限跌令背後有何深意，在目前“房住不炒”的主基調下，房價仍然是敏感點，房地產市場仍然持續穩房價、穩地價、穩預期，整體運行保持平穩態勢。限跌令背後有何深意。
限跌令背後有何深意1
連日來，樓市“限跌令”被傳的沸沸揚揚。
包括岳陽、江陰、唐山、株洲等多個三四線城市被傳出“限跌令”。據我們梳理，目前，岳陽和江陰住建局官網並未有相關文件，而唐山、株洲、瀋陽和菏澤等地，多爲住建部對“惡意降價，擾亂房地產市場秩序”的銷售行爲進行約談。
我們在向各住建局求證的過程中，作爲2021年“首個”發佈限跌令的城市，岳陽住建局相關工作人員對此事較爲敏感，不承認也不否認，只表示不對外表態；而江陰市住建局公開電話一直處於未接通狀態。
實際上，“限跌令”並不是首次出現。早在2014年，就有城市傳出“限跌令”。
如今，市場“風聲鶴唳”，“限跌令”背後折射幾個不容忽視的問題：首先，“房住不炒”主基調下，房價仍然是不可觸碰的底線；第二，城市與城市之間分化加劇，這也是導致“限跌”與“限漲”同時出現的根源；第三，房企生存壓力越來越大，尤其在庫存壓力大的三四線城市，往往採取“以價換量”的促銷方式，快速回籠資金。
01
客觀理性看待“限跌令”
一個月前，岳陽“限跌令”的消息便在坊間流傳。消息顯示，岳陽市中心城區新房銷售的實際成交價不得低於備案價格85%，否則將不能網籤。
至於出臺上述新規的初衷，據媒體報道，岳陽市住建局相關工作人員表示，近期有龍頭房企債務壓力較大，爲了資金回籠，對樓盤進行惡意降價，從備案價8000元/平方米降至5000元/平方米左右，造成市場混亂，與此同時對其他樓盤銷售造成影響。
5000元/平方米單價對岳陽意味着什麼？
克而瑞數據顯示，8月岳陽市新建商品住宅成交均價爲6860元/平方米。相較於全市成交均價，上述樓盤降價幅度接近30%。而岳陽房價均價五千出頭時，還是在2015年，當時最低的月份房價也在5186元/平方米。
事實上，6月以來，岳陽房價處於下降趨勢，7月更是創2020年3月以來新低，只有6492元/平方米，較5月份房價高點的7605元/平方米下降，跌幅達到約15%。
當地一位銷售人員告訴我們，近期樓盤做活動的不在少數，部分樓盤也出了八五折限時促銷的活動。
圖：2020年1月以來岳陽市新建商品住宅成交均價走勢
數據來源：CRIC
除了岳陽，瀋陽、株洲、唐山和昆明，均針對在售新房大幅降低售價而約談涉事房地產企業。
以株洲爲例，據株洲日報9月9日頭版報道，市住建局就市民反映的部分企業“採取大幅降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房”，嚴重擾亂房地產市場秩序的行爲，約談涉事企業，並計入企業信用不良記錄。
實際上，此類城市所謂“限跌令”更多的是規範樓盤銷售行爲，打壓惡意降價或大幅度降價，維護市場秩序，是“房住不炒”主基調下保證房地產市場穩定發展的常規操作。
早在2014年，杭州出臺相關規定，商品房實際成交價低於備案價超過15%，以規範商品住房銷售價格申報備案行爲。2017年，廣東中山要求實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，無法網上籤約。2019年，馬鞍山和大連也均出臺了相關文件，規定房價下調比例分別不低於10%和5%。
從過往經驗來看，開發商拿到預售證之後，其中對“備案價”做了約束，允許浮動幅度便是其中一項重要內容，上下浮動的幅度根據具體城市情況而定。
02
三四線城市壓力與日俱增
城市與城市之間分化，一直以來都是樓市的重要特徵。
從目前“限跌令”出臺的城市名單看，主要包括昆明、岳陽、唐山、江陰、株洲等城市，這些三四線城市面臨去庫存的壓力，同時市場降溫之下，銷售壓力逐漸傳導至房企經營壓力之上。
以岳陽爲例，8月作爲傳統淡季，疊加樓市限跌令和房企約談，新房市場遇冷，供求環比明顯下跌，其中供應下降44%，成交下跌33%。
2018年，岳陽樓市開始轉冷，市場開啓下行趨勢，四季度時房價由2017年最高9000元/平米降至7000元/平方米左右，價格逐漸迴歸穩定，至今年8月房價跌破7000元/平方米。從銷售數據來看，2020年以來，月度成交套數基本維持在1500套左右，今年六七月，受大幅降價影響，成交高位運行，分別成交2228套和2286套，成交價格跌至7000元/平方米以下。
圖：2020年1月以來岳陽市新建商品住宅
成交量價走勢（單位：平方米，元/平方米）
數據來源：CRIC
究其原因，主要還是由於人口流失導致內生動力不足造成。七普數據顯示，2020年末岳陽市常住人口爲505萬人，較2010年第六次全國人口普查減少42萬人，減少7.75%。
目前，雖然各大樓盤加大了促銷力度，但是購買力嚴重不足，加之觀望情緒強烈，近期市場環境對房企來說形勢較爲嚴峻。
再來看江陰。
8月江陰新建商品住宅僅成交779套，環比下降23%，相較於5月成交高點下降58%。而8月供應量維持高位，創年內最高，供應面積達到52.9萬平方米，很顯然，江陰樓市成交動能明顯減弱。
從成交價格來看，相較於6月年內最高均價下降5.5%，房企“以價換量”促銷，是成交均價下滑的一方面原因。
圖：2020年1月以來江陰新建商品住宅
成交量價走勢（單位：平方米，元/平方米）
數據來源：CRIC
實際上，上述城市僅是三四線城市市場降溫的縮影，市場持續低迷，基於供求關係失衡疊加庫存高企，“以價換量”仍是此類城市市場常態。
對比岳陽、江陰和昆明庫存壓力，我們發現，6月以來三個城市庫存均有明顯擡升，尤其是昆明，由3月去化週期8.2個月的低值增長至8月的11.5個月。三城中，僅岳陽去化處於合理健康狀態，8月去化週期爲9.9個月，去化壓力較小。
對於重倉上述城市的房企，爲穩定現金流，同時搶收業績，不得不打起“價格戰”。
圖：2020年8月以來岳陽、江陰、昆明去化週期走勢（單位：月）
數據來源：CRIC
實際上，目前對於“限跌令”也存在過度解讀的問題，總體來看，“房住不炒”的主基調下，房價仍然是敏感點，房地產市場仍然持續穩房價、穩地價、穩預期，整體運行保持平穩態勢。
隨着信貸、融資、土地等各方面調控的推進，短期來看無論是三四線城市，還是核心一二線城市，都將面臨一定的下行壓力。在“限跌令”之下，預計傳統銷售旺季的“金九銀十”將平淡收場，銷售表現不及往年。
而房企在融資端供需兩端受限，保衛現金流成爲當下的核心訴求，對於房企而言，只有通過抓銷售、促回款，才能更好的實現自救。因此，地方政府在考慮出臺相關“限跌令”文件時，應當在穩定房地產市場預期的前提之下，綜合考量房企生存壓力以及市場規則，制定合理的上下浮動比例，允許開發商擁有合理的“以價換量”空間。
限跌令背後有何深意2
根據數據顯示，在2020年時，我國的平均房價已經達到了9860元，可以說平均房價已經接近了萬元大關的水準。對此而言，現在我國的房價無疑已經非常高昂。畢竟對於很多人來說，每個月的收入只有幾千元，而且對於這些一個月幾千元收入的羣體來說，佔據了最大比重。從這當中，我們就可以看出，人們想要買一套平均房價的房子，都是非常困難的事情。更別說那些大城市的房價已經達到了幾萬元一平方，使得人們買房可謂是非常地困難。
在這樣的情況下，很多人都沒有屬於自己的房子嗎？實際上並非如此，根據央行給出的數據顯示，現在我國城鎮居民擁房率已經達到了96%，其中擁有兩套房的家庭佔比31.0%，擁有三套房及以上的家庭佔比10.5%，戶均擁房1.5套。可以說現在城鎮居民根本就不缺房子居住，而且還有很多家庭擁有多套房子。
對於這些擁有多套房的家庭來說，很多都是買房投資的，並非是用來居住的。畢竟對於一個家庭來說，就算居住體驗，爲自己的子女留一套房子，兩套房子也是足矣，然而對於那些擁有多套房的家庭來說，大多數都是爲了買房抵禦通貨膨脹，甚至是想要通過房子賺取利潤的。畢竟在房價快速上漲的時期，買一套房子靜等一兩年，就能賺取幾十萬上百萬的純利潤。這樣的賺錢方式，無疑吸引了很多家庭，加入到買房投資的隊列當中。
而這些買房投資的家庭，紛紛選擇買房的情況下，樓市當中的購房需求也在不斷增加，使得大量的資金流入到房地產行業當中，導致房價上漲速度更快。對此而言，現在一些城市的房價已經出現了虛高的局面，對於這些城市的居民來說，想要買房變得更加困難。就對於現在來說，平均房價已經接近了萬元大關，在這樣的情況下，人們買房無疑是非常困難的事情。
對此而言，我國在2016年時，就出臺了調控政策。這幾年來調控政策一直在不斷收緊，使得樓市也發生了很大的變化。對於現在來說，在“穩房價、穩地價、穩預期”的調控，目標指導下，房價要比以往平穩很多。畢竟對於調控政策來說，就是要讓房子迴歸居住屬性，讓房價迴歸合理水平。面對現在越發高昂的房價和那些買不起房的剛需購房者，調控政策一直在不斷收緊。
在這樣的情況下，樓市也出現了兩極分化的局面。對於一些城市來說，房價不但不會繼續上漲，反而會出現下跌的局面。而對於一些城市來說，房價還會繼續上漲。在這樣的情況下，很多購房者都不敢輕易買房了，就擔心自己買的房子貶值。面對這樣的情況下，人們都想要知道，以後那些城市的房價會出現停滯甚至是下跌的局面。對於未來10年而言，這三類城市的房價或將“大幅下跌”，有你所在的城市嗎？
人口大量流出的城市
在房地產行業當中，一直流傳着這樣一句話，短期發展看經濟，中期發展看土地，長期發展看人口。對於人口來說，無疑是房地產行業發展的'根本因素。因爲人口較少的話，購房需求就會減少，沒有人買房的情況下，住宅就無法流通，使得住宅變得一文不值。而在這些年的時間裏，我國的城鎮化一直在不斷推進，使得大量的農村人口涌入到城市當中，也給城市帶來了大量的購房需求，使得房價快速上漲。
而在2020年時，我國的城鎮化率已經達到了63.89%，這就意味着我國的城鎮化已經進入到下半場。而城鎮化的發展方向也發生了改變，不再是農村人口涌入到小城市當中，而是小城市人口逐漸流入到大城市當中，這就使得這些小城市的人口會逐漸流失。而對於這些人口大量流出的城市來說，購房需求也會不斷減少，使得這些小城市的樓市出現“供給大於需求”的局面，導致房價出現滯漲或者下跌的局面。
房價虛高的城市
對於現在來說，一些城市的房價還是處於虛高的局面，主要還是因爲那些炒房客和投資者的支撐，使得這些城市的房價居高不下。而對於現在來說，調控政策一直在不斷收緊，使得樓市也發生了很大的變化，導致現在的房價要比以往平穩很多。中指研究院院長莫天全在今年3月18日接受採訪時表示，在“穩房價、穩地價、穩預期”的調控目標指導下，今年我國主要城市的房價漲幅不會超過5%。
這也就意味着今年的房價會非常平穩，畢竟現在的房價漲幅還沒有房貸利息高，這就意味着投資者手中的房子不但不會賺錢，反而會賠錢。因此，現在很多投資者都開始變現自己手中的房源，導致現在的二手房市場掛牌量不斷激增。對此而言，那些房價虛高的城市，失去了這些投資者的支撐，房價自然會回落到合理水平。
資源枯竭型城市
對於我國來說，資源型城市還是比較多的。而對於資源枯竭型城市來說，就是指礦產資源開發進入衰退或者枯竭過程的城市。一般累計開採儲量達到總量的70%以上，就被定義爲資源枯竭型城市。對於這樣的城市來說，產業結構比較單一，資源枯竭後，產業效益就會下降，導致經濟發展緩慢，而人們的收入水平也比較低。
對於這樣的城市而言，現在有很多，比如說鶴崗、玉門、雙鴨山等城市，都屬於資源枯竭型城市。對於這樣的城市來說，人們的收入水平較低，城市經濟發展緩慢，很多人都選擇離開了這裏，到外地城市工作，就爲了更高的收入水平。在這樣的情況下，這些城市的房價也是比較低的。而對於那些即將進入到資源枯竭階段的城市，也將面臨房價下跌的局面。
