夥期內由管理處保潔員組建一支入住服務義工隊，滿足業主提出的合理要求，同時應付各類突發事件。
（三）組織傢俬及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質優良、信譽良好的傢俬廠商和裝修建材商家，到小區內進行現場展銷服務，方便業主按需選m8。
（四）成立便民搬運隊。爲解決小區入住期間搬運量大、業主搬家難的問題，我們將組織便民搬運隊，爲業主提供各類搬運服務。
物業程序文件
--住宅物業裝修管理控制程序
1.0目的
通過對裝修各過程的管理和控制,確保裝修按規範的順利進行。
2.0適用範圍
適用於物業服務中心所轄住宅類物業的裝修管理。
3.0職責
3.1物業服務中心總監、經理負責裝修申請的最終審批。
3.2物業服務中心客服部、工程部、禮賓部負責裝修申請的審覈。
3.3物業服務中心客戶部負責受理裝修申報及裝修資料的收集、整理、跟蹤、歸檔。
3.4物業服務中心工程部負責對相關工程進行技術監督、檢查、驗收。
3.5物業服務中心禮賓部負責對裝修單位的消防、安全、裝修人員出入等的監管。
4.0工作程序
4.1裝修管理的依據:建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及《業主規約》《服務手冊》。
4.2裝修管理的控制包括:裝修申報、審批、裝修過程監理(含違章處理)、裝修驗收、退還證件(押金)及裝修檔案歸檔管理等。
4.2.1裝修申報
裝修申報及辦理流程按《裝修辦理流程圖》進行。
根據《裝修辦理流程圖》,客服助理對業主/裝修負責人的裝修申報並查驗其申報材料是否齊全,資料包括:
a、圖紙包括:平面佈置圖、拆牆示意圖、管道改變圖、電氣分佈圖及配電系統圖、複式改建圖(單元房或不改動的不必提供)、天花布置圖、防水施工方案(改動洗手間需提供);每張圖紙均需簽名確認。
b、裝修單位證件包括:施工單位營業執照、資質證書複印件並加蓋紅章。
查驗資料無誤後,請業主/裝修負責人詳細填寫《裝修申請表》,並簽署《裝修施工承諾書》。
提交資料完畢後,由客戶助理負責知會業主/裝修負責人,在資料符合情況下,裝修審批全過程不超過三個工作日;如資料不符合需重新補辦手續,具體情況,請業主/裝修負責人回去等候通知。
4.2.2裝修審批
客戶助理將收集的裝修資料整理並登記在《裝修辦理跟蹤表》,並於當日提交到客戶部經理處進行審覈並加署意見,於次日交工程部經理/禮賓部經理處審覈並加署意見,次日下午交物業服務中心總監、經理處進行最終審批。
資料不符合:在各環節審覈、審批過程中,如有問題,則退回客戶組,由專人負責與業主聯繫,並請業主/裝修負責人進行修改後,重新走流程。
資料符合:由專人跟蹤,並在三個工作日內控制審批流程,並負責通知業主前來辦理裝修手續。
客戶助理負責填寫《裝修許可證》,並填寫裝修申報內容及期限,上報並蓋章。
4.2.3裝修過程監理
裝修繳費、辦證
a、業主/裝修負責人在客服部前臺辦理交費手續,按《業主收樓費用一覽表》執行;
b、提供裝修人員身份證原件及複印件,彩色一寸照片一張,並登記在《裝修工人出入證申請表》,辦理《裝修工人出入證》及《裝修許可證》,並要求裝修單位在進場時將《裝修許可證》張貼在大門外;
c、複印《裝修許可證》留底,並各複印一份交工程部、禮賓部巡查備案。
裝修施工技術規範要求:按國家建築裝修行業技術標準及本小區《服務手冊》要求施工。
裝修施工消防、臨供水電及施工改造管理
a、施工過程消防的管理按《消防管理控制程序》執行。
b、業主裝修需臨時供水電、業主或施工單位須在客服組前臺辦理申請手續,.報工程部經理審批並安排抄表,裝修完成抄表結算。
c、裝修過程中,業主提出裝修工程改造,須在客服部前臺填寫《裝修許可證》,流程如上。
施工監管
a、施工單位進場施工時,客服助理通知工程組開通該單元的水電。
b、裝修施工過程中,客服助理每日巡檢不少於一次,嚴格監督按審批圖紙進行施工;並認真填寫《裝修巡查表》。
c、工程部在業主裝修過程中,應定期巡查,特別對隱蔽工程、防水工程全程嚴格監管,對裝修中如電氣安裝,給排水安裝等向業主提供專業意見。
d、工程部對業主在裝修過程發現的需要保修的問題,負責與相關單位協調解決,結果報客服前臺存檔。
e、物業服務中心總監/經理每半月組織相關人員對裝修單元進行抽檢,按區域(如a、b、c等)抽檢戶數不能低於5戶(沒有裝修單元區域除外)。並填寫《裝修巡查表》。
f、禮賓部認真做好出入證管理工作,嚴格控制專證專人專用,人、證、房號相對,不得進入出入證規定之外的樓宇、房間。
g、禮賓部對裝修單位每日巡檢至少一次,認真填寫《裝修巡查表》,對裝修垃圾的堆放,消防器材、電梯前廳、衛生設備等嚴格檢查,對搬運物品進行監督,發現有損壞園區、樓宇設施的,立即彙報客服前臺處理,並配合客服部,對搬運過程中使用電梯的情況進行監督。
h、廣告牌、招牌、霓虹燈飾、空調的安裝及管理,按本小區實際情況制定標準執行,需提前知會業主裝修須注意事項及相關標準尺寸及安裝位置,並進行現場預約工程組諮詢。
裝修違章處理
a、由客戶部按建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及《房屋裝修工程、防水工程質量、防火安全承諾書》《裝修施工承諾書》之規定違章處理。
b、違章裝修處理流程,按《裝修違規處理流程圖》執行。客戶助理接到客戶違章信息後,按以下規定進行處理:
--屬重大違規事件及時上報物業服務中心總監、經理處理;
--屬一般違規事件的報客服部經理處理,由客服部經理親自或指定客戶助理到現場予以勸導、教育。
--物業服務中心總監、經理接到重大違章事件信息後,根據情況及客戶違章給小區造成的經濟損失大小,決定給予'賠償經濟損失'的處理意見,並將處理決定填入《整改通知書》中。
--對於客戶漠視物業服務中心給予的處理意見,不配合小區正常管理工作的,應予以停工,並扣除其相應押金。
--客戶部及時向業主/裝修負責人發出《整改通知單》,並簽收,要求業主/裝修負責人限期整改,整改後結果應予以現場確認,並記錄在《整改通知單》中。
4.2.4裝修驗收
業主裝修完畢後,由業主/裝修負責人在客服組前臺填寫《裝修驗收申請表》,並預約驗收時間,根據預約時間,客
服部、工程部、禮賓部(必要時)派專人前往現場進行驗收,並將驗收結果填寫在《裝修驗收申請表》,雙方進行確認,驗收不合格,由裝修負責人負責整改,並重新申請進行驗收手續辦理。
4.2.5退還證件、退還押金
驗收合格天后,由業主/裝修負責人到客服部前臺辦理退還《裝修工人出入證》,並預約退押金時間,在裝修驗收合格後工作日內退還押金;
如遺失《裝修工人出入證》,該證押金不予退還。
4.2.6裝修檔案管理
裝修完工,並通過驗收,將資料統計移交給客服部統一歸檔。
裝修資料歸入客戶資料檔案內,並附有目錄。
5.0支持性文件
5.1《住宅室內裝飾裝修管理辦法》
5.2《業主規約》
5.3《服務手冊》
5.4《裝修辦理流程圖》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《裝修違規處理流程圖》
6.0質量記錄
6.1《裝修辦理跟蹤表》
6.2《裝修申請表》
6.3《房屋裝修工程、防水工程質量、防火安全承諾書》
6.4《裝修施工承諾書》
6.5《裝修許可證》
6.6《裝修工人出入證申請表》
6.7《裝修巡查表》
6.8《整改通知單》
6.9《裝修驗收申請表》
爲了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。
一、全體員工必須嚴格執行公司制定的各項規章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。
二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經教育仍不能到職到崗的視爲曠工處理（按獎懲制度第六條執行）
三、 做到按時上下班，不在工作時間內睡覺、打撲克、下棋或幹其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執行。
四、嚴格考勤制度，各物業管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執行。月底彙總，於次月1日報經理審查後交財務科備案，是每月工資發放的主要依據之一。
五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事後銷假。杜絕不請假或先離崗後請假，違者按曠工處理。
六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規定處理外，將調離其本人工作崗位或待崗學習（經學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）
七、嚴禁打架鬥毆，聚衆鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執行。
八、嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權報復，一經發現或接到舉報將按獎懲制度第八條執行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。
十、水電工要嚴格執行水電工崗位責任制，水電查抄及費用徵收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經發現將按獎懲制度第十條執行。
十一、工作時間定爲每天８小時，職工週日除留一人值班外，其餘人員休班；值班人員安排其他時間補休（法定節假日據情況安排休息）。
十二、對業主提出的各種合理性服務要求，在規定範圍內的要立即去辦，服務範圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現推諉不管或置之不理，一旦發現或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執行。
十三、業主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規定和批准的收費標準，直到業主理解和滿意爲止，遇有極個別業主無理取鬧，應及時向領導彙報。
1、目的
規範綠化物資、倉庫管理,減化流程,提高效率。
2、範圍
適用於綠化部物資及倉庫管理
3、職責
部門/崗位工 作 內 容
相關職能部門/分管總助/總經理負責權限內物資的審覈、審批
部門經理負責權限內物資的審覈、審批,過程行爲的監控
項目負責人負責工作職責範圍內物資的管理、監控
物資申請人負責合理申請物資
班長(倉管員)負責對物資、倉庫的管理
4、定義
工程物資:包括綠化苗木及工程用輔材(包括綠化給水工程管材、配件以及土方、陶粒、蘑菇肥、綁繩、竹竿等一次性消耗用品);
農資物資:包括農藥、化肥、垃圾袋、動力燃油;
設備工具:包括了單價在200元以下或以上的園林動力機械設備、常用工具等物資;
勞保用品:各類勞動保用品;
主倉庫:有一定規模空間、承擔集中申購任務的倉庫;
小倉庫:儲存一些常用工具或不常用物資的小型倉庫;
危險品倉庫:儲存有農藥化肥、燃油的倉庫。
5、方法和過程控制
5.1物資申請
5.1.1物資申請應結合工作的實際需要依《綠化物資採購管理辦法》與《採購管理程序》進行申請,避免多購而引發產品變質與浪費,採購人員應會同用料人員充分溝通後、結合實際情況充分考慮性價比報批採購。
5.2物資入庫及驗收
工程物資
農資物資
勞保用品由綠化部施工人員或項目負責人按申請標準進行驗收,並在送貨單上給予簽名確認,除燃油與土方以外的物資須同時填寫《綠化苗木(物資)採購驗收單》,作爲報銷依據,不須填寫《進倉單》,驗收人員對數量進行覈對,對質量進行監控,如發現數量不符或質量不達標,應立即通知採購人員進行更換、補充或退貨處理設備工具倉庫管理員負責驗收,填寫《綠化苗木(物資)採購驗收單》。200元以上的填寫《資產情況審覈單》。
5.2物資出庫、回收
工程物資根據工作量有計劃進行分批採購,即買即用,不填寫《物資領(借)用單》當於未用完的應妥善保管,避免遺失或死亡
勞保用品發放個人的填寫《物資領(借)用單》直接領用,日常工作用的不再辦理領借用手續集中採購按季度進行。
農資物資儘量減少儲存時間,對農藥化肥實行專人管理、按需當天發放,當天使用,工作結束後倉管員將剩餘物資及時回收入庫,按單位填寫《物資領(借)用單》,採購用量不超過一季度。燃油即買即用,不辦理領借用手續農藥、肥料、燃油等應設專用倉庫存放,如無專用倉庫,須將農藥放入儲物櫃並上鎖管理,每月檢查進行盤點
設備工具200以上須填寫《物資領(借)用單》,並完善歸還記錄倉管員每天下班前須對實物進行覈實,日常進行監控,每月盤點。日常用工具實行以舊換新200以下不需辦理領借用手續,上下班由倉管員監督發放回收
剩餘苗木、輔料回收剩餘苗木將根據需要在部門內部進行調配使用,或送至苗圃進行假植管理;剩餘工程輔材(陶粒、竹竿、蘑菇肥等)由各項目養護組負責回收、保管回收後的輔料可直接由養護組調配使用,也可作爲工程組重複利用物資,節約成本
5.3綠化倉庫管理要求
5.3.1根據綠化部項目分散,各項目出現多倉庫或各片區出現多個倉庫的現象,制定特殊之管理辦法。
5.3.2物資的申請及入庫採用《物資存儲及管理程序》,對部門特殊之處採用如下的辦法。
大項目及各片區共用的倉庫應列明各倉庫的位置、存放物品類型、主倉庫位置報部門列表備案。各小倉庫從屬於主倉庫,對主倉庫及危險品倉庫配備滅火器材。
5.3.3.各倉庫要求
主倉庫負責統籌物資的申請、發放、報費、每月盤點涵蓋小倉庫工作、監督小倉庫的日常運作。
小倉庫只存放日常用工具或不常用物資,200元以上物資辦理領借用手續
日常用工具或物資統一到主倉庫辦理領用手續,不作盤點手續,以舊換新。如存有易燃物品的須配備滅火器材
危險品倉庫農藥、肥料、汽油等危險品單獨設立倉庫存放,如無條件單獨存放,農藥須用儲物櫃上鎖存儲,汽油不能作爲常備物資存儲於倉庫,使用後有剩餘的少量汽油應將油罐密封存放於指定位置。化學肥料應存放於乾燥的地方,必要時進行防潮處理。農藥、化肥庫存量以滿足使用需求爲標準,不宜過多存儲。
6.相關文件
vkwy7.5.5-z01 《物資存儲及管理程序》
7.記錄表格
vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(借)用單》
vkwy7.5.1-j01-06-f2《綠化苗木(物資)採購驗收單》
廬陽區雙崗街道作爲老城區老舊小區分佈較多的街道，共有85個（片）生活小區，其中有35個（片）是老舊小區。在實際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區的管理服務問題，也是當前爲民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區整治後的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區物業管理工作進行了專題調研，並就提升老舊小區管理的整體水平提出了具體建議。
一、老舊小區管理中存在的主要問題及原因
一是基礎設施老化落後，老舊小區管理成本高。由於建造時間早、規劃設計標準低，施工質量不高等原因，造成老舊小區基礎設施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、自行車棚、休閒廣場沒有配建；地下管網因設計和建設標準低經常出現堵塞、破損，時有污水漫溢現象發生；沒有單元門禁和封閉管理，導致“牛皮癬”氾濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物業管理費收繳難，物業企業經營困難。有些老舊小區是企業、單位自管，移交到街道後，這部分居民習慣了計劃經濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。在老舊小區中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶、外來務工人員，由於收入偏低，他們沒有交物業費的意願。由於物業費收繳不上來，從事老舊小區物業管理的企業存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務人員、減少服務內容、降低服務質量來維持較低的服務水平，這又導致老舊小區物業管理水平的'降低。
三是小區自治組織缺位，小區自治能力不強。老舊小區內低收入羣體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權益的期望值往往過高，而對維護公共環境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵佔公共利益的現象時有發生，業主對物業管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見。雖然有小區成立了業主自治組織，但由於物業矛盾多發、情況複雜、自治組織成員專業知識缺乏等原因，業主自治組織發揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區事務、調解物業糾紛、推進民主協商機制、宣傳法律法規方面，明顯力不從心。
四是主體責任難以落實，政府職能發揮不強。物業管理涉及政府部門、街道、社區、建設單位、業主、物業服務企業等多個主體，權利義務關係複雜。如房屋質量、二次供水、供配電、電梯等公共設施維修都不應在街道的管理範圍內，但是隻要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區屬企業生活區移交到街道管理，但相應的管理費用並沒有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業調解工作，每年對社居委管理的老舊小區支出約200多萬元（包括小區保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關部門發揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區物業管理薄弱環節。
二、促進老舊小區管理創新的對策與思考
作爲基層政府，要始終把羣衆利益放在首位，堅持“加快整治改造、實施分類管理、促進小區自治、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動老舊小區物業管理創新取得新突破。
（一）結合老舊小區綜合整治，加快基礎設施更新步伐
老舊小區基礎設施老化落後是社會發展的遺留問題，只有加大對基礎設施的改造力度，老舊小區才能符合物業管理市場化的基本要求。
1．提高小區的封閉性，增強社區安全性。符合封閉條件的小區，要儘快建設圍牆或圍欄，使之與外部街區隔離開來；對面積較大的開放式小區，可根據地理位置、道路走向，採取分割封閉的原則，建立幾個封閉式小區；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；不符合封閉條件的，可通過產權置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區數量。
2．推進基礎設施改造，增強生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，爲老舊小區安裝小區大門、樓幢單元門、健身設施，建設門衛室、自行車棚，改造病害道路、排水管網、水電設施、天燃氣等配套設施，恢復小區綠化，規劃停車位，爲居民生活提供便利條件。
3．加快綜合整治步伐，增強羣衆幸福感。從20xx年起，合肥市開始進行老舊小區環境綜合整治，雙崗街道經過綜合整治的老舊小區共17個，這些改造後的老舊小區都實行了物業管理。從整治後居民反映看，這些老舊小區的管理和服務水平基本滿足了羣衆的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區兩級政府要統籌加快老舊小區綜合整治進程，把這一民生工程做實做細，不斷提升居民的幸福指數。
（二）結合老舊小區實際，實施差異化物業管理
有針對性採取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相結合的模式，是提高老舊小區管理水平的有效方法。
1．已實施市場化物業服務的老舊小區。由街道物業辦依據物業管理的相關法規，加強對物業服務企業履約情況實施監督並予以規範。未建立自治組織的小區，在物業合同（協議）將要到期時，區級建設部門、轄區街道應指導社區在小區建立自治組織，爲下一步規範實施社會化物業管理打下基礎。
2．相對規模較大、資源較好、管理成本較高，並且未實施市場化物業服務的老舊小區。區級建設部門、街道應指導社區在小區先期成立管委會，促成召開業主大會，確定採取自管、市場化物管或者兩者相結合的服務模式，明確服務內容和收費標準，選聘物業企業或服務人員，簽訂相應合同。小區自治組織負責對物業服務進行監管，街道、社區負責規範自治組織的日常工作，加強業務指導和保障，協調解決業主反映的問題。
3．相對規模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區。採取業主自管與政府扶持相結合的模式，由街道、社區牽頭成立管理委員會或居民自治小組，結合社區志願者隊伍巡防、社區網格化管理等資源實施業主自治，由街道、社區提供應急維修、綠化保潔等基本服務，以物價部門覈定最低價格收取服務費用。
4．產權單位管理的老舊小區。在街道、社區的引導幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產權單位自管。
（三）強化自治組織建設，提高小區自我管理能力
1．切實將自治組織建設管理納入社區建設管理範疇。小區管理的主體始終是業主自身，要推進小區自治步伐，根據“誰出資、誰受益”社會準則，始終把提高小區自治率作爲主要路徑，把小區自治能力建設作爲工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區管理創新活動中，通過成立業委會或管委會、居民自治小組等自治組織，着力推進小區管理由“代民作主”向“由民作主”轉化。
2．充分發揮街道社區指導監督作用。街道、社區要聯合實施投訴受理和聯動協調機制，制定參與和監督物業管理的各項制度。落實牽頭組織業主大會召開和業主委員會選舉責任，指導居民開好業委會、管委會、居民議事會會議，通過民主協商形式解決小區物業管理中的矛盾和問題。監督小區自治組織日常運作，促進小區事務公開，提高自治活動的透明度。通過建立小區業主論壇、市民學堂等平臺，加強物權法、物業管理條例等法律法規的學習，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識。
3．積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社區專業人員缺乏，小區自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重，物業矛盾不斷增加的現實，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府購買服務的形式參與社會管理，發揮好他們獨立性、客觀性、專業性特點，爲居民小區業主大會召開、業委會組建、換屆提供各類諮詢服務，手把手指導小區自治組織採取民主協商方式決策小區自治事務，或者以外包服務的形式，將物業矛盾糾紛調解、法律法規學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社區的工作負擔。
（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區管理合力
1．加強綜合治理力度。應將老舊小區管理納入城市綜合治理，由政府主要領導牽頭，建立民政、房產、城管、公安等部門和街道組成的聯席會議制度，將老舊小區自治能力建設、物業行業監管、違章違規行爲糾正、小區安全等全部納入考覈體系，實施統一考覈。各相關部門和街道要各司其職、同心協力加強老舊小區管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區傾斜。
2．堅持市場化管理爲導向。鼓勵老舊小區業主按照市場規則與物業企業簽定物業管理合同，支持物業企業按照合同規定收取物業費、提供優質服務，加強對小區自治能力建設的指導力度，強化行業監管，促進雙方嚴格履行合同約定的內容。對於違反合同約定的行爲，支持任何一方採取法律手段解決。
3．強化物業管理行業監管。政府物業管理部門應切實履行行業監管職責，建立老舊小區物業服務符合投標企業資料庫，把好市場入口關。在日常工作中，加強對物業企業規範服務的指導、檢查，查實有違法、違規行爲的，將按規定給予處罰，並將處罰結果予以通報，計入企業誠信檔案。
崗位職責：
1、直接上級:項目經理。
2、做好各種質量信息的記錄、反饋。
3、對日常工作自檢和互檢,做好標識。
4、電梯工必須準點上班,堅守工作崗位,按規定着裝並佩帶工作牌,儀表端莊,精神飽滿,隨叫隨到,熱情爲業主排憂解難。
5、自覺遵守管理處制定的各項規章制度,工作時思想集中不閒聊、不抽菸,不作與工作無關的事,禁止酒後上崗。
6、班時必須嚴格交接班制度,修舊利廢,節能降耗,維修中不浪費材料,努力降低維修成本。
7、講文明,以禮待人,虛心接受羣衆監督,全心全意爲經營者及業主提供優良服務,經營者及業主投訴要立即處理,重大問題要向上級彙報。
1、維修熱線值班是物業維修服務的窗口，工作人員必須熱愛本職工作，有較強的工作責任感。
2、每天24 小時接聽報修電話，將報修內容及時通知到維修人員，並隨時做好記錄。
3、接聽電話要使用文明標準用語，服務熱情不講粗話。
4、對維修服務範圍以外的報修，工作量小、便於處理的，通知維修工儘快解決。對於工作量大、用工用料多的不要擅自處理，可以向用戶做合理解釋，或者讓用戶直接和工程部經理聯繫。
5、負責做好維修材料的驗收、保管和發料工作，負責在每月初將上一個月材料的進、出、存情況統計後，分門別類報綜合管理員。
6、完成領導交辦的其他工作。
保利物業裝修管理規定
爲了本住宅區裝飾裝修規範有序,有效地制止違章裝修行爲,保障建築物的結構安全和外觀統一,維護廣大業主的正常利益,根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號令),《深圳市家庭居室裝修管理規定》和《深圳市家庭居室裝修稅收管理暫行辦法》的規定,結合本住宅區的實際情況特制定以下裝修管理規定:
1.0辦理裝修流程
1.1資料圖紙:業主/施工單位準備好施工單位《營業執照》複印件(加蓋公章)一份,《資質證書》複印件(加蓋公章)一份,裝修平面圖,單元立體圖、空調安裝圖(如有變更指定安裝位置),電氣平面圖、系統圖(如有變動)各一份,給排水平面圖(如有變動),燃氣管線圖(如有變動)。
商鋪除上述資料以外,超過50平方米必須提供市消防局消防審批意見書、消防平面圖;有三廢排放的,還須提供市環保局審批合格證明。
1.2申請/簽約:業主/施工隊到管理處事務助理處領取《裝修申請表》,填寫好相關內容,並簽訂《防火責任書》。
1.3審批:業主/施工隊持《裝修申請表》和相應資料圖紙,交管理處事務助理初審,初審後報管理處主任審批。
1.4收費/代徵稅:業主/施工單位持已審批的《裝修申請表》和相應資料圖紙,到管理處財務處交納裝修相關費用,並辦理裝修稅收徵收手續。
1.5發放裝修許可證:管理處事務助理簽發《裝修施工許可證》。
1.6辦理出入證:施工隊負責人憑《裝修施工許可證》到管理處事務助理處辦理《裝修人員臨時出入證》,由事務助理根據需辦理《裝修人員臨時出入證》的數量,開具裝修人員臨時出入證工本費和押金收費條,施工隊負責人持收費條到管理處財務處交費,憑收款收據找事務助理辦理《裝修人員臨時出入證》,並提供施工人員一寸照片兩張、身份證複印件一張。
1.7動火作業:須明火作業的,須向管理處申報,填寫《臨時動火作業申請表》經管理處批准的方可動火。
1.8施工:施工隊將《裝修施工許可證》貼於裝修單元門口,施工人員佩戴《裝修人員臨時出入證》,無證不得進場及施工,《裝修人員臨時出入證》只能在指定單元內施工有效,如在非指定單元內施工視爲違章施工。
1.9裝修監管:裝修施工期間,管理處將定期、不定期地對裝修施工單元進行巡視檢查,如有違規將視依有關規定處理。
1.10驗收退費:裝修完工(商鋪須取得政府相關部門合格證)後,業主/施工單位通知管理處驗收(不合格項目須整改後另行安排驗收),全部驗收合格後,業主/施工單位持押金收據到管理處客服部開具《退費通知單》,經管理處主任在通知單上簽字認可後,憑《退費通知單》到財務部退費,裝修保證金十個工作日內退還。
2.0裝修範圍
2.1家居裝修活動必須保證建築物結構和使用安全,禁止下列行爲:
a.家居裝修涉及公共設施、公共空間;
b.改變房屋承重結構;
c.在承重牆上穿洞,拆除連接陽臺的牆體、門窗;
d.不適當增加樓面靜荷載,包括在室內砌牆、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等;
e.任意刨鑿、重擊頂板、外牆內側及排煙管道,不經穿管直接埋設電線或改線;
f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;
g.使用不符合消防要求的裝修材料;
h.其他違章裝修活動。
確需改變建築物主體或承重結構、明顯加大負荷的,住戶應委託建築物原設計單位或有相應資質的設計單位提出設計方案,報政府設計審批部門審批。
2.2樓頂、外牆、外門窗、陽臺的裝修及空調的安裝及其他裝修活動必須符合深圳市規劃國土主管部門的技術標準,保證建築物外觀的協調統一。
2.3住戶安裝分體及窗式空調需到管理處申報,並按管理處指定位置安裝。空調支架應符合有關規定要求,應採用不鏽鋼材質,固定螺栓必須經過防鏽處理,否則,裝修住戶要承擔由此造成的返工及其它損害後果(如下雨鐵鏽污染外牆面、空調墜落等)。
2.4安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及佔用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的牆面。
2.5爲保證建築外觀的統一協調,前陽臺的裝修必須符合深圳市國土主管部門的技術標準(不準封閉前陽臺、安裝防盜網)。房間窗戶允許在內側安裝防盜網,後陽臺允許封閉,但必須按管理處規定要求進行安裝。
2.6禁止擅自改動、暗藏燃氣管道設施,確需改動的,應提前一個月向供氣單位提出申請,由供氣單位組織實施。
2.7禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。
2.8禁止將雨水管道用於生活污水的排放。
3.0裝修施工管理
3.1家居裝修者應自開工之日起的三個月內完成裝修。如確實需要延期,應由業主本人(或業主委託人持業主書面委託書)前來辦理延期手續。
3.2家居裝修施工作業時間爲每天7:00-12:00,14:00-19:00;節假日原則上允許施工,但不得進行有噪聲及散發刺激性氣味的工作。如在非工作時間內施工,或在節假日進行有噪聲及刺激性氣味的工作,管理處有權責令其停工、扣留或沒收工具,並視情節輕重給予處罰。
3.3家居裝修施工,必須遵守安全操作規程,保證作業人員及周圍居民和財產的安全。住戶不得私自在戶外接駁水、電,違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等,應由裝修戶負責修復和賠償。
3.4未經批准,工作場地內嚴禁使用電爐、電炊具,電熱水棒等電熱設施;嚴禁使用煤氣。施工使用的電動工具等必須符合國家現行標準,電動工具(或臨時接電線)須配開關箱,開關箱必須設漏電保護器,漏電動作電流小於30ma,開關箱電源線須採用橡膠電纜,在施工完成後及時拆除。
3.5裝修施工臨時動火、用電,應提前向管理處申報,並填寫《臨時動火作業申請表》,說明動火、用電部位,使用工具的品種、負荷,動火、用電作業起止時間,動火、用電作業安全措施等等。
3.6裝修施工作業應遵守消防規定,每50m2作業現場配備1個2kg滅火器,每個作業現場應至少配備兩個滅火器(禁止使用1211滅火器)。
3.7根據《中華人民共和國消防條例》實施細則第十條規定,施工單位必須負責施工現場的消防工作。在本小區住戶內進行裝修的施工單位必須指定一名防火責任人,簽定防火責任書,負責施工現場的防火安全工作。確保各項防火安全措施的落實。
3.8各施工單位防火責任人要對現場工作人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育,使施工人員提高安全意識,自覺遵守有關的安全操作規程和制度。
3.9如因違反裝修管理規定所發生
的消防事故,由發生事故的施工單位,個人以及僱請施工的業主(住戶)按規定承擔一切經濟及法律責任。
3.10住戶的裝修垃圾必須使用袋裝在規定的時間內清運,放在指定垃圾堆放點,由管理處實施統一清理,嚴禁將垃圾從高空拋出。裝修垃圾清運時間爲每天12:00-14:00,18:00-20:00。
3.11裝修施工人員必須保證公共設施完好、清潔,不得隨意在公共走道堆放裝修材料,不得在樓道、電梯內亂塗亂畫,否則按規定予以處罰。
3.12需留宿樓宇裝修戶內的施工人員,必須持有效證件由業主本人出面到管理處辦理《裝修人員留宿擔保書》,管理處主任批准後方可准許留宿。如私自居住在樓宇裝修戶內,一經發現,按《深圳市治安管理條例》規定送交當地派出所處理。
3.13裝修施工人員憑《裝修人員臨時出入證》出入小區,工作期間應佩戴《裝修人員臨時出入證》,不戴證件、塗改或轉借出入證的人員一經查出,將處以罰款和沒收證件,直至取消裝修資格。
3.14管理處對裝修戶每天將不定時派專人進行巡查。裝修者應將在管理處申報時辦理的《裝修施工許可證》貼在裝修戶大門外,以便於巡查工作的進行。對上述違規問題輕者現場糾正,重者管理處將下發給裝修負責人《裝修違規通知單》,視情節輕重進行處罰。
3.15電梯使用:
爲確保電梯的正常使用及安全運行,住戶在裝修時應做到:
(1)按管理處指定的電梯上下貨物。
(2)不得將易燃易爆和腐蝕性物品帶入電梯;不得將尺寸過大和過重的物品帶入電梯。
(3)搬運物品進出電梯時,不得用物品擋住電梯門,而應按住控制器。
(4)不得在上、下班時間和電梯使用高峯時間或管理處認爲不合適的時間內運載貨物及垃圾。
(5)貨物出入電梯輕拿輕放,嚴禁亂拋扔增加電梯的衝擊負荷。
(6)避免過於尖銳的物品刮傷、擦傷電梯內不鏽鋼板。
(7)搬運完物品應將電梯間打掃乾淨。
4.0裝修驗收
(1)裝修工程完畢後,住戶和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進行查驗。
(2)竣工驗收合格後,由管理處驗收人在《裝修申請表》上驗收欄內簽名,驗收不合格時,限期改正,再行復驗,直到合格。
(3)裝修驗收合格並使用10日後,經管理處複驗確定工程無明顯質量問題,扣除有關費用後,將裝修保證金退回裝修隊和住戶,裝修納稅按市地稅局有關規定執行。裝修工程完工,在規定保修期內,如發生因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品或公共設施的,住戶應當負責修復和賠償;屬於裝修單位責任的,住戶可以向裝修單位追償。
5.0違章裝修處理
5.1住戶若不按第二項中的要求施工的,管理處有權採取沒收工具、停水停電等措施停止住戶的裝修,並要求進行整改,整改完畢驗收後方可繼續裝修,造成損失的,由住戶負責賠償;並可扣除裝修保證金作違約金,情節嚴重的管理處將向有關部門報告,由相關部門進行外罰。
5.2正在裝修的住戶應確保所有進入小區內裝修的裝修施工人員到管理處辦理登記手續並領取臨時出入證,如管理處在檢查中發現無證施工人員,除強制其離開小區外,每人每次扣除裝修保證金50元作爲違約金。
5.3住戶應確保進入小區的裝修隊伍服從管理處管理,遵守小區內一切管理規定。如裝修施工人員不服從管理或經教育仍然不改者,管理處有權要求正在裝修的住戶更換裝修隊伍,否則管理處將強制住戶停工。
1.目的
規範供應商管理,對供應商進行有效的評估與控制。
2.適用範圍
綠化工程部。
3.職責和權限
部門/崗位職責
品質管理部負責a類供方的審批
部門經理負責b類供方的審批、報公司備案
項目負責人負責供方的管理與日常協調及監督。
採購員負責收集、反饋、整理市場信息
4.定義
苗木供方:爲綠化部提供苗木的合作商;
勞務服務供方:爲綠化部提供勞務服務的合作商;
物資供方:爲綠化部提供物資保障的合作商。
5.方法和過程控制
5.1 苗木供方
5.1.1部門對長期合作的苗木供方應按《供方管理程序》進行評估爲公司a類供方,掛在公司網頁上供查詢,對年採購額超過20萬元的供方應簽訂框架性協議。
5.1.2 部門採購人員應對採購苗木進行性價比分析,儘量在指定a、b類物資供方處採購,如在非指定物資供方處採購的,按《採購管理程序》要求執行。
5.1.3部門在工作中應針對不同的苗木儘量多尋找合格的供方。
5.1.4採購員在採購過程中應向供方明確職務行爲規範,杜絕經濟問題。
5.1.4財務人員或部門指定人員應按《採購管理程序》要求對採購物資進行回訪。
5.1.5對合作不好或多次苗木不達標而拒不願進行改進的供方,部門應《按供方管理程序》要求上報部門經理和品質管理管理部,視實際需要取消其合格供方資格。
5.1.6大宗苗木採購按《綠化部物資採購辦法》進行,並安排現場約談。
5.2勞務供方
5.2.1在選用勞務供方時,部門應事先進行評估,簽訂合作協議,明確相關安全事項。
5.2.2在發放大宗勞務費用時,必要時應安排專人跟蹤勞務費用的發放工作,避免發生勞務糾紛。
5.3物資供方
參照苗木供方的方法操作。
6.相關文件
vkwy7.4-z01《採購管理程序》
vkwy7.4-z03《供方管理程序》
vkwy7.5.1-j01-06《綠化部物資採購管理辦法》
消防責任重子泰出，同時消防管理又是高層樓宇管理的重要一環，因此，需要做好以下工作：
一、消防管理目標
堅持'預防爲主，防消結臺'的消防工作萬針，嚴格實行防火竇全責任制，並樹立'空員防消'的管理觀念，實施全員義務消防員制。
二、加強消防教育宣傳和培訓演練工作
（—）消防教育宣傳工作：
管理處將在大廈宣傳樘內不間斷地傳播消防法規、防火知識，並定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。大廈八夥時，我們還將向每戶業主發放一冊《消防知識手朋》，同時聯繫部分消防器材商家到居住區定點服務，建議業主配置滅火器。
（二）做好消防培訓及演練工作：
重點加盟護衛員的消防實讖汶鯨，每年組織兩漢義務消防隊員和大度業飄
央同參與的消防灄練，提高全員的自救'薏識和能力，防患子'未燃'。
三、加強二次裝修的消防管理
（一）對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方呵入場施工。
（二）對子複雜裝修、大面積裝修及相關商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續，方可開工。
（三）在入住期間，我們將通過設專人巡邏監管、安置擋車樁、安置筒明指示標識等辦法，着重解決違章佔用消防通道的鬧題，保證消防通道的順暢。
四、建立e盛世家園消防快速反應分隊
結合以往的工作經驗，我們將在護衛員中選撥一北隊員組建盛世家園警理處'消防怏速反應分隊'，以保證一旦出現火罄時，我們能迅速作出反應，立足'自救'，最大限度地溺少火災損失。時火警應急程序貞□下：
（—）報警
1、管理處所有人員均應刪強消防熹識，發現異篇情況妞煙霧、火光等，應立即向上級領導及消防部門彙報。
2、管理處值班員接到火警報警後，應迅速通知時近人員趕往現場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環境及人員受傷惰況等。
（二）召集
1、火警確認後，通知義務消防隊員趕赴現場。
2、管理處所有人員一里獲悉火警均應立即趕赴現場，參與滅火。管理處經理接報後應趕往監控中出進行調度，經理助理接報後應趕往現場過行指捋。
3、到達現場的人員必須昕從現場指揮的調配。
（三）滅火
1、現場指揮根據火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶欺組、疏散組、警戒組及支援組等，卉展滅火工作。滅火人員執行命令應迅速。
2、滅火組在現場指揮的帶領下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力蔣貫耋物品及危險物盅搬離現場。疏散組負貢協助鄶近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區域內的車輛駛離。
3、後續趕往火場的人員爲支援組。按現場指揮的命令，向現場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種材料。
4、蒼火勢過大旦消防警已到場時，重要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續脅助消防警滅火直至火勢被完全控制。
（四）薔後與收復
火勢完全熄滅後，護衛員負貢現場警硝，保護現場，並協助消防部門查蜩火因飠統計損失，向上級提交事故報告。
物業綠化管理控制程序
1.0目的
加強綠化植物養護,確保綠化植物正常生長,爲業主和住戶提供空氣清新、優美的園林環境。
2.0範圍
適用於公司物業管理轄區的綠化養護服務。
3.0職責
3.1 綠化員負責管轄範圍內綠化養護工作的具體實施。
3.2 綠化班長負責綠化工作的安排和現場巡視。
3.3 環潔部主管負責編制綠化植物年度養護計劃,並組織實施;每週對綠化工作檢查一次,並填寫《綠化巡檢記錄表》。
3.4 管理處主任負責審批綠化植物年度養護計劃;每月對綠化工作檢查一次,並填寫《綠化巡檢記錄表》。
3.5 品質督導負責每月對綠化工作進行抽查,並將檢查結果填寫到《管理服務檢查情況彙總表》。
3.6 綜合部負責綠化植物的標識。
4.0定義
4.1 喬木:指有明顯主幹,生長高度能超過2米以上的樹木,如:行道樹、孤植樹等。
4.2 灌木:指無明顯主幹,生長高度在2米以下的樹木。
4.3 地被植物:指貼地或匍匐生長的植物,包括草坪、藤本植物等其它草本植物。
4.4 種植:指將被移栽的植物按要求栽種於新地的操作。
4.5 移植:指在種植成活後的植株還需移動到其它位置以達到綠化、設計效果的栽植操作。
5.0工作程序
5.1 綠化工作是物業服務質量的重要窗口,是關鍵服務工作之一。環潔部主管根據本物業小區的地形、地貌特點,編制綠化工作方案、綠化工作應做到:
a) 小區公共綠地庭院綠地及道路兩側綠地合理分佈,花壇、樹木、建築小品配置得當;
b) 新建小區公共綠地達到人均1平方米以上,歸區改造的小區人均綠地不低於0.5平方
米;
c) 綠地管理及養護措施落實,無破壞、踐踏及隨意佔用現象。
5.2 環潔部主管組織相關人員編制綠化喬木、灌木、草坪的種植、整形、修剪、補種、施肥、
除草、病蟲防治的作業指導書,包括各環節的服務規範、服務提供規範、各種設備機具的使用操作規程及綠化檢驗標準檢驗方法,經管理者代表批准後執行。各綠化人員嚴格有關作業文件操作服務。
5.3 綠化人員要求,應編制《綠化服務人員任職要求和崗位職責》對綠化各崗位人員的年齡、身體狀況、文化、工作經歷、技能做出規定,經管理者代表批准後執行綠化作業技能較強屬關鍵過程,每年對綠化人員進行定期技能培訓,技能鑑定合格才能上崗。
5.4 每日綠化作業結束操作人員應填寫《環潔部工作日誌》記錄作業內容和具體數據,對各種花草樹木的種植管理做到對其質量可追溯性。
5.5 綠化的消殺(病蟲防治)參照《環境消殺控制程序》執行,噴灑農藥的濃度劑量符合有關標準,農藥空瓶按規定集中送有資格部門無害化處理。
5.6綠化修剪:注意一觀察二修剪三處理;草坪高度不得高於15cm,修剪後的草坪高度爲5-10cm,並遵守1/3原則。
5.7綠化澆灌:不幹不澆,澆則澆透;夏秋季澆灌水的時間一般是早晨,春冬季澆水時間一般爲午後。
5.8綠化施肥:勤施薄施。
5.9 外包綠化的管理,綠化負責人對外包綠化服務加強監督檢查,確保外包服務也應按公司有關作業文件操作,其綠化質量達到要求才能驗收,否則重新種植修剪等服務。
5.10 綠化植物的標識按《服務提供控制程序》規定實施。
6.0支持/相關文件
《服務提供控制程序》
《環境消殺控制程序》
《環潔部工作手冊》
《城市綠化工程施工及驗收規範》cjj/t82-99
綠化植物花草種植修剪養護管理消殺作業指導書
7.0記錄
《環潔部工作日誌》
《消殺工作記錄表》
《綠化巡檢記錄表》
一、形象責任目標
1、如果發生重大責任事故,部門負責人承擔連帶責任。
2、文明、和諧、優質服務到位,零投訴。
二、經濟責任目標
1、全面完成公司下達的各項任務;年計劃利潤***萬元;月考覈指標:*** 萬元;直管隊員年底達到****人;保潔人員***名。
2、負責人基本月資****元,浮動工資***元;年度結算時,按績效完成情況實行一次性獎罰。
3、公司臨時交辦任務列入績效考覈之中統一獎罰。
三、措施保障目標
1、自主制定績效目標責任考覈辦法並認真實施;
2、按時上報工作進度情況及各種報資料等。
(注:其他部門略)
