爛尾樓可以要求退款嗎，期房購買之後，購房者最擔心的問題就是爛尾了。如果購買到爛尾樓，意味着不能交房，繳納的首付款以及貸款都會打水漂，下面來了解爛尾樓可以要求退款嗎。
爛尾樓業主可申請退款
4月20日，最高人民法院審判委員會通過了《關於商品房消費者權利保護問題的批覆》，就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權益保護問題，作出批覆公佈。
建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關係，按照《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。
商品房消費者以居住爲目的購買房屋並已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的，可以適用前款規定。
在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
限制了銀行轉嫁貸款風險
對購房者來說，買房子是爲了有一個安穩的家。可現實總是很殘酷，當他們交了首付、辦了貸款或者全款購房後，興高采烈地等着交接新房時，房子卻成了“爛攤子”，交房日子遙遙無期。更有甚者，開發商破產清算，購房者面臨巨大的“錢房兩空”風險。
“爛尾樓是關係到羣衆切身利益的民生問題，亦是近年來的社會焦點。面對開發商、銀行，購房者往往處於弱勢地位。”雲南凌雲律師事務所律師李春光分析，事實上，最高法院曾給出過判決，爛尾導致房屋無法交付，致使預售合同、借款合同、抵押合同解除的，應由開發商將收取的購房款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和消費者。
而這次最高法院又給出了最新解釋，消費者除了能要求開發商退還房款外，在參與樓盤清理分配時，權益優先於其餘債權方，清償率將大大提高。
以前面對爛尾樓，購房者處於進退兩難的境地。首先，依據此前相關法律規定，僅有購房者享有優先權，若購房者解除合同，其所訴請開發商退回的款項不具備優先性；其次，若購房者採取首付+貸款的方式購買房屋，購房者即便解除購房合同，也不影響購房者與銀行簽訂的貸款合同，購房者仍面臨償還銀行貸款的義務，自身債務並未解除。
可以看出，在此前的環境中，購房者面對開發商的違約，不僅未獲得損失填平，還需承擔相應的合同義務，甚至面臨合同義務加重的情況。
爲了解決爛尾樓的系列問題，近年來相關部門紛紛出臺相關法律、法規保障購房者的合法權益。如2021年1月1日實施的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中否定了在購房人解除合同後銀行有權向購房者要求還款的權利。
如今，最高法院發佈的《關於商品房消費者權利保護問題的批覆》中，明確購房者交房請求權的'優先性、明確購房者解除合同後主張返還已付購房款的優先性，拓寬了購房者享有的優先權，限制了銀行轉嫁貸款風險，使購房者不再陷入兩難困境，保障了購房者的合法權益。
重點提醒
優先權不包括商業辦公用房
爛尾樓的出現通常是因爲開發商的失職或者不良行爲。開發商在開發過程中應該承擔起相應的責任，如，確保房屋的質量和安全。如果開發商在這方面存在疏忽或者違規行爲，導致爛尾樓出現，那他們應該承擔相應責任，包括對購房者進行賠償和退款等。此時，法院應該優先支持購房者的訴求，保護他們的合法權益。
其實優先退款也是一種保護消費者權益的方式。消費者在購買商品或者服務時，應該享有相應的保護措施。爛尾樓問題的出現，實際上也是消費者權益保護不力的體現。因此，優先退款不僅可以解決因爛尾而引發的多個問題，也可以提高消費者的信心和保護他們的權益。
最高法院公佈的《關於商品房消費者權利保護問題的批覆》，適用於商品房消費者，即爲居住目的而購買房屋的購房者。其中明確了購房者的房屋交付請求權和價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。因此，在已經支付全部價款的情況下，購房者可以向開發商主張交付房屋，其請求權具有優先性；在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，購房者可以向開發商主張返還價款，其請求權亦具優先性。
該《批覆》的頒佈實施，強化了法律優先保護購房者權益的宗旨，爲購房者維護自身權益作出了指引。另外，需要提醒的是，該條款的適用還有前提條件：房屋不能交付，且無實際交付可能。如果僅僅是延期交付，《批覆》的條款就不適用了。不過，這種優先權目前特指住房，並不包括商業辦公用房。
遇延遲交房等問題
如何有效合理合法維權
在商品房預售制度下，購房者不僅要承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、房屋質量問題、房產證延期辦理甚至不能交房的風險。作爲弱勢一方，購房者如何有效維權、合理合法維權呢？
“項目如果停工時間在12個月以上，就屬於爛尾。”雲南冰鑑律師事務所主任陳維鏢說，購房者一旦買到了爛尾的房屋，在實務操作中，一是應提起民事訴訟。在符合特定條件時，購房者可以直接向法院起訴，要求停貸，等到項目復工後，再償還貸款。但是由於受到各種複雜的因素影響，很少有法院會判定這種情況業主可以直接停貸，也就是說，購房者勝訴的概率很小。當然，如果交房已經延期，購房者可提起針對逾期交房違約金的民事訴訟；如果樓盤徹底爛尾，購房者可以立刻起訴要求解除購房合同和貸款合同，通過這種方式實現停貸。
二是綜合運用法律來維護自身權利。購房者維權的途徑不侷限於常規的民事訴訟，還包含信息公開、違法查處，甚至是其他類型的訴訟。購房者想要在不退房的情況下直接停貸，在法律層面沒有特別明確的條文規定，如果提起民事訴訟，法院也很難支持。但當銀行違規放貸時，實際上是違反了相關規定，應當受到一定行政處罰。
一、買到爛尾樓了以後怎麼辦
買到爛尾樓了以後，可以到人民法院起訴，要求對方按照合同承擔違約責任，支付違約金。找法網提醒您，根據《商品房銷售管理辦法》第三十條的規定，房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
二、買到爛尾樓還是要還房貸嗎
要還房貸。業主購買的房屋爛尾無法交付的，業主還要償還房貸，如果私自停貸的，就會構成債務違約，要承擔違約責任。業主經銀行同意的，可以暫停償還房貸。
法律依據：
《中華人民共和國民法典》
第六百七十八條 【借款展期】借款人可以在還款期限屆滿前向貸款人申請展期;貸款人同意的，可以展期。
三、如果我國房子爛尾了政府會管嗎
房子爛尾了政府都會處理。對於房子沒有建好，形成了爛尾樓的房產，消費者要求其退回房款的權利會比工程款的優先權更爲優先，因爲工程款是優先於建設工程抵押權的，所以購房消費者權利是優先於建設工程抵押權的，政府會對其進行處理。購房者的清償權利比建設工程優先權和抵押權是優先的，也高於一般金錢債權人的`債權。
如果買的房子出現開發商跑了，最後成爛尾樓了的，政府有責任接管該項目，進行重新的招商引資，作爲社會監督機構，政府有責任爲購房者的合法權利維權和給予保障。
爛尾樓怎樣維護自己的權益
1、向政府部門投訴。
由於爛尾樓涉及到的住戶比較多，不利於社會穩定和城市的面貌，政府部門會追究相關的建設部門的負責人的責任。
2、申請政府信息公開。
建設商品房有着非常嚴格的審覈程序，各種審批環節都是法定的、必須公開的項目。這種做法有利於追究行政責任，提起行政訴訟。司法實踐中，政府會採取補救措施，將購房者的損失減小。
3、委託律師提起民事訴訟，追究開發商的違約責任。
對於此類案件，受害人可以提起共同訴訟。所以，每個人承擔的委託律師的費用也不高，但是需要協商訴訟請求，推選出代表人進行訴訟。
如何才能避免樓房爛尾風險?
1、儘量別碰期房
現如今，房價動輒幾十萬上百萬，很多人爲了節省購房成本，就會考慮選購期房，然而當你付了購房款後，還需要漫長的等待才能收房入住，而在這一過程中，存在很多不確定因素，比如發商資金鍊斷裂，那麼大概率會爛尾。所以買房時最好就把風險阻斷，儘量不要碰期房，優先選購現房，買房更安心。
2、把握購房時機
現房雖有保障，但是房價會更高，對很多剛需來說都是有心無力，不過，當樓房主體工程已經基本完成的時候，出現爛尾的機率會大大降低，所以把握好購房時機也很重要。
3、選購二手房
同地段的房子，二手房價格更便宜，而且房子質量一目瞭然，不僅不會有樓房爛尾的困擾，同時還有即買即住的優勢，尤其二手房是經過一段時間發展的，周邊配套更加齊全完善，生活的便利性要比新房好很多，所以資金不充裕的家庭，也不一定要爲了省錢就選購期房，入手一套房齡不太大的二手房，也是很好的選擇。
4、綜合考察開發商實力
要知道建房需要投入大量資金，而出現樓房爛尾的很大一部分原因，就是因爲開發商資金有了問題。如果你不得不入手期房，那在買房前一定要仔細瞭解開發商實力，比如開發資歷、註冊資金等，如果發現開發商負債過重，或者有過多的.負面新聞，那麼後期爛尾的機率可能會非常大，即便是大房企也不能倖免，千萬別盲目入手。
5、考察開發商信譽口碑
誠信是彼此和諧相處的必要前提，如果開發商信譽差、口碑差，那麼無論買哪種類型的房子都非常沒保障，所以提前瞭解清楚開發商的信譽和口碑，也能未雨綢繆，有效規避買到爛尾房的風險。
6、檢查五證
《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》是開發商合法建房售房的重要憑證，同時也是購房者衡量購房安全的一大標準。如果五證不全，那麼不僅會影響後期房產證的辦理，樓房違建以及樓房爛尾的風險也是非常大的，所以買房前一定先檢查五證原件。
