多地住房公積金貸款政策調整微鬆，近期，多個城市住房公積金貸款政策實現“微鬆綁”，多地的住房公積金新政落地實施，相關政策明顯放鬆，尤其是三四線城市更爲明顯，多地住房公積金貸款政策調整微鬆。
多地住房公積金貸款政策調整微鬆1
近日，廣西南寧、廣東中山、山西晉中、湖北宜昌、四川自貢等多地先後出臺發佈公積金新政，明確放寬公積金申請發放政策，包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。
多地提高貸款額度
據不完全統計，今年以來已有廣西、浙江衢州、廣東東莞、廣東中山、河南新鄉等地，相繼調整政策提高公積金購房貸款額度。
具體來看，浙江衢州市住房公積金中心2月15日通知明確，首次使用公積金貸款在衢州市行政區域內購買首套普通商品住宅的，公積金貸款額度在計算可貸額度(不超過當期公積金最高貸款限額)的基礎上增加10萬元。
2月25日，廣西區直住房公積金管理中心發佈通知明確，自3月1日起，職工個人及家庭購買首套及首次申請住房公積金貸款，住房公積金貸款最高額度由60萬元提高至70萬元。東莞同日宣佈，流動性調節係數由0.8調至1，根據公積金貸款公式以及東莞市公積金管理中心的相關規定，當地首套放公積金最高可貸額度由72萬元上升至90萬元。
3月1日，廣東中山、河南新鄉通知調升公積金貸款額度。中山明確購買首套房、二套房申請住房公積金貸款，一名繳存人住房貸款最高額度由現行40萬元調整至50萬元，兩名或以上繳存人共同申請住房貸款最高額度由現行80萬元調整至90萬元。新鄉則規定，單方按時連續足額繳存住房公積金的，貸款最高額度由30萬元提升至40萬元。
調整房屋套數認定標準：認貸不認房
房屋套數的認定關乎着首付比例、房貸利率等購房支出成本，近期兩地相繼調整政策，以公積金貸款認定房屋套數。
四川自貢自1月17日起，實行只認貸不認房的認定標準：既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。
山西晉中自3月1日起也執行以家庭公積金貸款次數認定房屋套數的標準：申請貸款前未使用過住房公積金貸款購房的認定爲首套房；使用一次公積金貸款購房且已結清的認定爲二套房，利率上浮10%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此分析稱，首套認定只需要符合“無貸”要求，換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。類似規定，顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的比例認購住房。
二套房首付比例降低
調升公積金貸款額度、放鬆二套房認定標準的同時，個別城市還在二套房首付比例方面有不同程度調整。
2022年1月21日起，廣西北海率先下調二套房首付比例，規定繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。同時，福州自2月1日起，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調整爲40%。
山西晉中和廣西南寧從3月1日起同時下調二套房首付比例。晉中規定，家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調爲不低於購房總價的20%。南寧則明確，當地二套房公積金首付比例不低於住房價值的30%。
嚴躍進對中新經緯表示，公積金貸款首付比例下調城市數量增多，充分體現當前公積金貸款首付比例下調的導向，對於改善型購房需求的刺激或影響較大，體現了政策方面的惠民導向。
嚴躍進認爲，公積金首付比例的下調，進一步說明當前公積金流動性壓力不大，各地從激活合理住房消費需求的角度出發，確實會有各類政策寬鬆的導向。另外，結合近期各地商業銀行首付比例下調的內容，可以看出，二三線城市都開始出現政策鬆綁的信號，且對於市場交易能夠形成較爲實質的影響，對於後續促進房地產市場穩定健康發展具有積極的作用。
實際上，2022年開年以來，各地“穩樓市”政策頻出。2022年前兩個月，已有至少40地發佈不同程度的樓市寬鬆政策，包括降低首付、公積金政策調整、信貸寬鬆、吸引人才補貼購房、減免補貼契稅等政策。
對此，國盛證券首席經濟學家熊園團隊認爲，鑑於“房住不炒”的主基調，後續地產調控的大方向應是“充分釋放居民住房需求”。各地大概率會進一步有實質性放鬆政策出臺，包括降房貸利率、降首付比、調整認房認貸標準、放開限購限售等需求端政策，也包括加快保障房建設、放鬆預售金管理、優化三條紅線等供給端政策。
多地住房公積金貸款政策調整微鬆2
爲促進房地產業良性循環和健康發展，近期，多個城市住房公積金貸款政策實現“微鬆綁”，旨在滿足剛需，引導市場平穩發展。
公積金政策微調
自2月1日起，福州二次申請使用住房公積金貸款的條件放寬。在福州市行政區域範圍內購房的職工家庭，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例調整爲40%。申請組合貸款購房的，參照商業銀行首付款比例的相關規定執行。
另外，住房公積金貸款申請人及其配偶的任一方使用過住房公積金貸款的，統一調整爲結清後即可第二次申請純住房公積金貸款購買福州市行政區域範圍內自住住房；
在福州以外的地區繳存住房公積金的福州戶籍職工在福州市行政區域範圍內購買自住房的，可以申請住房公積金貸款；福州市職工償還首期購房貸款本息後原先需滿12個月方可辦理委託還貸，調整過後，還貸當月即可申請辦理。
據《中國消費者報》記者不完全統計，除福州外，目前已有濟南、青島、寧波、馬鞍山、南平、北海、南寧、自貢、玉林等多地的住房公積金新政落地實施，相關政策明顯放鬆，尤其是三四線城市更爲明顯，旨在提高公積金對購房的支持力度。
從政策內容看，寧波、馬鞍山、南寧等城市通過提高貸款額度的方式放鬆公積金貸款；青島、濟南則放寬了公積金異地貸款難度；北海降低了公積金貸款的首付比例，上調繳存基數下限；
惠州、鄭州、瀋陽等地人才購房可用住房公積金付首付款，放寬住房公積金提取和使用條件，擴大住房公積金用途；自貢更是放寬了住房套數的認定政策，實行“認貸不認房”；保定則規定，公積金購買被動式超低能耗建築，貸款額度可上浮20%。
嚴查信用違規不放鬆
值得關注的是，在各地公積金貸款政策鬆動的同時，有關公積金貸款申請人的不良信用問題依然備受重視。
不久前，吉林省長春市住房公積金管理中心發佈《關於加強對住房公積金個人住房貸款借款申請人信用狀況審查的通知》(以下簡稱《通知》)，提出對申請住房公積金個人住房貸款的主借款人和共同借款人，嚴格審查個人信用狀況，有信用不良記錄的，不予貸款或限制貸款。
《通知》要求，住房公積金個人住房貸款主借款人和共同借款人在申請貸款時應提交個人信用報告(本人版)，由受委託貸款銀行依據本通知對借款申請人信用情況進行初審。對符合貸款條件的，受委託貸款銀行將個人信用報告(本人版)連同貸款檔案資料一併報住房公積金管理中心貸款部門進行審覈；對不符合貸款條件的，應當面告知借款申請人。
釋放合理購房需求
各地住房公積金政策的調整，究其原因，還是三四城市房地產市場面臨不小的去化壓力。比如下調首付比例的北海市，根據易居研究院中國百城庫存報告數據，其2021年年底樓市去庫存週期爲23.7個月，屬於庫存去化相對困難的城市。
易居研究院最新發布的《百城住宅成交監測報告》顯示，1月份全國各類城市均出現了不同程度的成交下跌現象，二、三、四線城市跌幅明顯，分別環比下跌了12%、27%和13%；同比增速則分別下跌了28%、46%和45%。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜對《中國消費者報》記者表示，一系列公積金政策的.調整，一定程度上有利於提振市場信心，促進合理需求的積極釋放。比如，降低了購房門檻，使得更多購房者可以享受首套房的待遇，首付比例從40%下調到20%，具有良好的刺激效應。
58安居客房產研究院分院院長張波在接受《中國消費者報》記者採訪時表示，自2021年10月份以來，住建部、央行、銀保監會等監管部門頻繁表態支持房地產行業平穩健康發展，並從融資、土地、購房等多個維度進行了政策的適度放鬆。近期各地降低公積金貸款門檻的相關動作，被業內視爲政策改善力度得到升級的重要信號。
零壹研究院院長於百程也表示，住房公積金政策的放鬆，既能在堅持“房住不炒”的定位之下滿足購房者的自住和改善型的合理住房需求，又能在吸引人才、支持靈活就業者等特定方面起到支持作用，同時也有利於房地產業的健康發展。
多地住房公積金貸款政策調整微鬆3
日前，多地住房公積金貸款相關政策迎來調整，涉及下調首付比例、提高貸款額度等。同時，銀行商業貸款也迎來暖風，菏澤、重慶等地多家銀行下調房貸首付比例，廣州地區部分銀行下調貸款利率，貸款發放速度有所加快。
機構人士表示，未來房地產信貸環境將持續改善，預計有更多城市跟進調整公積金政策，銀行商業貸款方面也可能有更多行動。
多地出臺公積金貸款新政
2月18日，南寧住房公積金管理中心印發《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》，自3月1日起實施。相較以往，南寧公積金貸款額度有所提高，且首付比例有所降低。南寧住房公積金管理中心負責人表示，首套房的公積金貸款最高額度從60萬元提升至70萬元，二套房的最高貸款額度從50萬元提升至60萬元，二套房的首付比例從房屋總價的40%下調至30%。
此前，北海已發佈調整公積金貸款新政策，明確繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%，成爲2022年以來全國首個降低首付款比例的城市。
自貢則放寬了住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。通知明確，既無住房公積金貸款記錄，又無未還清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已還清的住房公積金貸款記錄或一筆未還清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，自貢此項規定降低了購房門檻，使得更多購房者可按照首套房首付比例認購住房，具有一定的刺激效應。綜合來看，多地出臺的住房公積金貸款新政有助於對房地產交易市場形成較爲實質的影響，對促進房地產市場穩定健康發展具有積極作用。
商業貸款頻現積極信號
商業住房貸款方面也頻現積極信號，有助於滿足居民住房剛需及住房改善需求。
2月21日，廣州地區六家國有銀行同步下調房貸利率。其中，首套房利率由貸款市場報價利率(LPR)+100基點(5.6%)下調至LPR+80基點(5.4%)，二套房貸款利率由LPR+120基點(5.8%)下調至LPR+100基點(5.6%)。貝殼研究院2月21日發佈的數據顯示，2月以來重點城市主流首套房貸平均利率爲5.47%，二套房貸平均利率爲5.75%，均較1月回落9基點，延續下行趨勢。
除貸款利率下調外，還有多地對首付比例進行下調。中國證券報記者日前瞭解到，菏澤多家銀行已下調住房按揭貸款首套房貸款首付比例，由30%下調至20%，目前菏澤大部分樓盤可按照20%首付比例進行操作。
不僅如此，2022年以來，購房商業貸款發放速度相比2021年下半年顯著提升。以北京地區爲例，目前北京地區多數銀行商貸放款週期縮短至1個月以內，爲房貸市場創造了更爲寬鬆的信貸環境。
在招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼看來，儘管目前公積金貸款政策調整主要是二三線城市發力，但預計未來更多中小城市會按“一城一策”原則推進，“一城一策”的調整也有望從公積金貸款進一步拓展至銀行商業貸款。
政策效果或已顯現
中國人民銀行2022年工作會議提出，更好滿足購房者合理住房需求。銀保監會也表示，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。在機構人士看來，監管部門將持續完善房地產長效機制，深化住房制度改革，促進房地產業良性循環和健康發展。
房地產相關政策效果或已顯現。國家統計局2月21日發佈的數據顯示，1月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比降勢減弱，同比漲幅總體回落。據國家統計局城市司首席統計師繩國慶介紹，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉爲上漲0.6%。其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。
“整體來看，隨着調控政策的穩定，信貸供應的增加，政策底部出現後，近來的樓市逐漸出現底部特徵。”中原地產首席分析師張大偉表示。
據中國證券報記者不完全統計，今年以來已有5家銀行鍼對房地產企業併購項目進行專項資金支持，合計提供融資額度近600億元。此外，全國性金融資產管理公司(AMC)日前也開始發債募集資金參與房企紓困，房地產開發行業的融資難度和融資成本有望進一步降低。
