廣州樓市溫度不再，市場遇冷，受指導價調控影響，廣州二手樓市進一步‘轉冷’，二手房指導價政策不只影響二手房的市場預期，也提升了一手房市場客戶的觀望情緒。廣州一手房在連漲15個月之後迎來了下跌，環比下降0.1%。
廣州樓市溫度不再，市場遇冷1
房地產行業傳統的旺季“金九銀十”今年很難在廣州出現。在政策的層層加碼之下，廣州樓市成交已經逐漸趨冷。
2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉建設局發佈《建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知》，正式實行二手住房交易參考價格發佈機制，該通知涉及天河區、越秀區、海珠區、番禺區、黃埔區的96個成交活躍熱點住宅小區。
在此之前，廣州已經陸續出臺了包括收緊房貸額度、調整人才購房政策等一系列房地產調控措施。而本次推出二手房參考價機制之後，廣州過熱的二手房市場也迅速降溫。
由此看來，官方對房地產市場調控的方向沒有改變，廣州樓市下行的趨勢也已經很難被逆轉。廣州中原項目部總經理黃韜在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，這是之前市場“過熱”的正常操作，同時也是爲了防範金融風險的需求。
重拳之下，廣州房地產市場步入下行通道，單邊上漲的趨勢已一去不復返。
再度加碼
從上半年廣州調控頻出的動作來看，廣州房價一天不穩，官方一日出招不減。在“金九銀十”開局之前，廣州房地產市場還迎來了“大殺器”。
2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉建設局發佈《建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知》（下稱《通知》）。
《通知》指出，廣州市住房政策研究中心將在過去一年二手住房網籤成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，並要求房地產經紀機構、房地產網絡信息發佈平臺等對掛牌房源開展對照自查，不得發佈價格虛高的二手住房房源。
二手房參考價出臺之後，廣州曾經一度走出單邊行情的二手房市場開始回調。據廣州中原研究發展部監測的9月第一週成交數據，當週二手住宅共成交486宗，環比下跌7.4%。
“受指導價調控影響，廣州二手樓市進一步‘轉冷’，部分購房客戶認爲後市價格將短暫進入下行通道。因此，部分客戶擔心現時入市會導致‘高位站崗’，選擇觀望後市再決定是否入市。”廣州中原研究發展部指出。
持有這種心態的業主的確不在少數。一名打算在近期換房的廣州潛在購房者告訴21世紀經濟報道記者，廣州樓市之前漲得太多，現在市場冷下來之後價格多少會下來一些的。“現在整個市場環境還是處於觀望狀態，我也不着急，如果有合適的價格和房子還是會考慮置換。參考深圳的情況，很多二手掛牌價跟成交價都在參考價上下了，廣州供應量本身就大，可選擇範圍廣，感覺價格應該還會再下來一點。”
廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉在接受21世紀經濟報道記者採訪時也分析認爲，“調控的目的是爲了更好地實現‘三穩’，此前二輪集中供地規則的改變是爲了穩地價，加強新房預售價格管理是爲了穩定新房價格，此次公佈二手房交易參考價是爲了管理二手價格預期，這一輪調控可以說是拳拳到肉。”
關於廣州未來的政策趨勢，肖文曉指出，只有等到住房的金融投資屬性被大幅削弱、迴歸居住屬性的本位，調控纔有可能不再成爲全社會的焦點。
後市趨冷
在此次二手房參考機制發佈之前，廣州的樓市交易已經有所回落。
克而瑞數據顯示，2021年8月廣州新房網籤6711宗，環比下跌12%，“接替”今年6月的7057宗成爲2021年成交新低；同時，8月廣州一手住宅成交量爲6749套，環比下滑9.3%，同比下滑30.9%，這已經是廣州4月份調控出場後的五連降。
此外，二手房的情況也不樂觀，據克而瑞研究中心統計，廣州二手房成交量連續三個月都維持在8000多套的水平，而過去一年多的時間都是保持在過萬套的成交量，高峯期甚至可達1.4萬-1.5萬套。
這樣的市場背景下，炒作的氛圍已經很難再有聲音。可供對比的是在二手房參考價出臺後深圳的市場情況。
克而瑞數據顯示，深圳在今年2月份率先成爲全國首個發佈二手房指導價的城市之後，二手住宅成交量一路狂降。在剛剛過去的8月，深圳二手房僅成交2043套，同比下降約81.96%。國家統計局公佈的數據也顯示，今年8月，深圳二手房均價環比下降0.4%，連續4個月下降。
因此，雖然此次廣州二手交易參考機制被列入名單的.小區只有96個，但更重要的是，這項政策向市場釋放了嚴調控趨勢不改的信號。
針對未來廣州房地產交易市場的走向，肖文曉表示，交易參考價公佈之後，目前市場各方都還在消化政策的過程之中，包括各界最爲關心的商業銀行會否將參考價作爲房貸評估指導價目前亦尚未明確，市場普遍處於觀望之中。“事實上，在此次二手交易指導機制發佈之前，廣州的新房、二手房成交量都已經呈現明顯的回落趨勢，參考價的發佈加快了市場調整的進程。”
一名深耕廣州本土的開發商人士也對21世紀經濟報道記者分析認爲，廣州是一個“炒房”空間不大的市場，二手房基本就是晴雨表。一旦二手降溫，自然也會影響一手的購房心理，而且現在黃埔、南沙等外圍區域都取消了人才購房政策，廣州的供應量比起深圳要大很多，一手也不可能不受到影響。“我們一些樓盤，最後出來的價格比之前預期的價格還是有下調的，雖然也有調控的關係，但也是主動選擇的結果。客戶按照二手參考價來衡量，一手房也會被穩住的。”
黃韜也指出，二手交易參考價機制實行之後，廣州的二手價格必定會跌，“成交量大跌後必有價跌，將來的市場趨勢是價格上會有分化，趨勢將是低端有保障，中端有供應，高端有市場。”
廣州樓市溫度不再，市場遇冷2
從黃埔看到番禺萬博，夏燁（化名）明顯感覺到廣州市場在降溫，“樓盤的訪客比去年和今年前幾個月少了很多。”而近幾個月廣州一手房的價格走勢讓想要買房的她逐漸安心下來。
數據也印證着市場風向的改變。國家統計局8月15日公佈的全國70城房價數據顯示，廣州一手房在連漲15個月之後迎來了下跌，環比下降0.1%。而據房天下數據，8月廣州一手房共成交7166套，環比下降8.48%，同比下降27.03%。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆對時代財經表示：“一手房備案價管理政策讓項目售價實打實地有所下降。另外，當下樓市調控頻發，二手房指導價政策不只影響二手房的市場預期，也提升了一手房市場客戶的觀望情緒”
廣州一手房降價了，中介開始上街發傳單攬客
雖然只是0.1%的微小降幅，但對連漲了15個月的廣州樓市而言，已經是一個比較明顯的信號。
廣州向來是一線城市中的樓市“窪地”，但在去年走出不一樣的行業。尤其是2020年下半年，在市場情緒、供應充足等利好刺激下，一二手房成交節節攀升，一手房更創下近四年來的新高，成交突破10萬宗，同比上升27%。
由於周邊城市深圳、東莞的調控加碼，溢出需求帶動廣州樓市行業上漲，漲幅數次位於一線城市之首，並在全國70城中高居TOP10。連續數月爬升後，廣州2020年一手房均價同比上漲約5%，達30025元/平方米。
今年3月末，位於廣州番禺的越秀和樾府開售二期，單價較幾個月前上漲約20%，但新推的170套房源依然遭到搶購，再次重現項目首開時“秒光”的耀眼成績。
這只是廣州樓市行情上漲的一個“縮影”。房價上漲的壓力下，廣州開始加大調控力度，於4月初出臺《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，對一手房實行價格指導，不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網籤備案。7月，限價進一步升級，要求拿過預售證的項目再次取證時，備案均價需較上一期推盤均價下調3%。
南沙區某房產中介對時代財經證實“限價已執行一段時間”，對一手房交易的影響立竿見影，“新房價格下跌了，成交情況也受到影響”。要知道在深圳等周邊城市購買力的推動下，南沙成爲去年廣州樓市的“白月光”，一手房均價同比增長27.45%至26643元/平方米。但合富研究院8月的市場月報數據顯示，政策輪番收緊下，南沙高位回落，在售樓盤周均成交量在10套以內。
下行行情也出現在廣州另一“風向標”區域黃埔區。合富研究院數據顯示，在人才購房政策取消、科學城宅地全週期限價等多項政策的疊加影響下，黃埔區8月去化率降至5成左右，而今年前7月平均去化率爲75%。“樓盤銷售都上街發傳單攬客了，以前沒見他們這麼積極過。”關注黃埔合生中央城的購房者鄧蘭（化名）對時代財經稱。
從事中介工作近三年的曾言（化名）主要負責廣州區域內的一手房，她對時代財經表示，以前很少上街發傳單，現在得出去宣傳，做社區開發。
“潛規則”重現江湖，剛需買房仍不容易
樓市雖然漸趨平穩，價格也趨於穩定，但對於剛需來說，買房仍然不易。均價下跌的背後，降低裝修標準、精裝變毛坯、提高首付比例等成爲堂而皇之的“潛規則”。
辛梓（化名）看到黃埔合生中央城單價3.62萬/平方米的消息後，興沖沖跑去售樓處，結果乘興而去、敗興而歸。“好的樓層和朝向，不是想買就能買，挑客戶的，首付要五成甚至七成。”
買到稱心的房子成爲“資金實力派”的優待。“政府限價，這個單價不愁賣不出去，不差錢的人可以挑好房源，但我們這些只付得起三成首付的剛需，根本沒有選擇餘地。”
9月16日，有中介透露廣州番禺大學城板塊的奧園恆基學院將開盤，均價3.8萬元/平方米，面積在105平方米至220平方米之間。在“5a精裝修”“一線江景房”的加持下，這樣的價格很是誘人。但中介對時代財經稱，這不是最低價。“如果首付比例高的話，可以來現場與開發商再討價還價。”
“限價”紅線下，除了降低配置、提高首付比例外，個別樓盤開始捂盤了。劉洋（化名）就遇到掏空家底還沒買到房的苦惱。去年，他從佛山調來廣州天河工作。今年7月，以低於市場價20%的價格賣掉老家的一套房產，又找家人借了一筆錢，認購了廣州黃埔的萬科城市之光，但目前，該樓盤還未開盤。
“廣州樓市供應充足，在當前下行的市場環境下，捂盤的只是極少數備案價未達預期的樓盤，多數樓盤還是想要儘快出貨。一些認籌理想的樓盤優先全款或高首付的客戶，也只是爲了加快資金回籠速度，而不是不想賣。” 廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉稱。
“目前來看，無論是‘金九銀十’還是年底，開發商的營銷壓力只會越來越大，二手房交易參考價的出臺也使新房價格失去了‘一二手倒掛’的根基，預計隨着購買力的減弱，樓盤挑客的現象會越來越少。”
在李茂喆看來，廣州一手房價格下行會持續。“目前市場處於‘金九銀十’的關鍵節點，市場供應量明顯增加，後續大量新貨也將上市，市場競爭壓力會進一步加劇，項目漲價動力減弱。”
